2022年,重点城市供地“两集中”政策有哪些调整方向?

截止到2021年底，广州市、上海市等21个关键城市第三批次地块集中化转让，宁波市第三批次地块于2022年1月18日进行竞价。总体看来，2021年22个关键城市居住用地供货经营规模同比增加，成交经营规模基本上一样，成交楼面价小幅度增涨，成本价成交地块占有率提升，流拍撤牌率升高。

实际看来，22城土地出让人气呈“前高后低”趋势，上半年度受贸易市场人气值较高危害第一批集中化供地销售市场较热；三季度中间加速健全“稳土地价格”规定下关键城市第二批供地调节土地拍卖标准，但受销售市场调节和公司资产工作压力提升危害，销售市场快速降温，超二成地块流拍或被撤牌；四季度关键城市提升第三批供地转让标准，一部分地块盈利室内空间提升，但房地产企业资产工作压力仍比较大，累加地区对房地产企业预购管控资产和购地自筹资金管控较严，第三批次土地出让持续超低温趋势，成本价成交地块比例进一步升高，流拍撤牌率稍有转好。

2022年，关键城市供地“两集中化”现行政策有什么调节方位，土地出让人气又将怎样？（点一下申请办理新项目云使用，查询网络热点城市现行政策发展趋势）

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总体状况

22城供需经营规模同比增加，成本价成交地块占有率和流拍撤牌率均高过2020年

表：22个关键城市居住用地发布、成交和流拍撤牌状况（市本级）

注：截止到2021年12月31日，发布和成交总面积均为整体规划总建筑面积；深圳市、青岛市第二批次再次挂牌上市，发布状况取第二次挂牌上市数据信息；三批号数据信息包括宁波市第三批土地交易数据信息；流拍撤牌率=（流拍总数 撤牌数量）/（流拍总数 撤牌数量 成交总数）；

数据来源：中指数据CREIS（点一下使用）

22个关键城市2021年居住用地供给量提升、成交量小幅度降低，成本价成交地块占有率、流拍撤牌率均高过2020年。2021年,22城居住用地发布总面积做到34695万㎡，为近七年最大水准，同比增加12%；成交27571万㎡，同比下降3%；成交楼板平均价持续逐渐增涨趋势，同期相比增涨11%；土地出让约2.6万亿，同比增加8%。受后半年销售市场显著减温危害，全年度居住用地成本价成交、流拍和撤牌地块总数显著提高，成本价成交地块占有率为62.8%，较2020年提高6.7个点，流拍撤牌率升到21.3%，较去年提升13.8个点。

图：2016-2021年22个关键城市居住用地成交总面积及土地交易出让金占全国各地比例行情（市本级）

注：2021年数据统计不包含宁波市第三批次土地交易数据信息

数据来源：中指数据CREIS（点一下使用）

22城居住用地成交总面积虽然有小幅度降低，但占全国各地的比例提高至近些年最大水准，出让金占有率超四成。2021年，22城居住用地土地出让占全国各地比例为44.1%，较2020年提升7.2个点，成交经营规模占全国各地比例为16.0%，为2016年至今最大水准，较2020年提升3.9个点。

图：22个关键城市各批号供需占有率状况（市本级）

数据来源：中指数据CREIS（点一下使用）

分批号看来，22城居住用地成交经营规模和土地出让逐批下降，成本价成交地块占有率持续增长，流拍撤牌率拉涨后下降。

供需经营规模层面，22城前两支居住用地供货经营规模高，但受后半年贸易市场减温、土地拍卖标准调节、公司资产工作压力变大等原因危害，一部分城市第二批次流拍和撤牌地块层出不穷，第二批成交经营规模远小于第一批，出让金亦发生显著降低，四季度土地出让再次超低温运作，大部分城市第三批土地资源供给量降低，成交量再次下滑。

价钱层面，22城三批供地成交楼板平均价维持相对性稳定，一部分城市第三批供地下降原始楼板价钱，成交楼面价亦有一定的下降。

图：22个关键城市各批号居住用地成本价成交占还有流拍撤牌率状况（市本级）

数据来源：中指数据CREIS（点一下使用）

成交构造层面，第一批集中化供地销售市场人气较高，成本价成交地块占有率和流拍撤牌率较低；第二批集中化供地销售市场人气急剧下降，流拍和撤牌地块总数大幅度提升，流拍撤牌率显著升高；一部分城市提升第三批次地块转让标准，撤牌地块总数显著降低，流拍撤牌率较二批有一定的下降，但销售市场持续超低温趋势，成本价成交地块占有率进一步上涨。

土地拍卖标准

关键城市三批供地因城强化措施调节竟价方法、基本建设规定和门坎限定

表：22个关键城市2021年三批供地土地拍卖标准关键转变內容

表：22个关键城市2021年三批供地土地拍卖标准转变状况

数据来源：中指研究院梳理，中指数据CREIS（点一下使用）

从竟价方法看来，关键城市相继引进房子价格土地价格工作机制，撤消“竞配建、竞配建”等方法，因城强化措施选择“摇号申请、一次价格或竞高质量计划方案”并下降最大股权溢价。重庆市、武汉市第二批供地设定最大土地价格，无锡市和广州市一部分地块示范点限房子价格，但受二批销售市场减温下地块流拍危害，广州市南沙区和广州市黄埔区第三批地块撤消“限房子价格”示范点。受自然资源部调节规定，大部分城市在第二或第三批供地调节土地拍卖标准，撤消“竞配建或竞配建”，防止拉高具体土地价格，并因城强化措施从“摇号申请、一次价格或竞高质量计划方案”中挑选合适的竟价方法。在其中，重庆市第二批最后阶段采用“竞高质量计划方案”，第三批调节为“摇号申请”；深圳第二批采用“竟配套”，第三批调节为“摇号申请”；成都市第三批全方位撤消“竞配建”；武汉市第二批重新启动熔断机制，第三批精减竞价标准，融断后调节为“竞配建/摇号申请”方法；济南市第二批采用“摇号申请”，第三批调节为“竞工程建筑质量和基本建设进展”等。

从基本建设规定看来，一部分关键城市第三批对竞价人的研发企业资质规定给予释放压力，在其中南京市第三批次供货地块所有规定资质证书为三级及以上，而先前大部分规定二级乃至一级，与此同时对协同报考竞拍、不可联合开发，严苛限定公司股权转让等管束未做规定；杭州市第三批取消了竞拍人须具有一年以上房产开发资质证书的规定。除此之外，一部分城市逐渐探寻落地式“定质量”，南京市第三批河西区版块地块对于买房者意见反馈信息内容提升外立墙原材料的产品质量规定；深圳第三批全部地块增加定质量规定；济南市第三批示范点竞质量和基本建设进展，土地价格做到限制后，竞二星、三星绿色节能建筑占比及竞单个总叠加层数不一样占比下的预售条件，限制是三星绿色节能建筑100占比 单个到顶后申请办理预购。

从资产门坎限定看来，受第一批销售市场较热危害，深圳市、苏州市和四川等城市上涨第二批供地一部分地块保证金比例，而第二批销售市场减温下，无锡市、福州市、苏州市、重庆市和南京市下降保证金比例，减少房地产企业参拍门坎。

销售市场状况

22城市场分裂，大部分城市宅基地成交量增价涨，三批供地流拍撤牌转好

表：22个关键城市三批供地居住用地供货和成交状况（市本级）

注：数据统计为市本级，包括住房和综合用地；宁波市2021年成交建筑面积转变未包括第三批次土地交易数据信息。

数据来源：中指数据CREIS（点一下使用）

分城市看来， 2021年上海市、苏州市、济南市、长沙市等9个城市增加居住用地供货，推动宅基地成交经营规模同比增加，重庆市、青岛市和福州市等受宅基地供货缩量下跌连累成交经营规模同比下降，广州市和南京市受后两支地块流拍和撤牌比较严重危害全年度成交经营规模小于2020年。除此之外，受第二批土地拍卖显著减温及其早期供地量大等原因危害，北京市、广州市、成都市、天津市、长春市、沈阳市第三批降低供地，对比第二批次供货总面积减幅均在50%以上。

图：22个关键城市三批供地居住用地成交楼面价状况（市本级）

注：宁波市2021年楼面价未统计分析第三批次土地交易数据信息。

数据来源：中指数据CREIS（点一下使用）

价钱层面，22城里大部分城市2021年成交楼面价同期相比增涨，在其中深圳受厦门增加供地和前两支供地销售市场人气相对性较高危害，成交楼面价较2020年显著增涨；而上海市提升五大新城区、定项按置和公共租赁房的土地供应，累加上海市对土地拍卖采用多措并举监管下稳土地价格不断效果显著，成交楼面价较2020年有一定的下挫。分次看来，深圳市、成都市、青岛市供地向中心城市迁移，成交楼面价逐批增涨，深圳、无锡市、重庆市和济南市二批号增加市区外供货，再加上销售市场减温股权溢价较低，总体成交楼面价较第一批降低，三批号调节供货构造，以中心城市为主导，成交楼面价呈“先降后升”，而合肥市、南京市、广州市、上海市和苏州市三批号多地块下降土地价格且地块高品质度一般，在大市场环境偏冷下房企拿地意向较低，成交楼面价展现“缩量下跌”。

图：22个关键城市各批号居住用地成交构造转变（市本级）

数据来源：中指数据CREIS（点一下使用）

从成交构造看来，大部分关键城市第一批供地竟价达限制和股权溢价成交地块比例相对性较高，第二批流拍和撤牌地块占有率明显提升。第三批销售市场持续超低温趋势，但土地拍卖转让标准有一定的提升，减少公司拿地门坎等，大部分城市成本价成交地块占有率提升，流拍和撤牌地块比例较二批降低，在其中杭州土拍销售市场相对性较热，第三批次成交35宗居住用地中，有24宗做到到顶指导价，无地块流拍或撤牌。

图：22个关键城市三批供地流拍撤牌率转变状况（市本级）

数据来源：中指数据CREIS（点一下使用）

流拍撤牌状况看来，后半年销售市场减温下，除深圳外，关键城市第二批供地流拍撤牌率均有一定的上涨，而除深圳、南京市、长春市、郑州市外，别的城市第三批供地的流拍撤牌率广泛小于第二批，第三批流拍撤牌状况明显改善，无锡市、深圳市、上海市、杭州市第三批无地块流拍或撤牌，而广州市、南京市、合肥市、长春市、郑州市、深圳等城市第三批供地流拍和撤牌率仍维持在20%以上，深圳、长春市、沈阳市超50%。

汇总及未来展望

总的来说，2021年是关键城市“两集中化”现行政策执行第一年，三批号土地拍卖人气呈“高-低-稳”特性，土地出让成交经营规模总体平稳。第一批次房企拿地积极主动，二批号全国各地调节土地拍卖标准，严格控制自有资金及盈率等，土地出让显著减温，多城市流拍和撤牌状况频出；三批号大部分城市对土地拍卖标准完成了提升和健全，促进土地出让相对性稳定运作。总体看来，2021土地资源“两集中化”现行政策一定水平上做到了“稳土地价格”实际效果。

分城市看来，22城里过半数城市供需经营规模2020年提升，在其中北京市、上海市、苏州市、济南市、长沙市、合肥市、杭州市等城市供货经营规模2020年提升30%以上，推动成交经营规模提高；青岛市、福州市减缩供地量，成交经营规模2020年均降低近30%，此外，沈阳市、天津市、长春市等城市成交总面积亦降低，当今青岛市、福州市短期内库存量均在15个月以上，沈阳市、天津市等城市短期内库存量去化時间超20个月，土地资源缩量下跌将有益于减轻库存量去化工作压力。

未来展望2022年，中间稳土地价格规定下，关键城市“两集中化”现行政策存有再次提升室内空间，参照2021年关键城市第三批集中化供地转让标准提升方位，减少公司拿地门坎，给与公司有效盈利，激起公司拿地意向，如下降保证金比例、减少公司开发设计企业资质规定、降低配建和配建经营规模等。此外，一部分城市或将进一步完善房地产工作机制，推行“一地一策”，示范点现房销售，增加租用商业用地供货比例，加速质量有关规定落地式，逐渐加强稳土地价格实际效果，推动房地产业稳定建康发展趋势。

2022年1月7日，北京市2022年第一批集中化地块发布，土地拍卖标准总体持续上一年集中化供地标准，最大盈率限定到15%、禁背心、严苛核查竞拍人购地自筹资金，提高对保障房、住宅质量规定，特别注意的是，此次北京市提升了竞现房销售地块占比，18宗地块中有9宗设定竞现房销售阶段，现房销售示范点在进一步强化。

从推地時间看来，2022年22城各批号供地時间或将较2021年有一定的提早，有益于地区能够更好地掌握供地节奏感；从供货经营规模看来，一部分关键城市短期内库存量不够，累加后半年宅基地成交经营规模缩量下跌，2022年全国房价上涨工作压力仍在，地区或将再次增加供地和提升供地构造，减轻销售市场供求矛盾，调控新楼盘价格。从成交人气看来，2021年第三批次供地土地拍卖标准逐渐释放压力，一部分城市土地出让有一定的修复，但因为现阶段房地产企业资产工作压力仍比较大，拿地比较客观，预估2022年第一批次土地出让人气转暖比较有限。

除此之外，“两个维护”下将来地区或增加“保交货”幅度，灵便调节商住楼预售资金监管，提升资产运用高效率，但房地产企业偿还债务高峰期邻近，加速市场销售资金回笼依然是房地产企业2022年全年度的工作重心点。提议房地产企业在加速营销推广的与此同时，加强对销售市场及竞争对手新项目检测，运用信息化专用工具决策。此外，由于现行政策影响仍然是目前危害市场前景的最关键要素之一，为了更好地更立即跟踪及预测现行政策迈向，中拇指·新项目云（点一下使用）特对于城市各种现行政策开展了结构型整理，并根据销售市场人气、城市股票基本面及环境因素转变搭建了现行政策预警信息实体模型，让现行政策迈向如影随行，协助房地产企业制订对策先人一步！