深圳，是武汉学习的样板城市。当前深圳市的地产制度，正在发生剧烈的变革。这一变革方向，值得武汉人去深思。

深圳夜景

为什么目前深圳的土地出让金不到武汉的一半？

下图为2019年1－9月全国城市土地出让金收入排行。

2019年1-9月土地出让金排行（来源：大伟看楼市）

由于统计数据时间的问题，目前各媒体统计结果会略有出入，但排名也基本说明大致状况。请注意：武汉目前土地出让金收入在全国排在第5名左右，仅次于北京、上海、杭州、苏州；而深圳目前的土地出让金收入排行在全国排在第35名，土地出让金不到武汉的一半。要知道，深圳常住人口有1300多万，GDP也是武汉的近2倍。

武汉每次土地拍卖，各种媒体，特别是自媒体大都是一片欢腾，一般是又创新高了，武汉房价必然暴涨的各类臆测传闻。

这并不是一个好现象。地产资讯是最容易被既得利益者“绑架”的。所有的已买房者希望房价大涨暴赚，所有的开发商囤地后希望房价大涨暴赚，地方也希望获利更多的土地出让金收入。但这对城市经济健康发展并不利。

武汉房价和新一线城市相比，已经处在中上游水平了。如果再涨，对人才的吸引力可能就大大降低了。抢人大战率先由武汉发起，但武汉并未取得领先。在去年全国吸人口流入排行榜中，仅居第11名，低于成都、重庆、郑州、长沙、西安，甚至还低于宁波、佛山。《乐活光谷》前面专门写文章说过这事。

为什么经济总量与人口数量优于武汉的深圳土地出让收入不到武汉一半呢？

这现象需要武汉人去认真思考。可能有两方面原因，一方面是深圳地少了；另一方面，这是深圳坚决实施地产制度改革的成果。

深圳地产正在从“香港模式”转向“新加坡模式”

近期，《深圳市地价测算规则》正式发布。根据这份文件的规则，全市每一宗地块的具体价格都清晰可算，市场价格清晰明了，买房暴涨的预期被击碎。这是一份全国先行的文件。

更重要的是，这份文件明确：可售的安居型商品房和人才住房的地价将分别按市场地价的30％和40％确定，比原来的60%-70%比例大幅下降近一半。

11月22日，深圳将有6块住宅用地开拍，一律采取限价出让，限定未来最高销售均价，从3万到7万不等。土拍制度的改革将把地王扼杀在摇篮。

就在近期，深圳宝安机场地块等13个首批公共住房建房正式开工，将新增约2.6万套公共住房。根据公开报道，深圳计划建设100万套公共住房。到明年年底，将建设42万套，将超过了深圳过往40年来的总和。

一系列的组合拳表明：深圳再一次率先开启了中国地产制度改革，正在从“香港模式”开始走向“新加坡模式”。

目前全中国的地产开发模式基本都是经香港地产模式为师，而香港高地价高房价虽然在过去数十年使香港经济名义上取得高速增长，但另一面也导致了目前产业空心化的局面。

反观新加坡，有100多万个组屋，30多万个私宅，82%的国民住在组屋里，同为亚四小龙的新加坡今天局面更加稳定。

武汉近年快速发展受益于北上广深的高房价

为什么深圳如此坚定进行改革？因为深圳经济已经开始面临高房价带来的弊端。

2005年以来，深圳商品房房价增长超过10倍，均价已超过每平米6万/㎡，仅次于首都北京。最近十年，深圳出现两次制造业大规模外迁。

第一次是2008金融危机前后，随着劳动力成本上升，一批劳动密集型的制造业开始外迁。富士康正是在这一期间在全国到处考察选址，曾经也试图在武汉布局，并闹出很大动静。深圳用“腾笼换鸟”的方式，度过此次危机。

第二次是2015年前后，深圳的土地、房地产价格出现暴涨，工厂租金也大幅上涨。高端制造业也开始出现大规模的外迁，很多企业把研发、制造基地开始外迁到周边的东莞、惠州。实力更强的企业开始将部分功能外迁到中西部新一线城市。例如，华为在东莞松山湖开始大规模建设研发基地，未来科技城的华为武汉公司也在这一时期开始建设。这样的例子很多，比如，深天马开始在武汉建设武汉天马工厂，华星光电也在武汉开始建设大规模生产基地。

华为东莞松山湖研发基地

对武汉而言，要感谢深圳高房价，视野再广一点，要感谢北上广深的高房价。没有这些地方高地价高房价的压力，武汉这几年不会发展得这么快。光谷现在也就不会有华为、小米、天马、华星等标志性企业；也不会有这么多人才离开北京、上海，来武汉安家落户。当然，外部因素只是外因，重要的武汉有良好的基础，自己做好了功课，承接了这些转移需求。

武汉夜景

有人可能会对上面的观点不服气，目前深圳商品房价虽然很贵，但深圳目前还是全中国最有活力的区域，为什么？这是因为深圳有大量的城中村，为深圳打拼的年轻人提供了缓冲区。

据统计，深圳全市住房总量大约1000万套/间。其中，商品房100多万套；工业配套宿舍100多万套/间；原村民集体经济组织自建、合建房30多万栋，合计约600万套/间房屋。城中村提供深圳住房占比超过六成。在北上广深四个一线城市里，这是唯一的。

结后语

深圳目前再次走在地产制度改革的前列，这些改革举措很可能为深圳下一步发展奠定坚实基础。对标深圳，武汉还是应该继续当前“敢为人先”的理念，继续对标，深化改革。

值得庆幸的是，武汉房价目前还在相对合适的水平。而且武汉的住房供应量连续多年在全国都处于领先水平。在招商土地价格控制与招商力度上，武汉也做得很不错。现有的房价水平，也足以支撑做好基础设施与城市配套了。目前，只需要在稳定房价预期上多做功课。

如果武汉一直保持商品房价格比深圳安居房价格价格还有很大竞争力，长期来看，会大大增强武汉对人才的吸引力的。

（内容完 ）

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