又到315 武汉购房者如何避免“入坑”？

匿名 2020-12-04 17:19 阅读 1000+

武汉在疫情中迎来315，那就聊下这个话题。中国房地产市场几乎是伴随着各种纠纷和维权发展，大多纠纷主要由两大因素造成，一个是房地产交易涉及的专业性和法律关系相当复杂，二是买卖双方存在的各类信息不对称。

在市场尤其是房价发生剧烈波动时，当年中年未相对集中交房时等都是纠纷和维权高发时期;其中有协商丶诉讼等理性维权，也不乏拉横幅丶砸售楼部等非理性维权。那么如何减少或避免纠纷，如何避免”入坑"呢?

购房中的“坑"大致可分为几大类:涉合同类丶涉质量类和涉规划类等。

涉合同类纠纷如何避免

武汉无论是新房还是二手房均采用政府示范合同文本能够很大程避免纠纷。但也存在不少因误解丶沟通及畜意模糊等导致的"陷阱"，最常见的有以下几种:

定金与订金:定金是指买方缴纳的履约担保金(保证金)，当买方违约时定金转为违约金不予退还而当卖方违约时则双倍返还。值得注意的是同一买卖合同定金罚则和违约金只能二选一不能同时设立。订金在法律性质上属于商品预付款所有权属买方，不论是否违约均应予以退还。

在实际操作中开发商多采用认筹金的说法来模糊两者的界限容易产生纠纷，因此购房者在签认筹(认购)书缴纳认筹金时必须以书面注明是定金还是订金。

免责条款与合同解除:依据公平原则免责与合同解除的约定应该清淅对等。免责条款既有法定情形如不可抗力、政策变动等;也有协议情形，如目前大多购房者涉及到贷款如因征信丶政策等因素导致贷款末通过，那么合同的解除首付款如何退还等情形必须明确，否则很容易触发纠纷。

房产广告与楼书:由于中国的预售制度，购房者一般通过广告和楼书了解和购房，当广告丶楼书与实际情况出现不一致时便容易产生纠纷。因此要注意广告和楼书是要约(对开发商有约束力)还是要约邀请(无约束力)，有的开发商会注明有的则不会。构成要约一般有两大条件一是针对特定群体(对所有人不算)，二是有具体的事项和承诺如ⅩⅩ折送XX等，购房者要注意鉴别避免入坑。

相关合同的关联和承接:随着精装房的普及，涉装修纠纷快速增加。购房者不仅要与开发商签买卖合同和前期物业服务合同还要与装修商签装修合同。但当房子出现问题时一购房者很难确定责任方，开发商与装修商之间也容易互踹皮球，进而引起纠纷。因此，在购房合同和装修合同中必须明确开发商和装修商各自的责任义务范围和边界;且各方责任范围和边界不能有遗漏，双方责任要互相排斥不能重叠。其中尤其是明确作为第三责任人在装修方面的连带责任。

总之，购房者在涉及合同时能穷尽的因素要尽可能以书面形式确立，除标准合同外对未尽事宜可用补充条款或补充协议加以确立，不轻信口头承诺。

涉规划、质量类纠纷如何避免

房地产涉及规划、设计丶建造、安装丶验收丶测绘等专业领域，在这方面开发商处于绝对强势地位。在住宅基础，主体结构、三通、配套乃至销售，验收丶使用套内公摊各种面积的计算、面积误差处理等都有住宅建筑设计规范和房地产管理法等法规加以明确，但中国真正完全尊守这些法规的开发商几乎没有。那么在专业性方面天然弱势的购房者又如何避免入坑减少纠纷呢?

规划变更:规划变更在房地产开发中比较常见，如增减楼层，容积率，楼间距丶绿化车位等，由于规划变更对城市面貌、楼盘价值、舒适度、居住体验等产生直接影响，因此楼盘的规划、设计和经济技术指标必须通过相关部门审批并取得建筑工程规划许可证。而规划的变更也必须通过审批，因此购房者需要了解和查询规划和变更如平面布局、分层分户平面图、楼间距等是否通过审批，否则会带来后期验收、办证等一系列问题。