深度研究丨碧万融参投企业市值达5000亿

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在行业增速放缓，规模见顶的当下，各大房企之间的竞争愈发激烈。

与此同时，近年来，政策调控持续，房企拿地、融资等开发成本承压，六成房企利润负增长，房地产整体利润增速和利润水平面临下行压力。

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2019年行业利润增速拐点得到确认，叠加2020年上半年疫情对房企竣工、交付节奏的影响，给企业的经营和结算带来较大压力。

2020年上半年，行业整体营收增速显著放缓，利润规模出现负增长。房企各项盈利指标均延续了近年来的下行趋势，且利润率降幅进一步扩大。

在这样的背景下，部分房企开始在主营业务之余，纷纷试水其他多元化业务，在这其中，除了商业、物管、文旅等相对传统的多元化发展方向之外，“创投”也成为了近年来房企涉足较多的投资路径。

据不完全统计，百强房企自2014年以来总体参与创投项目逾130例，在这其中，规模较大的龙头房企更为积极，截止至目前，已有超过半数的TOP30房企参与“创投”。

总体来看，根据参投企业所处行业的不同，“创投”对于房企而言具有多重意义。

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01 规模房企创投规模逐年提升

近年来，随着房地产行业增速放缓，房企整体的营收和利润规模增长出现拐点并呈下行趋势。越来越多的房企在做强主业之余，纷纷把触角延伸到地产以外的多元领域以寻求新的增长点。

在这其中，门槛、高成长、高收益的“创投”成为近年来规模房企涉足较多的投资路径之一。据不完全统计，百强房企自2014年以来总体参与创投项目逾130例，且自2016年以来创投项目个数呈逐年提升的态势。

截至目前已有超半数的TOP30房企有参与创投，其中，以碧桂园创投、保利资本、远洋资本、广州" target="_blank">越秀产业基金等最为突出，累计投资均在20例以上。华润资本、龙湖资本表现也较为积极，在互联网服务、高科技产业、医疗健康、教育产业等领域均有创投项目布局。

图：2014 -2019年百强房企总体创投项目个数

来源：CRIC整理

据了解，创投即创业投资，特指出资方对创业、创新企业进行的一种权益性投资。创投公司通常不以控股为目的，仅以权益资本的形式注入资金并协助管理，促进创业企业的发展。相较于投资传统行业，创投具有高成长、高收益的特点。

表：创投的主要投资对象及行业特点

来源：CRIC整理

房地产行业作为资金密集型行业，房企在资金上有一定优势。房企创投的注资进入阶段主要集中在早期融资和中期融资，其中以A轮（pre-A轮、A轮、A+轮）和B轮（pre-B轮、B轮、B+轮）为主，整体占比超过70%。

图：创投根据进入阶段和注资规模区分的不同轮次

来源：CRIC整理

图：2014年至今百强房企创投融资阶段分布

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CRIC整理

从创投方向来看，目前房企创投的标的企业主要可分为与地产开发关联较强的上下游产业链企业、房产经纪行业或社区生活服务企业、互联网或高新科技领域的创业、创新企业，除此之外，供应链物流、金融服务、医疗健康、教育产业、文娱传媒行业的企业也是近年规模房企创投的一些方向。

表：2014年至今百强房企典型创投方向及案例

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02 设立私募股权投资基金是主流

目前，不少规模房企都已成立了搭建投资平台的主体公司，以支持创投业务的发展。如碧桂园创投、远洋资本、华润资本、龙湖资本等，目前都已成为创投业务发展的投资主体。

表：目前部分规模房企下属的创投业务平台公司情况

来源：CRIC整理

房企在独立投资子公司或者成立投资部门后，还需设立有限合伙制的私募股权投资基金。通过担任普通合伙人（GP），以参投的基金为实际载体，直接参与基金的运营，负责基金的“募、投、管、退”全过程管理。

该种模式下的资金来源除了母公司房企的自有资金，还来自于非定向公开募集的第三方，这通常包括参与投资的企业或金融保险机构等机构投资人和个人投资人，由他们担任有限合伙人（LP），并拥有收益分配的权利，诸如保利资本、华润资本、金地稳胜投资、远洋资本等均采用了这种模式。

相比直接注资，以私募股权基金为载体的优势更加专业化，一方面可以通过专家加速被投企业的发展，并通过专业的长短期投资组合管理模式平衡长周期下的投资风险，另一方面基金模式还具备融资属性，可通过第三方募集，以确保投资资金的充足和稳定。

值得一提的是，我们还发现部分政府引导基金也参与其中，近年来支持创投企业的相关政策陆续出台，从引导鼓励、税收优惠到平台建设，国家对创投的重视可见一斑。在税收优惠上，2018年8月明确了在全国对创投企业投向种子期、初创期科技型企业实行按投资额70%抵扣应纳税所得额的优惠政策。自2019年起，对于创投企业个人合伙人负税有所下降。2020年10月，国家发改委、中国人民银行等六部委明确创投基金和产业投资基金可以豁免多层嵌套。

在此背景下，房企参与创投一方面顺应了国家政策的引导，另一方面也可以借助政府资金的杠杆效应，吸引更多的资本、资源进入，有助于被投企业获得充足的资金和服务支持，从而提升投资效率，顺利达成战略目标。

03 投资产业链企业发挥协同效应

建筑建材及家居行业，作为与房地产行业关联度较强的产业，可以与地产开发形成良性互动，充分发挥协同效应，近年来备受房企关注。

一方面，随着购房者消费升级以及精装房交付比例的提升，投资家居建材行业，不仅能为材料品质提供保障，实现产品增值，还能增强房企议价能力。另一方面，房企还可以依托自身规模和品牌优势，进一步整合设计、施工、主材、家具等整条产业链，打造产业闭环。

目前，碧桂园、万科、保利等规模房企已对建材、家装领域进行了投资。2020年5月，碧桂园创投和保利资本发起设立一支规模50亿元人民币、首期10亿元人民币的“房地产产业链赋能基金”。碧桂园、保利作为行业头部房企，具备规模优势和行业影响力，并且对上下游产业的探索已有一定积累。该基金的设立吸引了众多地产开发上下游企业成为LP投资人。

整体来看，规模房企在品牌、资金、客群等方面优势更加突出，可以大大降低产业进入门槛，快速形成规模发展，与主业形成良好的互动效果。

04 投资新兴数字服务平台

当前，整体房地产市场已规模见顶，进入调整期，不少城市已经进入到存量主导的市场，如上海、广州等，这在一定程度上也倒逼房企逐步从住宅开发转向生活服务。

目前，房企在居住服务投资方向主要有两类：一是房产经纪行业，主要提供租赁、销售服务；二是社区生活服务领域，如社区零售等。

2019年3月，在贝壳找房D轮融资中，碧桂园创投投资5000万美元，引起行业的关注。其实这不是头部房企第一次投资房产经纪行业了，早在2017年，融创中国、万科地产就曾先后投资链家，意在率先布局存量市场。

2020年8月13日，贝壳找房在纽交所成功IPO，截至目前市值已大增至850亿美元（逾人民币5600亿元），为参投的房企带来了可观的价值回报。

表：碧桂园、万科、融创在房产经纪行业投资情况

来源：CRIC整理

在社区生活服务领域，受疫情影响，以往经常被忽略的物业管理走到了台前，受到越来越多的关注，居住服务领域作为房企重点的升级转型方向，领域内的优势企业也将成为房企合作、投资的重点对象。

2019年8月末,社区生鲜便利店“小兔买菜”宣布完成千万美元A轮融资,资金主要用于门店扩张、供应链体系升级、零售数字化系统完善等方面，碧桂园是其领投方之一。

碧桂园创投作为本次投资的领投方，总结起来主要有三大原因：一是，产业发展前景看好，中国生鲜零售市场规模巨大，特别是疫情爆发，社区生鲜消费便捷、产品新鲜、惠民程度高等竞争优势更加凸显出来，市场空间可观；二是，小兔买菜具备高成长性、高盈利性；三是，可以借力发力，完善社区服务。

表：规模房企在社区生活服务平台创投布局情况

来源：CRIC整理

05 布局高新科创企业获取资本收益

相比投资地产上下游产业链赋能主业、投资新兴数字服务平台布局存量市场，房企还在高新科技、互联网行业以及从事医疗健康、教育产业、金融服务等领域进行创投。

与前两者主要是为了完善自身的主营业务不同，这类的投资更侧重企业的增值潜力，通过先期的财务投资获取资本收益。在这其中，会评估标的公司在中期内能否成长到一定的规模或达到上市要求。并在投后管理相对简单粗放，不过多干涉标的公司的战略规划，不参与其日常经营管理，独立性相对较高。

从目前来看，房企投资的高新科技行业主要涉及软硬件开发、新型材料、人工智能、航空航天、新能源汽车等研究发展方向。如保利资本在科创领域投资了固克节能、大势智慧、紫光物联、第四范式、傲梦编程、商汤科技、柔宇科技等企业。

互联网方面，则包含大数据、人工智能、物联网、云计算等企业服务相关领域。绿地、远洋、华发、越秀等房企均有涉足，在投资的同时，也通过合作为地产发展赋能。

除此之外，供应链物流、金融服务、医疗健康、教育产业、文娱传媒行业的企业也是近年规模房企创投的一些常见方向。对于围绕医疗健康设立的创业企业，碧桂园、保利、绿地、金地、金茂、荣盛、远洋、华发、越秀等房企均有投资。

总体而言，在行业增速放缓、开发成本承压，房企地产开发主业的利润增速和利润率水平面临下行压力的背景下。部分房企通过投资地产开发相关的产业链企业发挥协同效应，提质增效、赋能主业。或投资房产经纪行业或社区生活服务企业的数字服务平台，布局抢占存量市场。此外，也有不少房企参与创投高新科技、互联网行业的初创企业，以纯财务投资获取资本收益为主要目的。

我们认为，房地产行业作为资金密集型行业，房企在资金上有一定优势。创业企业早期及中期融资所需的资金规模多在千万或亿元级，对房地产开发企业而言准入门槛相对较低。房企创投在注资获取股权、收益权的同时也承担了较高的风险。