吴洪斌：关于海外房产，投资之外还有生活

　“南方人买菜买一顿，北方人买菜卖一吨”，若这种有意思的差异具体到海外置业上，又会有什么样不同的表现呢？在外国买房是需要全款还是可以贷款？在外汇管制的背景下，我们又该如何正确看待目前海外投资面临的风险和机遇呢？

　　让我们一起和海那边的海外房产负责人吴洪斌来聊聊海外房产那些事。

　　吴洪斌，清华大学工学学士、硕士，近十年的国内外房地产从业经验，熟知中国及全球主流房地产市场。曾任我爱我家海外事业部总经理，带领团队考察及操盘过美、加、澳、东南亚、阿联酋迪拜等热门区域的房产项目，为数千名投资者量身打造全球资产配置方案。

　　不忘初心：“空间、动力和趋势”在推着我们走

　　记者：您当时为什么会加盟到海那边这个海外房产的团队？

　　吴洪斌：从行业的角度看，我认为海外市场还有很大的发展空间，我们初步判断中国人去海外买房的整体规模在5千亿人民币以上，如果按照每套房子是200万人民币的话，相当于是25万套的量，这个相当于今年北京和深圳成交量的总和。另外今年的投资渠道也在收窄，我觉得这也是一个增长的动力。

　　我之所以会选择海那边，第一是因为海那边能从互联网模式获客，是可以服务全国客户的，这又正好是海外房产团队非常需要的。如果只是纯线下的服务团队，北京、上海和深圳会是三个最主要的点，但实际上还是会丢失掉很大的一块市场。其实现在二三线城市客户更愿意去接受国内的机构给他带来的信息，因为他们并没有太多的信息渠道。

　　另外一点是我觉得海那边这个团队和平台的理念跟我很契合，它是站在客户的角度，从客户的需求出发，而这个理念一直是我觉得特别需要去做的也特别稀缺的。

　　现在大家都在卖房子，有什么产品就卖什么，无论是谁，好像只要买就对了，但实际每个客户有不同的需求，包括留学、风险偏好等，我们应该根据每个家庭的实际情况，包括资金量、未来规划、个人兴趣，去给他规划一个全球资产配置方案，不是说我有产品就要所有人买这个产品。所以从这个方面来说，海那边跟我们这个团队的思路以及操作方式都是很契合的。

直击痛点：让移居和投资的客户能各取所需

　　记者：海那边是典型的互联网移民机构，它希望能把移民、留学和海外置业有机结合起来。请问，现在海那边的海外房产业务部有没有一些计划？

　　吴洪斌：有。2018年最主要会致力于团队打造、产品梳理以及把服务网络铺出去。我们会将原来在海外房产线下的能力、海那边互联网的能力以及海那边现在已经有的移民资源三者结合运用，去尝试打造出一款现在市面上没有的、能解决一定的购物痛点的产品。

　　整体的思路是服务于两类客户，一类客户是移居型客户，他们中很多是海那边的移民客户。我们会在他们海外的安家服务、购房租房以及购房之后的问题等方面提供服务。甚至客户在移民前购买的房子，我们也可以先代为打理，在全球的热点地区我们都会把服务网络铺上，先把这条路打通。另外更重要的是针对于投资客户，虽然不见得每个人都会移民，想移民，但是基本上每个中国家庭都想赚钱，想投资。只要有安全稳妥的方式，我们也会为客户筛选好的产品。

　　作为行业“老炮”，我们感觉其实海外房产有一个悖论：在海外好卖的产品，可能没有太大的动力在中国做营销，不太愿意卖出来。而在中国卖得风风火火的房子，可能在当地也不是一个好的选择。

　　但是这不是必然，第一是拓展方面，比如说我们基本上不太愿意跟中国开发商在海外开发的项目合作，而更愿意去找当地的大开发商，用自己的运营能力帮他把项目引到中国做具体的营销推广。另外，我们也会积极找一些非标产品，不是一栋一栋的楼或者地块，可能是翻新改造，比如说低周期快速实现溢价或者现金流的产品，这是我们要做的比较有特色的投资产品，来满足于南方很多对投资回报率以及风险偏好跟北方不一样的客户。

客户心思：南方细腻VS北方粗犷

　　记者：您刚才讲了南方客户和北方客户的差异，我们了解到就海外房产来说，北方客户对海外房产的热情远高于南方客户，您在北京面对北方客户那么多年，知道北方客户的需求，现在回到南方来，有没有摸透南方客户的需求和心思？

　　吴洪斌：摸透肯定不敢当，其实我也是南方人，在福建长大，我觉得区别还是很显著的。就说三个地方，北京、江浙沪和珠三角，北京客户的特点在于他们不纠结，不算细账。只要把产品跟他说明白了，他就会认可，更关键的是一旦他信任了这个机构，就都好说了。而且他自己也能够知道，你跟他推荐的这些产品，一定是有风险的，他也认可这个风险，所以北京的客户成交周期短一些，他了解完以后，一痛快就买了，而且北京的客户第一偏好是美国，其次是东南亚。

　　江浙沪的客户，特别是上海的客户有个特点，从国家喜好上虽然他们也会选择美国或东南亚，但他们对日本的房产会比北京的客户要偏好很多。从购买的习惯上说，他们一定不会冲动型消费，他们特别愿意去当地求证。上海有很多的客户甚至愿意去找纯本地、非华人，不太愿意在当地的机构成交。江苏和浙江的客户是很不错的，他们跟深圳客户有点像，而且经常会一买就买很多，类似于团购，比如说村里面有人买了就一起买。

　　珠三角的客户原来接触得不多，我觉得大家是纯投资的概念，而且愿意组合，会考虑成本和收益，如果能用杠杆的话一定用杠杆，放大收益，他们可能也会考虑风险，但是我个人感觉珠三角的客户在风险意识上，冒险的精神好像更足一点。另外从区域上说，广东的客户偏好澳大利亚、美国、东南亚。

　　热点地图：海外置业中的“海那边同款”

　　记者：澳大利亚、加拿大和新西兰收紧移民门槛之后，目前热点确实转移了，今年上半年我们看到整个深圳的市场，最热门的就在泰国，泰国的产品有一定的优势，比如说总价低，回报率高，请问你们最近的有哪些国家的产品在进行推广？

　　吴洪斌：第一是在美国，然后泰国，马来西亚还有迪拜。

　　从投资角度来说，这四个地方还是各有特色，首先说美国，它是一个经济大国，而且除了移民政策收紧之外，最近一直传要涨价，但是在房地产这个事情上，美国是非常自由的，从来没有限制外国人要多交税，外国人不能买等。

　　记者：而且现在美国还有一个利好，遗产税可能要取消。

　　吴洪斌：是，所以很多人来买美国房产，比较稳当，整个市场比较稳定，不需要太高成本的话，这个东西就是非常好的储备。除非你特别想冒险，否则我们还是推荐美国的产品。

　　泰国主要是在曼谷和普吉岛，也有芭提雅和清迈，但是我们主推的是曼谷和普吉岛，因为曼谷有大量的住房需求，你的人口基数、住房基础、GDP基础，决定了你的房价会不会上涨以及房子能不能租出去，甚至会不会烂尾。普吉岛从旅游的角度来说是需求旺盛的，如果从价格、旅游体验、环境各个方面PK三亚的话是完胜的，而且普吉岛的位置非常好，不仅能接受从中国来的，还有日本、韩国的，甚至是太平洋对岸的。

　　但泰国的房产没有美国那么规范，所以我们在项目选择上需要斟酌，泰国的很多项目要等政府批完环境监测报告后才可以正式发售和建成，所以泰国的房子是存在烂尾风险的，在条件允许的情况下，我们会尽量优先推荐买现房，一个是能马上获得收益，如果度假的话马上可以去住。另外就是可以避免烂尾风险。

　　另一个在深圳很火爆的市场就是马来西亚，一个是吉隆坡，一个是新山。这两年新山炒得特别火，因为它挨着新加坡。现在在选择项目上需要好好琢磨一下，比如说很多中国的开发商在这边开发的楼盘卖到一万八甚至是两万，本地开发商可能只卖一万一、一万二，实际的品质和位置差异很大。

　　所以我们的经验是，如果真的从投资的角度，一定还是要买大开发商的产品，不仅价格低而且有质量保障。马来西亚也有很多国际开发商，你买他们的项目，政府也要评估安全性，另外就是吉隆坡，吉隆坡还是要比新山好很多，但它的项目没有新山多，租金回报是不错的，价格也涨了不少了。

　　吴洪斌：其实海外房子都是精装修，但是马来西亚的有个特点，一些房子是家具家电都已经配好了，所以真折算下来还是划算的，整个租金包括楼的配套、游泳池、健身房都是免费的，而且物业费也不算很高，所以这个市场是挺好的。

　　第四个，为什么推荐迪拜呢？迪拜很多人不了解，但是这个市场有几点特别好，第一它是美元资产，它的货币叫迪拉姆，这个从阿联酋建国到现在一动不动，比当年的港币绑得更紧，基本上就是1美元对3.67迪拉姆，所以你买迪拜的房子相当于是买美元房子。

　　其次是免税，你的买入持有卖出各个阶段都不用交税，这点是在海外市场上几乎没有的，因为很多客户买海外房产最大的顾虑就是税，比如说美国有很高的房产税，马来西亚虽然低，但是也有地税等税收，更重要的是它增值部分的税收，迪拜不需要，甚至上班的员工都不用交个税。

　　迪拜靠的是制度吸引人口，人口来了就有活力，包括盖的很多世界第一高塔、沙漠里面的滑雪场、最牛的七星酒店，他的目的就是想让大量的人来，无论是工作的，做贸易的，旅游的。第三点就是租金收益非常高，基本上达到8%以上，有些好的项目可能收益会超过10%。前段时间我们合作伙伴的客户，一次性买了30多套迪拜的房子，把中国的资产放在那里，一个是美元资产，然后有固定收益，是一个特别好的投资选择。

　　另外就是他们整体的房价还是比较低的，如果把迪拜想象成是一个国际一线城市的话，实际上它的价格也就是三万到五万人民币左右，相对于纽约、伦敦甚至北京、上海、深圳还是要低很多的，所以有很大的上涨空间。为什么会这么低，是因为迪拜政府控制价格，因为价格太高就不会有人进来，迪拜的人口也就三四百万，还需要大量的人口进来把这个城市撑起来。

　　记者：我有一个疑问，像迪拜这种富得流油的城市，如果是有投资价值的都被本地土豪抢光，为什么他们还会拿出产品来卖？

　　吴洪斌：在迪拜生活着100多个不同国籍的人，本地人只占不到20%，有八成都是外地人。在迪拜投资的人当中，中国人占的比例非常低，前面都是印度、俄罗斯、沙特这些地方。所以其实已经有大量的人去投资，并不是说他们都不去投，等着中国人来投。

　　迪拜的供应量很大，一旦能挣钱开发商就去买地盖楼来卖，所以它的货源还是不少的。在供应量特别大的情况下，要看看人口上涨能不能撑得住。目前来看，现在的供应量比人口增长还是要快一些，我个人认为这是投资迪拜要考虑的风险，所以在选择的时候，不太建议客户选择特别偏的地方，主要以市中心为主。

　　记者：迪拜可以贷款吗？

　　吴洪斌：现房可以，如果你没有阿联酋当地的工作流水的话，是不给你贷款的。

　　记者：外国人买房的话是需要一次性付款？

　　吴洪斌：付款周期比较长，首付10-20%，分两三年，慢慢交，可能半年交一次。

　　记者：好像除了中国都是这种交款模式。

　　吴洪斌：其实中国的交款方式给人的压力是很大的，要么你全款，你贷款的话还没拿到房子就要开始月供。在美国，当地人买房只付5%的订金，剩下的等房子盖完了才开始付。澳大利亚、英国全是10%，马来西亚有时候还分期。迪拜是分多段，在两三年的建设周期内付一半，剩下的一半等交房后再付。

　　记者：基本上这样去外国买房压力就不大。

　　嘉宾：对，而且比较安全。它是根据项目的建设进度付款，建到什么程度就付什么程度的钱，万一烂尾的话，有一部分钱还在政府监管下，可以退给你。

　　外汇管制背景中，海外置业这盘棋该怎么下？

　　记者：以您在行业里面这么多年的经验来看，外汇管制政策在2017年之后会不会有所改变和调整？

　　吴洪斌：我觉得人民币国际化是必然趋势。中国的外汇管制除了要控制汇率之外，最大的问题是洗钱，如果我们的客户不涉及到洗钱问题，政府从市场角度来说就不会太多的干涉。虽然央行规定，房产跟其他金融产品投资都是不允许的，但旅游、消费这种是允许的，而且我们公司有天然的优势，大量客户已经移民，他们在境外的资金是有保证的，一定程度上来看，我们能比其他公司更好的布局海外业务。

　　记者：现在中国已经加入了全球征税系统，加上房地产税正在慢慢推进，国内的大环境背景下，您对有海外置业需求的客户有什么建议？

　　吴洪斌：据我了解，房产是没有纳入全球征税系统的。全球资产配置是包括你有本国资产的配置，有境外资产的配置。我十年前就接触中国房地产市场，如果再把宝压到中国市场上，是一个非常冒险的做法。所以我们要去审视，国内的房产要不要留那么多？我认为如果你在一线城市超出三套房就要处理，然后就可以选择进行全球资产配置。

　　在全球资产配置角度，我个人的建议是一定要有稳定型和收益型的，比如全球最大的经济体美国，你可能去买纽约旧金山，这就属于稳定型的，因为它的整体房价上涨不会特别快，甚至小周期会回调，但是保值能力非常强。还有一部分资金可能就炒一下美国现在增长最快的西雅图，每年可能有15%，或者达拉斯和奥兰多的一些旅游度假产品，因为美国经济市场走好，所以旅游度假收益是非常好的。

　　如果真的出现经济下调，这些旅游产品是有一定风险的，所以我觉得有一部分钱得放在比较安全的地方，有一部分钱可以去有收益，但一定要注重流动性，因为房产整体来说流动性是比较慢的。刚才我是以美国为例，如果看更大的市场，可能还有其他区域选择，但是逻辑是一样的，一定要把钱分配好，甚至有些可以买债券国债，买一些基金产品，在很多西方发达国家股权基金还是很稳定的。