来源：公众号【房BOSS】{fangboss}

自2016年9月，全国重点城市相继开启调控按钮，楼市“五限时代”正式来临。“房住不炒”、“因城施策”指导思想下达，各城轮番加紧调控。2017年1月，深圳正式启动新房限价政策。

出于控制市场房价平稳过渡的考虑，但实际上新房限价政策，却引发一些“副作用”：新房与二手房倒挂，“买新房必赚”的心理诱发购房者的投资热情，变相鼓励，形成某种“套利”，引发千人轰抢的情景；限价与限贷双重作用下，全款客成为香饽饽，真刚需被歧视与挤压。比如2018年深圳第一网红盘“华润城三期”两次先后开盘合计万人认筹，早期“喝茶费”甚嚣尘上，迫于压力不得不公证摇号开盘。

时间流转，在2019年几大热点新盘备案价格轮番走高，比如半岛四期均价11.6万/平，最高价14.5万/平；新天鹅堡三期均价12.5万/平，最高价14.5万/平……在此看来，限价带来红利基本已经消失，取而代之的是以市场价为主。

同时在横盘3年大环境下，即使市场价入市，相对来说，当前一些项目配套还不错，自住客选择多，投资客却很焦虑，毕竟没有短线获利标的。

01、深圳新房限价政策始末！

2017年1月19日，为进一步强化和落实深圳2016年“10·4”调控政策，市规土委正式出台《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》，至此深圳新房限价正式开启。

2017年1月限价政策文件

限价政策细则核心点有三点：

01.预售：不得明显高于周边在售项目均价！

02.现售：转现售，备案价仍需公示

03.精装修：带装修项目不得强制搭售

同时，楼市出现以下情形变化：

01.新房供应量下跌严重，后回升。

数据显示，2017年的批售住宅套数对比2016年下降了30.4%，跟2015年相比几乎腰斩。不过，在历经一年多市场消化与调整之下，2018年预售套数38158套，同比增长39.7%。

02.价格倒挂，热盘一房难求。

二手房市场比较纯粹，价格历经市场千锤百炼得以认可。相比之下，被限制住价格的新房，尤其是高端豪宅成为了良好的投资标的，直接刺激了购买需求，部分热盘更是出现了“一房难求”现象，比如双玺时光道、华润城三期、万科瑧山府二期/三期等。

03.新房稀缺，整购大军集体入场！

由于新房限价，即使小额差价，在数量级面前依旧客观。因而，2017年到2018年上半年，从零散购买力为主的深圳楼市转向，整售悄然成风，包括基金、投资公司、实业公司、区政府以及人才安居集团在内的主体，加入了整购大军。（731限购之前公司买房较为常见）

04.上有政策，下有套路。

开发商开始出套路，弥补新房限价带来预期落空的损失。比如额外加装修费，并且高额的5000元/平、8000元/平，一次性付清或分批次付款。这样算下来，实际上总价与周边二手房相差不大，但首付却多了1成左右（首付3成为例，装修费不能贷款）。

05.情绪化激增，造成市场假热。

横盘期市场，本来较为平静，由于限价改善盘的入市，关注度自然高了，情绪化激增，特别是在自媒体、坊间等热炒之下，造成市场假热的现象。故而有像华润城三期这种疯抢现象出现，不买吃大亏的从众心理涌现。

02、2017-2019仅20%盘有限价红利！

由于市场以刚需盘为主，价格基本维持在4-6万/平的区间，真正限价的只有改善高端盘。

房BOSS整理了2017-2019年（5月）深圳改善高端盘备案价格信息，简单分析得出以下几点：

01、深圳2017-2019年（5月）真正入市的改善高端盘仅有34个，包含公寓。

02、62%的改善盘以市场价为主；只有20%的改善盘低于市场价或略低，比如最明显的华润城三期低于一期/二期市场价2-3万/平；甚至有18%的改善盘高于或远超市场价，比如绿景红树湾壹号远超周边二手房价格，价差在2万/平左右，周围大部分在单价不足7万/平。

03、2017-2018年（上半年）是限价最厉害的时期，这期间改善盘随便闭着买，基本都能在随后几年兑现价值；2019年限价明显松动不少，均价破10万+的改善盘，越来越多，限价红利基本已消失。

04、公寓改善项目基本全线破10万+，相比住宅来说，短期没有限价红利，但这些公寓项目整体价值都高，长持依旧有可观获利空间。

05、部分高于市场价的限价盘卖相不好，毕竟违背市场主流规律，比如石厦花园破9万、深物业金领破9万等。

当然，像绿景红树湾壹号主打一线海景、中洲湾主打旧改概率和区域缺新盘等均能抵消价值高位劣势，同样能热销，但毕竟打破区域房价顶部，短期不无站岗可能性。

06、整个2017-2019年，仅此一个华润城三期是最具性价比改善新盘，短线限价红利丰厚。

07、2000万+高端盘一样能热销，说明市场从不缺购买力。门槛高，同样长线获利也高。

08、改善豪宅型置业跟着趋势走，深圳湾、安托山、蛇口、前海均是不错选择区域。

09、产品定位很重要，户型分化开始出现，比如半岛四期88平1房去化十几套、新天鹅堡三期全部123平3房去化不足2成。

10、2019年的深圳楼市，改善自住客是比较幸福的，比较入市一些新盘项目整体均相对不错；但投资客而言，限价改善盘红利已失，在当前环境之下，市场短线获利标的越来越少，显得很焦虑。

03、自住客幸福，投资客焦虑！

一切的政策均有时效性，限价也不会例外，随着时间推移，开发商套路越来越深，如捆绑提高精装修价格，首付自然增加不少（装修费不能贷款）；另外，新盘以市场价入市几本成为当前主流。

对此，个人有以下几点建议：

01.改善新盘可以买，但短线获利可能会一般。

新入市的改善盘，比如半岛四期、新天鹅堡三期、宝能城西区，以及待入市的海纳公馆、云玺锦庭、海境界二期等，在地段、配套等综合性来看，相对不错，改善自住型可以入手，当然价格可能为主流市场价为主。

长线爆发力，依旧看地段价值，宝中、前海依旧是关注的重点。

02.有名校学位房需求的改善客，依旧需选择二手房。

在2017-2018年上半年入市改善盘中，配有名校学位较多，比如深圳湾学校、深圳高级中学、南外科华学校等；2018年下半年至当前，新盘中带名校的寥寥无几。

因此，有名校学位房需求的改善客，二手房或是更好的选择。

03.放低收益预期，市场以自住客为主流。

深圳横盘3年之久，不完全统计至少75%的区域跑输大市，同时短线投资标的少之又少，不如作出相应调整：放长周期，5年为佳；放低收益预期，年涨8%至少保本、跑赢市场。

对于住家客而言，首要的是能改善自身需求为主。更多置业实操、内幕爆料、买房建议、金融融资等，欢迎加入【房BOSS会员】咨询。