宋丁:解决大城市住房突出问题,关键在于“租”

刚刚结束的中央经济工作会议提出了明年的八项重点任务，其中第七点是关于房地产的阐述，这次中央并没有全面展开论述，而是特别提出要解决好大城市住房突出问题。

在例行地指出住房问题关系民生福祉、要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展之后，在解决大城市住房突出问题的策略表述中，则集中谈及了一个关键策略，用一个字来概括，就是“租”。

我先把相关表述梳理一下：

——要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策；

——逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利；

——规范发展长租房市场；

——土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划；

——探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用；

——要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

我对上述表述有如下一些理解：

其一，中国房地产市场的问题，重点还是在大城市。抓好大城市，中国房地产行业和市场发展就牵住了牛鼻子；

其二，中央前几年提出了大力发展住房租赁市场、实施租购并举的策略，这个方针是正确的，尽管几年来住房租赁市场出现一些突出的问题，特别是长租公寓出现“爆雷”现象，但这并不会影响发展住房租赁市场的大方向；

其三，解决大城市住房问题，不能只是一味进行需求侧的调控限制，更要加大供给侧改革，特别是要加大租赁住房的土地和物业的有序供应和管理，从而缓解住房压力。

我觉得这次中央经济工作会议特别提出以强化租赁市场发展来解决大城市的房地产问题，这一点非常及时和重要。因为，这几年来的实践表明，中国大城市在住房问题的关注焦点仍然集中在商品住房的购买和销售上，房价仍然不断上升，与此同时，租赁住房市场的发展则一波三折，除了长租公寓发展中出现一系列问题和困局外，今年以来的严重疫情也给住房租赁市场带来严重影响，导致大城市的住房租售两端进一步失衡。

根据诸葛找房的统计，2020年全国50个重点城市的租售比1：611，远低于国际合理租售比1；200、1；300的区间水平，其中，厦门以1：975成为租售比最低城市，深圳也达到1；757的低水平。租售比越低，租金回报率也就越低。全球一些典型国家如美国、日本等租金回报率均在5％以上的水平，而我国大中城市的平均租金回报率不足2％。美国纽约的租金回报率列全球首位，为6.25％，日本东京也高达5.51％，而我国首都北京只有1.88％。诸葛找房的分析报告还从售租比的角度做了纵深分析。

售租比越高，说明通过出租回本年限越长。全国50大中城市的平均售租比为50.9年，也就是中国居民想要用租金收回买房成本需要50.9年，50个城市中，售租比大于平均值的城市为23个，其中，厦门售租比为81.3年，也就意味着在房价和租金不变的前提下，需要81.3年才能通过租金收回买房成本；售租比前十的城市中，仅有深圳一个一线城市，售租比为63年。无论是租售比，还是售租比，上面的统计分析结果都清晰地表明，我国大城市的住房问题在租售两端存在严重的恶性循环，买卖市场上的住房房价越高，租房市场上的租金回报率越低，而租金回报率越低，租赁市场发展的动力就越弱，问题积累得就越多，这会进一步刺激需求向住房买卖市场转移。

中央显然看到了中国大城市住房问题上的这个严重现象，这次会议专门对租赁市场发展问题提出上述策略，其内涵是非常深刻的。

我们需要明确如下几个大的方向：

一是必须坚持租售并举、租购同权的方针，必须把相当大的住房需求吸引到租赁住房上来，改善城市居民住房模式，有效减轻普通市民住房支付压力和商品住房市场的供需压力，同时让租房者享受与购房者同等的权利，这要成为国家住房战略；

二是必须在土地供应上保障租赁住房的实际需求，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，包括探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房；

三是必须规范发展长租房市场，尽管近年来长租公寓领域出现不少问题，但其大方向是正确的，要继续鼓励和扶持发展；

四是必须加强对租赁市场秩序的整顿和管理，进一步规范市场行为，包括降低租赁住房税费负担，对租金水平进行合理调控等。

希望明年中国大城市的租赁住房市场有一个大的改观，希望住房市场重燃对住房租赁的信心和热情，希望长租公寓恢复元气重新立足获得良性发展，希望中国大城市扭曲的租售比和租金回报率能够得到合理纠正，总之，就是希望租赁住房能够在中国房地产未来发展中扮演更加积极重要的角色。这个希望其实并不高大，是很朴实，也是很接地气的，我相信它一定能实现，只是时间早晚的问题。