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8月成交量继续环比下降
2018年8月份，易居研究院监测的10个城市二手房成交为6.1万套，环比下降5%，同比增长2%。观察10城二手房交易行情，近三个月二手房交易呈现持续下跌态势，这也说明二手房交易正面临下跌的压力。分析原因，受持续性的政策打压和信贷政策影响，购房者入市的积极性减弱。同时，部分城市新房供应有所增加，部分购房者或放弃二手房认购，而转向一手房市场。
观察累计值，今年1-8月份10个城市二手房成交为47.9万套，相比去年同期水平下跌了13%。观察历史数据，即累计成交套数同比已经连跌20多个月。
后续来看，随着中央对房地产的持续调控、全国整体信贷环境的收紧的环境下，预计下半年二手房成交量将重新回落至历史平均水平以下。
10城二手房月度成交套数及年初累计套数同比增幅
数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院
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苏州成交量能最强
我们定义，二手房成交量能度=40%*近6个月月均成交量较2012年来月均成交量的偏离度+20%*年初累计同比增幅+20%*月度同比增幅+20%*月度环比增幅。
二手房成交量能度既考虑到城市历史成交量的合理区间，又平滑了单月成交量波动，因此可以对各地成交气氛提供更为直观的了解。
从8月份10城二手房成交量能度的排行看，其中，量能度最强的城市是苏州，其次是金华，量能度分别为52%和26%。而量能度最弱的城市是成都，其次是南京，量能度分别为-26%和-11%。
10个典型城市二手房量能度排行榜
数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院
从具体城市排行来看，苏州表现最强。苏州本轮行情启动较早，在2016年“930政策”之后成交量出现明显萎缩。随着苏州土地流拍、信贷政策等等影响，新房购房者观望气氛浓重，8月新房成交量大幅下跌。但是，8月苏州二手房成交量却出现火爆行情，在苏州园区板块特别是具有优质学区资源、交通便利、生活设施齐全的地段，出现了一房难求的局面。
成都表现是最弱。成都在多次调控后，年初以来成交量已经出现回落。今年5月住建部约谈后，成都进一步出台了“515政策”，堵上了诸多限购漏洞，坚决遏制投机炒房行为。随着调控效果的释放，6月和7月成交量迅速下滑，8月成交量进一步萎缩。预计未来成交量将会持续萎缩。
二手房成交量能度最强和最弱城市
数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院
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9月份预计量价依然有降温现象
国家统计局公布的二手住宅价格指数包含本报告的9个典型城市（除苏州以外），对这9个城市的价格指数取算数平均值后算出9城二手房价格指数，与10城二手房成交量同比增幅进行对比。这里取近6月移动平均数据，来平滑单月数据异动干扰。
观察历史上这两条曲线的走势，可以看出，成交量曲线先于价格曲线调整。比如说在本轮周期中，2015年第四季度二手房成交量曲线就开始呈现降温态势，随后增幅开始收窄，进而下跌。受成交量曲线的影响，成交价格曲线也有表现，在2016年第四季度就呈现了降温的态势，其走势是滞后于成交量曲线的。近期数据也有类似的效应，即二手房成交量的跌幅在收窄，其价格曲线也略有反弹。
今年下半年房地产调控不断升级，除传统一手房的管控外，二手房的管控也开始严厉，包括二手房房源的挂牌、二手房阴阳合同的查处等，实际上都会遏制部分二手房领域的交易乱象。在宏观调控政策及信贷环境收紧的背景下，预计三季度10城二手住宅成交量曲线将位于同比下跌区间，这其实是有助于抑制二手房价格曲线反弹的。
10城二手房成交量价关系图
数据来源：各地官方房地产信息网、国家统计局、易居研究院
备注：成交套数移动平均值取近6个月成交套数均值，房价指数为9城简单算术平均值，不包括苏州
附注：10个城市分别为：北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡和金华。
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执笔人：易居研究院研究员 王瑾钊
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