深圳工改工项目占总城市更新项目22%

深圳土地资源稀缺，为防范土地住宅化，给产业发展留足空间，深圳为产业用地筑起道道藩篱，“工改工”领域成为市场关注的焦点。

所谓“工改工”，其实就是通过存量低效利用工业用地再开发实现产业转型升级，具体做法是将现有存量工业用地或旧工业区升级改造为用地性质为新型产业用地(MO)或普通工业用地加新型产业用地(M1+M0)的新兴产业园，空间形态更多元化，包括新兴产业用房、配套商业、配套宿舍等多种物业形态。

6月2日，由合一城市更新集团举办的“工改工3.0时代高峰会暨《2019工改工白皮书》发布会”在深圳举行。据最新发布的《2019工改工白皮书》数据显示，截至2018年12月31日深圳市累计已列入计划的工改工项目共计165个，占总城市更新项目22%。拆除规模共计约862.8公顷，其中2018年计划项目数量及规模最高，数量为42个，拆除规模为283.5公顷，2011年计划项目数量及规模最低，数量为4个，拆除规模为12.5公顷。

截至2018年12月31日，深圳市已通过实施主体确认的工改工项目共计43个，拆除规模合计121.3公顷，从已通过实施主体确认的数量来看，工改工项目占所有城市更新项目的比例上升趋势较明显，占城市更新项目总数量的17%。与此同时，从深圳市各区已批更新单元计划工改工项目、已批更新单元规划工改工项目、确认实施主体工改工项目数量对比可得，南山区在项目推进力度上较大。

据合一城市更新集团董事总经理罗宇介绍，2018年深圳进入工改工的政策大年，由此走入工改工3.0时代，定义为管制阶段。深圳市政府于2018年6月发布《深圳市综合整治旧工业区升级改造操作规定(征求意见稿)》，鼓励旧工业区进行综合整治。其后深圳陆续发布《深圳市工业区块线管理办法》、《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》(修订稿)等一系列严控政策，表明要严控工改用途以及实施工改工全流程产业监管，工改工回归产业升级本质。

现阶段，深圳工改工已进入供需失衡状态，政府监管政策加码，开发商产业运营能力缺失与融资成本不匹配导致工改工项目实施风险极大，但同时业界也面临持有运营低地价的机遇，政府从地价补缴政策层面给予自持的工业楼宇极大的优惠。此外，工改工的年限和容积率也进一步放宽。在罗宇看来，工改工的核心是通过产业挣钱，而不是通过地产挣钱。“在深圳核心刚需地段做工改工项目，更多是类办公项目，赚地价差的红利。非核心地段如原特区外的天安云谷，要靠大规模建设构建产业生态。非核心小地段，更适合做综合整治产业运营，并不适合拆除重建，这背后反映的是产业链的微笑曲线，原特区外非核心地段更多承载的是研发、设计等环节，而原特区内更多的是总部办公、销售流通、售后服务环节，两者之间有所分工。”

工改工的本质是做优质资产，这需要业界重构投资逻辑，聚焦产业落地。开发商需要基于未来的资产证券化考虑三个关键数据——持有运营资产楼面成本、首五年年均租赁回报率及中长期资金成本。工改工既需要结合资产证券化做资产运营、也更需要通过产业运营适应长周期产业迭代革新的挑战。