惠州楼市惨成这样了?那些在惠州买了房的深圳业主,这几年都经历

一周前，惠州大亚湾一份没经官方发布的推动房地产业交易计划方案，令市場一片强烈反响。

与河北燕郊、固安的环北京定义相近，惠州是一个主推深莞惠定义和以承揽深圳市外流刚性需求为基本特征的房市。环顾四周惠州近10年房价趋势，可发觉惠州房市跌涨展现了十分明显的特点，涨高快，跌起來也快。

第三方中介公司服务平台统计显示，总体看，惠州房子价格从2012年的5500元/平米，涨到当前的均价10817元/平米，每平米增涨5300元上下，上涨幅度达到96%。

而这段时间，易居研究院一张有关惠州房市销售市场萧条度近10年最烂的柱形图在网络上流传。

惠州房市确实惨成那样了？这些在惠州买了房的深圳业主，这几年都经历了哪些？《每日经济新闻》记者此前现场走访调查了惠州房市。

行业现状：各类指标值全方位下降

以往两年惠州房市的加快增涨，令许多房地产商闻风而动，蜂拥而上至惠州拿地开发设计，很多股票大盘新项目也应时而生。

但短时间的供求失调，产生的同时結果便是房价下降。记者注意到，2017年十里银滩海悦湾均价为1.4万余元/平米，但现阶段在第三方中介公司服务平台牌价广泛在5500~6000元/平米不一。如一套满五唯一的78平米3房，市场价43万余元，折算价格5513元/平米，比新房开盘时的价钱跌来到60%。

在刚完的2021年，惠州新房子交易量总数、批售总面积、交易量总面积等均发生了客观性降低。

惠州中原地产统计显示，2021年，惠州新房子住房批售127637套，同比下降19%；批售总面积1319.3万平方，环比下降18%；新房子住房交易量96384套，环比下降39.9%；成交总面积1015.0万平方（深莞惠737.6万平方、非临深277.4万平方米），同比下降39.8%。

惠州南部新城区片区、大亚湾片区和龙门县，是惠州房市较为具备象征性的片区，南部新城区是高铁南站所属的片区，大亚湾为典型性深莞惠片区，龙门县则是挨近广州市、河源市的地区。

这三个片区在进步上也风格迥异，依据记者在采访全过程中认识到的状况，惠州南部新城区片区和大亚湾片区新楼盘都相对性聚集，环顾望以往就能见到十分聚集的房子。偏移市区、主推海景别墅資源的双月湾和巽寮湾两个地方一样这般，房地产商聚集合理布局，基本建设中的施工工地经常可以看到。

而龙门县的新楼盘则相对性分散化，该片区挨近增城，地区园林景观資源关键为山林绿色生态和露天温泉健康养生，地区内新楼盘多配置度假村酒店。

从定居气氛看来，惠州南部新城区片区配套设施相对性完善，而大亚湾片区和龙门县的基本配套设施相对性欠缺。

记者在走访调查全过程中认识到，惠州南部附近片区的健身培训、商业服务、诊疗等基本日常生活配套设施完善，日常生活气氛相对性深厚些。而大亚湾片区和龙门县的基本配套设施相对性较差，出入交通出行大量依靠快速和高速公路，发展趋势则更依靠外界游人，片区内经常可以看到度假村酒店、休闲农家乐等旅游资源开发。

买房者称：5年房价下跌来到40%

在惠州购房的，有挺大一部分是李小姐的买房者。乐有家交易量统计显示，深圳市买房者为惠州销售市场的中坚力量，2021年上半年度深圳购房客占有率为52.8%，深圳市客到大亚湾区和惠州惠阳购置产业的比重各自为33%和19%。

从记者访谈的在惠州的深圳市客购房历经看，她们在惠州买的房，下挫力度少的在10%上下；下挫力度比较大的，拥有5年，房子价格涨跌幅超40%。

后悔莫及，几乎是任何人的一致说词。

2020年，在广州工作的赵鹏以总价格约79万余元，价格1万余元/平米买进惠州惠阳白云新城某二手房。

2022年2月15日，赵鹏告知记者，房子大约同期相比买进时跌了10%上下。“我感觉买了的这些价钱，应当跌不上哪去了。在惠州或是买二手房更确实一点，彻底不必担心烂尾楼，并且二手房价格要比新房子划算许多。”

而对比赵鹏，刘新梅的亏本力度更高，“买惠州的房子要我掉泥潭了，5年時间亏掉50余万元。”

刘新梅告知记者，自身是在2017年3月买的华润小径湾二期一线海景房，价格1.5万余元/平米，82平方米，首付款37万余元，借款86万余元，每一个月还钱5800多元化。

但实际给了刘新梅当头一棒，现如今华润小径湾二期的房子，每平米已相比于1.5万余元均价跌来到5000~7000元，在第三方中介公司服务平台现在有许多房子的现货价在8000元~1.2万余元/平米不一。

刘新梅粗略地算了吧一笔账，“早已还了59个月，贷款利息接近14万余元。假如这套房子按1万余元/平米售卖得话，总价格早已由之前的123万余元，变成了如今的82万余元，再加上早已结算的14万余元贷款利息，5年的时间里早已跌去50万余元了。”

中介公司自叙：购房就能退还提成

走入易新建在惠州南部周边的店面，一张标着全部惠州路轨交通网络及其新项目项目的地形图分外显眼。

据易新建详细介绍，他在该片区开房产中介店面己经10年，楼盘地图是上年花了1000多元化找绘图企业订制的，那样也便捷跟顾客解读惠州房市的总体状况。

在获知《每日经济新闻》记者刻意从广州回来看房子后，易新建谈了自已对惠州房市的观点。“如今到惠州购房机会或是非常好的，新房子总体折扣优惠比较大，基本上是八至九折，二手房也常常有小区业主急卖的，比平时可以省几十万元。”

针对深圳市买房者非常关心的14号延伸线是不是扩展到惠州的问题，易新建指了指地图上标注的惠州白云路站、爱民路站、惠州南部，“这好多个是14地铁线增加至惠州的网站，听闻如今己经逐渐整体规划了，但将来能否按期完工也不知道，这得跟顾客属实说。”

易新建还表露，因店面是自身开的，多赚点外快少赚点不在乎。若在这里交易量，他可以将新房子提成退还给记者，二手房提成则可以返到1%。

记者在现场采访中见到，该片区一部分项目的小区业主在窗子外挂软件出了“直卖”、“急卖”等有关宣传语。记者拨打一部分小区业主的电話后获知，这种急卖的二手房一般相比市价划算5万~20万余元不一。

而减价20万余元，在惠州南部新城区片区来讲早已算较为有诱惑力了。依据记者的掌握，该片区的二手房相对性划算，如左岸春天87平米3房，市场价80万余元，折算价格9195元/平米；南部新城区，87平米3房，市场价为113万余元，折算价格1.29万余元/平米。

新项目喊出：一成首付还可分期付款

大亚湾片区中介公司李一溪告知记者：“如今惠州限购政策的地区仅有惠阳淡水和大亚湾，这两个地区要不是当地户口得话，只有买一套房子，别的地区现阶段都还没限定。”

李一溪还向记者强烈推荐了大亚湾城东区某新房子：“样板房装修交货，如今或是春节活动价，首付款15万余元起，带室内装修的三房只需9688元/平米，购房还能够送停车位或一辆新汽车。”

相近的购房送停车位、低首付款等营销方式在大亚湾也比较广泛。

记者从另一中介公司处掌握到，坐落于大亚湾的金地天润自在城，就搞出过“首付款8万起，优选楼盘最少9折”的营销推广广告宣传；冠华城·桂香园也搞出“首付款8万起买深莞惠”的低首付款信息内容，一部分新产品优惠楼盘九折起。

为了更好地刺激性买房者购房，乃至也有一部分房地产商发布了一成首付购房。“坐落于大亚湾核心区关键地区的一新楼盘，首付款最少一成10万余元，此外二成可以跟房地产商签借款合同，并且不必贷款利率。”李一溪说。

但价格的优势并并不是惠州中介公司对外开放輸出的关键产品卖点，只有做为吸引住潜在客户的一种方式。记者在采访全过程中认识到，针对新项目的行为主体使用价值，市场销售们更想要将其与杭州的间距做为对外开放宣传策划关键。

在采访大亚湾城东区某新项目时，房产销售张钧告知记者：“邻近深圳市是大亚湾片区较大的优点之一。从该地区行走都能够直通深圳坪山新区，驾车到深圳坪山新区核心区也就20来分鐘，深圳坪山新区和惠州大亚湾的几个主干路全是无缝连接的。如今深圳坪山均价都4万余元人民币了，但大亚湾才1万多元。无论价钱或是区位优势，大亚湾的性价比高全是非常高的。”

第三方中介公司服务平台统计显示，现阶段深圳坪山新区的均价广泛在4万余元/平米上下，如龙光玖誉雅筑均价4.2万余元/平米，玺悦台均价3.9万余元/平米，花样年·美好时光均价4.21万余元/平米。

而现阶段大亚湾的新房子均价在1.6万余元/平米上下，如龙光城均价1.7万余元/平米，方直七色彩虹里1.3万余元/平米，惠州海伦堡臻悦府1.1万余元/平米。

尽管价格比显著，但深圳市买房者好像并不待见。惠州中原地区统计显示，目前为止，惠州住房库存量约1762万平方，在其中大亚湾规模较大，做到351万平方，去化周期在3年以上。

从2013年到2021年，大亚湾新房子住房交易量达28.3万件（近三年大亚湾新房子交易量套数各自为1.47万件、3.31万套、3.5万件）。按三口之家住一套房测算，过去8年的时间段里，大亚湾售出了能够80数万人定居的房子。

但此外，记者查看掌握到，大亚湾从1993年5月创立时约有10万人口数量，而2021年广东发布的第6次人口普查数据表明，大亚湾居住人口为44.3数万人。过去20年的时间里，大亚湾片区人口增长仅约30万。

就在一周前的2月9日，一份盖有“惠州大亚湾经济发展经开区住宅和建委”公司章，名叫有关征询《推动大亚湾区住宅交易身心健康发展趋势多个对策》的函在网络上广为流传。但是该文件现阶段还处在征询建议环节，能不能宣布颁布尚不确定性。

本地人说：大家不容易在这里购房

假如说惠州南部新城区片区和大亚湾片区对外开放推广的情况下，还能够向买房者宣传教育商业服务配套设施和区位优势，那麼龙门县唯一可对外开放推广的也许只剩余自然环境和游玩了。

做为惠州的2个直辖县里之一（另一个是博罗），从2021年经济指标看来，龙门县的GDP为187.87亿人民币，处在惠州经济发展铺底的地区。

该片区内主推以露天温泉为主导的休闲度假，新楼盘多始建大中型酒店餐厅周边。记者来访龙门县南昆山周边某新项目案场时，房产销售总数比看房子人还多，喜气的售楼部宣传海报和案场装饰设计，与当场的清冷产生迥然不同。

谈起新项目详细情况，房产销售是刘雯告知记者：“新项目价格为5200元/平米，房型全是45~66平米小户型房子，来这里购房一般是休闲度假的，也有一些小区业主买回来做青年旅社酒店餐厅，有潜在客户得话一天也可以租百来元钱。”

但邻近黄昏，该片区一部分项目的亮起状况并不理想化，住房率不高。

在该地区开休闲农家乐的李大妈告知记者：“我们都是不容易在这里购房的，我家就在周边村，家里有农村宅基地和房子，没必要到这购房。在这里购房的一般多是广州市回来休闲度假的，但这2年由于肺炎疫情人气值下降得强大。”

依据惠州合纵联盟联行数据信息，龙门县2019~2020年时房子均价约在1.1万余元/平米，2020年7月也是创出过均价1.4万余元/平米的记录。

而依据第三方中介公司服务平台数据信息，现阶段龙门县在售楼盘均价广泛在1万余元/平米下列。例如，珑悦锦云花苑均价8300元/平米，富力南昆山露天温泉健康养生谷均价6500元/平米，佳兆业集团温泉驿均价7500元/平米。