冷周期，这种核心资产，却在被全球资本扫货

商业地产，拐点or机遇？

这两年，在经济大环境及外部不确定因素的影响下，深圳商办市场持续低迷，2019年开年以来，深圳市场空置率继续升高！

与这种市场冷周期相对应的，却是全球资本的大规模杀入，在中国开启了一路买买买模式，外资在华商业地产投资激增六成！

对于一线城市商业地产而言，究竟是市场拐点，还是历史机遇？

NO.1｜壹

外资大幅加仓一线城市

商业地产投资占比升至50%

根据世邦魏理仕CBRE的数据，2018年，外资在中国商业地产投资激增62%，规模达到780亿。（黑色色柱为外资购置商业地产，红色为内资）

数据来源：世邦魏理仕

从交易占比来看，2018年，外资买家的交易数量和金额占比分别为40%和45%，同比大幅提高。

进入2019年，外资的涌入趋势不但没有减弱，反而进一步提高。

5月22日，世邦魏理仕报告显示：

2019年一季度，国内大宗物业投资继续活跃，交易金额超过人民币530亿元，其中外资占比进一步大幅提升至50%，超过中资，为2016年以来单季最高。

那么一季度外资投资的这530亿，究竟都布局了哪些城市的商业地产呢？

外资瞄上的，几乎清一色是北上广深一线核心城市！

最近，据投资行业权威网站投中网汇总数据显示，包括世界顶级投行黑石集团在内，已有16家外资机构参与“抄底”内地商办楼宇，光是买8起商办写字楼就花了300亿。

近年来主流外资机构参与的中国内地大宗物业交易情况 ：

（ 图源投中网）

作为四大一线城市中，最年轻的城市，深圳的商业地产市场积淀与沉淀资金尽管不如北京、上海，但作为中国冉冉升起的科技引擎，深圳商业地产依然受到大资金的围猎，并且商务办公、商铺、商务公寓多点开花。

120亿！华侨城大厦被整售

据媒体报道，2018年12月29日，华侨城地产、华侨城股份与中国人寿就华侨城大厦项目整售及整租事宜正式签署协议，该宗地产并购交易涉及交易总金额人民币近180亿元，其中整售交易金额人民币近120亿元、整租交易金额人民币近60亿元。

领展收购怡景中心城

2月20日，作为亚洲市值最大的房地产投资信托基金，领展房地产投资信托基金以66亿元收购深圳福田新怡景商业中心物业（即深圳中心城）。

（领展发布收购公告）

多个公寓整售，单笔均过10亿！

据自媒体南方楼事报道，近期，深圳有多个公寓项目在推整栋销售，单笔金额均超过10亿。

NO.2｜贰

第三产业占比仅58.8%

深圳商务办公潜力巨大

其实，深圳商务办公市场近年来遇冷。

一季度写字楼空置率18.2%

根据第一太平戴维斯统计数据，今年第一季度，深圳全市甲级写字楼净吸纳量约为4.7万平方米，福田中心区部分金融企业为节省成本缩减租赁面积，致使全区净吸纳量为负1.2万平方米。

全市甲级写字楼市场空置率环比上升0.2个百分点，至18.2%。

空置率上升、租金下跌、市场转冷，为什么还有大量外资涌入深圳商业地产尤其是商务办公市场呢？

第一太平戴维斯深圳公司董事总经理 吴睿：

自2019年大湾区规划公布以来，机构投资者加大对湾区门户城市的关注力度，同时，保险资金在深圳房地产领域的投资仍存有大量空间。

一直以来，深圳写字楼市场与北京、上海市场有很大不同，深圳写字楼价值的成长性以及湾区门户城市的战略地位已经成为外资和险资重点考虑的因素。

其实，外资看好的，是深圳的未来！

伦敦、纽约第三产业产值的占比超过90%，美国五六十年前以住宅为主，之后慢慢以与产业衔接更紧密的商办为主。据统计分析，办公物业需求量与第三产业增长量呈正比。

根据普华永道统计数据显示，仅有40年历史的深圳，2018年第三产业占比仅58.8%，与北京、上海、广州相比，深圳的第三产业仍有很大的成长空间，这也预示着，深圳的甲级写字楼市场，拥有巨大的前景。

除此之外，深圳的PCT国际专利申请量，私企登记数量和年平均人口增幅均冠绝其他一线城市，说明了深圳是个持续保持增长活力的城市。

深圳甲级写字楼的需求来源不仅仅依靠传统的金融和专业服务行业，本地科技及其相关产业链条的发展给区域带来“虹吸效应“，有效提高了整体租户组合的多样性，使得市场有更好的对抗周期风险的能力。

良好的成长性不仅带动本土企业快速发展，也吸引着外地巨头在此落子，这样的案例在深圳不在少数。

大疆，常年占领无人机市场绝对优势份额的科技企业，其发展正是本土产业带动甲级写字楼需求的典型缩影。

从2006年城中村里小阁楼的作坊，到今天进驻后海中心区租下超半栋写字楼，再到斥资16亿建留仙洞企业总部大楼，大疆在持续的扩张中对办公空间的需求愈发明显。

大疆位于留仙洞的新总部大楼——天空之城

也有大量企业，在将总部、区域总部搬迁至深圳，因此也带来了大量的办公需求。

2017年，恒大总部连同其最核心的地产和金融业务板块搬迁至深圳，并一举租下后海中心区卓越后海中心近20层的办公面积以及阿里中心，获得楼宇的标识权。

恒大位于后海的办公大楼

同年12月，恒大又重金拍下深圳湾超级总部基地的地块，计划建成后作为总部办公使用。恒大此举表明了对深圳未来发展的看好，也是深圳优质营商环境带来的结果。

其实类似恒大的外地企业入驻案例不在少数，前有字节跳动科技（今日头条）大面积租下来福士广场和天健创智中心，后有OPPO，VIVO分别拿下中国华润大厦和壹方中心多个楼层。

英国皇家测量师学会中国区考官、博泰发展有限公司行政总裁、香港大学客座讲师 林仲科：

在粤港澳大湾区规划中，深圳是发展高新科技的龙头之一。随着外资、港资企业及总部进驻深圳，写字楼办公的需求也将大大增加。

相对于上海、香港等城市，深圳目前的写字楼市场非常有潜力，尤其在大湾区的利好趋势下，预计未来3-5年，深圳写字楼租金还将继续上涨。所以，现在是投资深圳写字楼的市场机遇期，尤其是优质的写字楼。

NO.3｜叁

香港写字楼租金10倍于深圳

深圳核心区域写字楼还处于洼地

作为世界级的金融中心，香港的写字楼市场已经发展得非常成熟。

2018年7月，世邦魏理仕《全球优质写字楼租用成本调查报告》显示，香港中环以每年每平方尺307美元的写字楼租赁成本成为全球之冠，这已经是连续第三年位列全球最高。

其次为伦敦西岸(每平方尺235美元)、北京金融街(每平方尺201美元)、香港九龙(每平方尺190美元)及北京CBD(每平方尺189美元)。

要知道，这个价格，是按照平方尺和美元计算的，如果换算城平方米和人民币，我们就看得更明白。

按照目前汇率计算：

香港中环写字楼平均租金约为22770元/㎡/年

伦敦西岸写字楼平均租金约为17431元/㎡/年

北京金融街写字楼平均租金约为14909元/㎡/年

香港九龙写字楼平均租金约为14093元/㎡/年

北京CBD写字楼平均租金约为14019元/㎡/年

深圳写字楼租金水平多少呢？根据第一太平戴维斯华南区研究部统计数据：

深圳各CBD写字楼平均租金：

福田中心区写字楼平均租金约为3036元/㎡/年

罗湖写字楼平均租金约为2388元/㎡/年

车公庙写字楼平均租金约为3000元/㎡/年

南山科技园写字楼平均租金约为2172元/㎡/年

后海写字楼平均租金约为2832元/㎡/年

宝安写字楼平均租金约为2256元/㎡/年

前海写字楼平均租金约为2268元/㎡/年

对比可以发现，深圳各区CBD写字楼租金基本上在2200-3000元/㎡/年之间。

香港中环写字楼租金相当于深圳的7-10倍，北京金融街写字楼相当于深圳的6-8倍。

上升为国家战略的粤港澳大湾区，将打造为一个富有活力和国际竞争力的一流湾区和世界级城市群，对标纽约、旧金山、东京湾区，将成为世界第四大湾区。

2017年粤港澳大湾区经济总量突破10万亿，约占全国GDP的12%，接近2倍于北京和上海的GDP总和。

虽然这一数据还不足以称霸全球四大湾区，但目前已远超旧金山湾区，直逼纽约湾区。按照目前大湾区7%以上的经济增速发展，仅需6年时间，即可超越东京成为全球经济总量第一的湾区。

未来，这一世界级的粤港澳大湾区，核心发展引擎在哪里？毫无疑问在深圳。

2018年深圳以2.42万亿的GDP总量，超越香港，跃升为大湾区第一城。依托高科技产业发展，深圳后劲十足！

著名经济学家张五常先生，在近期的一场演讲中，更是直言：深圳不仅仅是粤港澳大湾区的龙头，还将会超过上海和硅谷，成为整个地球的经济中心！

拥有这样的优势，深圳核心区域的写字楼办公租金水平，必将与世界看齐，深圳写字楼租金与香港中环、北京金融街之间的差距，也一定会在未来逐渐拉平！

因此，深圳目前核心区域的写字楼还处在巨大的价格洼地！

NO.4｜肆

香港房企1年写字楼租金超100亿！

前海核心优质办公全球发售

其实，写字楼物业，在世界成熟区域，比如香港，属于极度稀缺，值得长期持有的资产。因其租金水平高，未来可以带来源源不断、丰厚的现金流，核心区域如中环，租金收益甚至远超商铺。

因此，核心地段的写字楼物业，开发商一般都会自持不售，伴随着区域商务办公逐步成熟，无论是出售还是出租，均可带来不菲的企业利润。

最新调查数据表明，伴随着香港可开发用地非常稀少，那些早年开发并持有众多写字楼物业的开发商，仅仅依靠自持写字楼物业出租、出售，每年都能带来大量的现金流。

比如上面图表中展示的新鸿基地产，1年的物业租金收入接近200亿，其中大概一半来自于写字楼。

如果说中国过去的40年，经济发展龙头是香港，那么未来40年，经济发展龙头一定是深圳，现在的香港写字楼市场，可以照见未来深圳写字楼市场的模样。

这也是为什么，深圳核心区域的写字楼物业，正在被外资围猎！那么深圳目前最有前景的核心区域在哪？

毫无疑问是前海！

根据粤港澳大湾区规划纲，前海规划升级为：国际化城市新中心！未来，前海就是深圳国际化水平最高的一个中心区。

未来前海的样子，看看拥有中央公园、博物馆、艺术馆等丰富配套的曼哈顿、香港维港就清楚了，而且前海的规格会更高。

2019年深圳市政府工作报告提出6大“城市新客厅”：加快前海城市新中心、深圳湾超级总部基地、香蜜湖新金融中心等片区规划建设。

规划中的前海城市客厅位于桂湾片区，由滨海岸线与桂湾通海主轴构成，是前海城市新中心的“核心区”。

如果说前海是未来深圳的中心，桂湾片区堪称中心的中心。因此，前海尤其是以金融业为主的桂湾，未来必将比肩香港中环。

上图桂湾核心、前海湾头排位置，著名豪宅开发商恒裕，在这里打造了一个高品质项目——前海金融中心，T2写字楼现已全球发售。

前海金融中心位于桂湾临海大道和桂湾三路交汇处 ，占据前海桂湾金融中心区的核心位置。

作为桂湾核心区域少有的可售写字楼物业，恒裕前海金融中心堪称目前深圳最稀缺写字楼，一经推出，就吸引了香港乃至全球资本的关注！

更难得的是，恒裕前海金融中心享有无遮挡首排一线海景，紧邻约18万平滨海演艺公园。

项目占地面积约2.39万平方米，总建面约30万平方米，是由超甲级写字楼和高端公寓及都会商业组成的一线海滨地标综合体。

目前恒裕前海金融中心T2栋超甲级写字楼全球发售中，建面500平起，抢驻粤港澳大湾区核心城市。

实拍图：