2022年上半年房地产融资政策

2022上半年，房地产业仍处在深度调节。汇总领域融资，房企融资支持政策边界改进，减幅收窄，信用债变成肯定主力，偿债高峰已至，信用债期满压力较大。房企应当抓住当前不同方式的潜伏期，依据本身状况补充资产，尽早适应新周期下的融资方式。

政策迈向：激励收并购融资，民企发行债券变成重点

上半年，融资政策不再缩紧，在遵照“房地产金融谨慎管理”的主线上适当调节，依据公司具体融资要求开展边界放松。总体来说，融资政策分两方面，一是激励收并购类融资，二是适用优质民企重回融资市场。

收并购类融资将有能力的房企做为通道，把资产注入到出险房企中，能够起到盘活出险房企财产、加快领域内部流通性的功效，有益于解决行业风险。自2021年末至今，相关收并购融资的政策被监管方反复提及，如今年3月银监会激励组织妥当有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购艰难房企优质项目；4月央行强调“商业银行、金融资产管理公司等要搞好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，妥当有序开展并购贷款业务，增加并购债卷融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。”

自融资环境缩紧至今，部分优质私营房企受领域信用下降影响，融资能力受限。为改善当前领域融资环境，修复公司合理融资要求，4月证监会等机构公布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，支持民营企业依法上市融资、并购，健全民企债卷融资适用体制。沪深交易所举办“信用维护工具支持民营企业债卷融资交流会”，提及将根据社会化的信用维护工具，引导市场修复对民企债卷的投资信心，改进民企融资环境，助推民企健康发展。

表：2022年上半年房地产融资政策摘要

材料来源：中指研究所梳理

融资规模：减幅收窄，信用债变成肯定主力

2022年1-6月，房地产业共完成非银类融资4825.5亿元，同比减少56.5%，与2021年下半年相比降低26.4%。2021年下半年领域已经开始进到下滑周期，融资规模大幅下降。从半年期转变来看，今年上半年继续延续了降低趋势，但减幅已收窄。其中信用债融资2518.0亿元，海外债发行仅169.3亿元，信托融资694.6亿元，ABS融资1443.7亿元。各方式同比均发生降低，其中海外债、信托减幅最为明显，信用债变成融资主力。

数据来源：中指数据CREIS

从每月状况来看，3月为上半年融资最高点，总规模超千亿；4、6月每月过900亿。3月以后政府连续公布提升经济的利好措施，其中对于房地产融资的也被频繁提及，尤其是做为融资主力的信用债遭受较大力度的支持；同时在当前阶段，潜在的风险多数早已曝露，新增风险事件有所降低，并且领域已开始根据收并购等方法开展调整，因而投资者已对行业风险搞好了预估。因而，在政策和市场预测的双重功效下，二季度的融资数据相对稳定。

数据来源：中指数据CREIS

从同比增速来看，3月开始同比减幅在50%上下，基本平稳。

除2月受春节影响融资规模稍低外，今年上半年的每月融资规模及增速均高过2021年下半年的最低点。融资规模底、增速底已在这轮周期前期发生，当前进到低位平稳阶段，未来有望在此基础上伴随着市场复苏而回暖。

融资构造：信用债变成主力，海外债、信托严重缩水

▍信用债：融资规模比较稳定，政策导向性债卷发行攀升

2022年1-6月，房地产业信用债发行规模为2518.0亿元，同比减少24.2%，同比升高16.2%，是唯一同比发生正增长的融资方式；占总融资规模的52.2%，较上年同期升高22.2个百分点；均值发行期限3.6年，其中发行期在3年以上的占比55.6%。从当月来看，上年9月开始的发行受冷基本在2月完毕，3月信用债发行明显升高以后基本保持在400亿以上的相对高位。从增速来看，每月同比降幅有收窄趋势，5月甚至发生同比增加33.5%。信用债的发行能力已显著修补。

数据来源：中指数据CREIS

从发行构造来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，占上半年发行额的89.0%，各自比2021年上半年、下半年提升18.4、6.5个百分点。受出险公司增加影响，私营房企的债卷发行规模大幅降低。

从发行种类来看，符合融资政策利好的债卷发行攀升。收并购融资变成融资边界放松政策的主要内容，2022年上半年共有7家房企发行并购债融资91.2亿元。在“双碳”目标扶持下，房企积极推进绿色建筑、金融创新，上半年共发行绿色债融资63.8亿元。部分券商根据参加构建信用维护工具，帮助私营房企连通公开市场操作融资方式。5月至今，融侨、碧桂圆、美的、新城、旭辉地产等民企被选定为示范私营房企，选用信用维护工具，各自成功发行信用债，完成融资39亿元。

▍海外债：发行规模骤减，发行期限减少

2022年1-6月，海外债发行规模仅为169.3亿rmb，同比大幅降低91.1%，环比下降78.0%；占总融资规模的3.5%，较上年同期下降了13.7个百分点；均值发行期限2.77年，其中发行期在3年以上的占比18.7%。2021年50%以上发行额期限在3年以上，今年以来债卷发行期限显著减少。

从当月来看，2月、5月均无新发行债卷，其他月有且只有某些优质企业有能力发行海外债。在国外融资降到冰点的阶段，部分公司选用备用信用证做为信用担保对策，既提升了海外债成功发行的几率，也一定程度上降低了发行利率，在当前国外融资方式近乎关掉的环境下，有利于保持这一融资方式的顺畅，也起到一定减轻领域信用恶变的功效。

数据来源：中指数据CREIS

今年以来，部分房企选用向债务人传出互换要约承诺的方法增加负债期限，暂缓短期偿还压力。上半年根据互换要约承诺重新上市的海外债余额达352.2亿元；针对资产质量还行，短期流通性承压的房企，提早与债务人沟通、商讨展期，可防止开启的交叉违约条款，以时间获得周转资金的空间。但为得到债务人同意，房企通常提出付款同意费、提升息票率等方法，尽管暂缓了短期偿还压力，却加重了利息压力，长期负债压力并未减轻。

▍信托：同比减少近八成，每月融资仅过百亿

2022年1-6月，信托融资规模为694.6亿元，同比大幅降低79.6%，环比下降66.0%；占总融资规模的14.4%，较上年同期下降了16.3个百分点；均值发行期限为1.73年。随着行业周期下滑，房企信托违约的新闻时有发生，机构投资更加谨慎，造成总体投资总额大减，均值每月融资仅115.8亿元。

数据来源：中指数据CREIS

▍ABS：融资规模占比升高，发行构造产生变化

2022年1-6月，ABS融资规模为1443.7亿元，同比减少41.1%，环比下降8.3%；占总融资规模29.9%，较上年同期升高7.8个百分点；均值发行期限为5.5年。

数据来源：中指数据CREIS

从当月来看，ABS发行起伏较大。从发行构造来看，供应链ABS仍然为最基本的产品类别，占总发行额的44.3%，但同比减少10.5个百分点。商业房产抵押证券占比快速提升，发行占比提升了15.1个百分点至38.5%。拥有型物业在领域下滑阶段，变成房企盘活资产、补充资金的关键手段，房企从而能从多元化战略中盈利。

数据来源：中指数据CREIS

总体来看，信用债在政策鼓励下，发行规模有望稳步增长，尤其是优质民企将得到更多的发行机遇；海外债、信托短期内无回暖迹象；ABS变成仅次于信用债的融资方式，但构造有所调节。

融资利率：利息高融资降低，资产成本下降

2022年1-6月领域均值融资利率为4.13%，同比减少1.52个百分点。受最近贷币信贷环境相对宽松、高成本的海外债、信托融资规模降低等多种要素影响，领域均值融资成本显著降低。其中信用债均值利率为3.54%，同比减少0.99个百分点；海外债均值利率为5.14%，同比减少1.54个百分点；信托均值利率为7.57%，同比升高0.31个百分点；ABS均值利率为3.39%，同比减少0.75个百分点。

表：各方式均值融资利率

数据来源：中指数据CREIS（点击使用）

到期债务：偿债高峰已至，信用债期满压力较大

截至2022年6月30日，2022年下半年尚在持有期的债卷余额为4920.7亿元，其中信用债占比64.6%，海外债占比35.4%；一年内期满余额为9723.7亿，其中信用债占比62.3%，海外债占比37.7%，地区负债偿债压力较大。7、8月为年内第二波偿债高峰，每月期满余额超千亿。

2022年1-6月信用债、海外债的发行到期债务比各自为138.1%、8.8%，总发行负债比为71.5%。因为海外债发行量极低，房企只能继续使用自筹资金偿还到期债务；同时存量负债中，许多早已发起过互换要约承诺，再度推迟概率不高，部分房企将面临较强的偿债风险。此外，2021年上半年信托发行仍处在高位，规模为3408.6亿元，均值发行期限在1.6年上下，按此到期时间测算，今年下半年一样面临较大的偿还压力。

表：债券到期余额*统计

*按债卷回售日测算

**按2022年6月30日汇率换算为rmb

数据来源：中指数据CREIS

未来展望：抓住潜伏期，适应新周期

2022上半年融资政策从融资种类、融资目标层面展现边界放松趋势。融资总规模未发生显著升高迹象，因而预估下半年政策在当前导向前提下，会进一步作出适度调节，以满足房企合理的融资要求。

从融资方式来看，信用债将持续保持发行韧性，变成非银融资的最主要方式；海外债、信托复苏信号很弱，房企应当以确保债务偿还、防止违约为主；有自持物业的房企，可抓住商业房产ABS的发行窗口，根据盘活资产补充资产。因而有能力的企业应当抓住当前不同方式的潜伏期，依据本身状况补充资产，尽早适应新周期下的融资方式。