房企毛利率下滑梳理上市房企2020年报

在“两集中化”供地新政策下，2021年房企在房地产市场上的主要表现可谓是“冰火二重天”。

在北上广及杭州市、深圳、武汉市等网络热点城市第一批集中化土地拍卖中，各种房企抢地、叫价的排场十分繁华，触顶摇号申请、高股权溢价、地王等五花八门，远超市场预测。但在之后的第二、三批集中化土地拍卖中，除开央企和国企外，企业绝大部分都早已按兵不动。

与以往比较不一样的是，在第一批集中化供地中，不论是在拿地时或是拿地后，联合开发变成流行状况，在其中“大中型房企 大中型房企”“大中型房企 地区国营企业/中央企业”的协作种类尤其突显。

殊不知随着土地资源涨价与市场走势下滑，拿地市场销售比的不断提高对房企利润率的危害进一步加重，这也导致了2021年房企拿地的众多主题曲。如宋都股份(600077,股吧)与宝龙地产、祥生地产的退地事件，花样年在拿地后因弹性问题还不了项目贷款，龙光深圳市项目发生小于预售许可的折扣优惠宣传策划……显而易见，在供地最新政策和领域现行政策逐步完善下，房企的土地开发逻辑性早已夺舍。

集中化供地变奏：协作、退地

在第一批集中化供地中，得势可谓是的房企之一是融创中国。据房企排名统计分析，在6个城市的第一批集中化供地中，融创中国的拿地总额度做到367亿人民币，仅次万科、万科地产。在第一批集中化供地中，融创中国以总额度约624亿人民币排第一位。而在重仓股的北京市、重庆市等地，融创中国几乎全是选用联合的方法拿地。

在2021年5月份的股东会上，融创中国股东会现任主席孙宏斌表明，融创中国在公开市场操作的拿地许多都是有很多长期性的合作方。第一批集中化供地中，融创中国在杭州市拿到的4宗地块，3宗价格都未做到竞配建环节，涉及到配建的一部分通常全是合作者取走，那样帐就会有得算。

来源于华南地区的房企卓越集团，于北京第一批集中化供地中拿到4宗地块。在其中坐落于深圳的2个项目与中交地产(000736,股吧)协作，坐落于石景山区的熙悦晴翠项目与开盘、施工协同股票操盘，坐落于朝阳区金盏的项目与旭辉地产、开盘合作开发。

特别注意的是，融创中国于北京第一批集中化供地中取得的朝阳区金盏小商店村3005-08地块项目，在中后期开发设计流程中引进的合作方认为有陕西建工，还产生了卓越集团的影子。

非凡层面在接纳《每日经济新闻(博客,微博)》记者采访时表明，2021年于北京的5个新地块均为联合开发项目，且已相继进入市场市场销售。在其中坐落于北京昌平的北清云际项目为非凡股票操盘营销推广项目，于10月3日新房开盘，当日达到的意愿市场销售额度总计22.19亿人民币，变成本月北京市销售冠军。同坐落于深圳的奥森春江项目11月也获得北京市场销售额度前五的考试成绩。

“一般房企在不太熟的城市开展发展发展趋势时，都是会优选与当地强悍民企房企或国营企业合作开发以减少协作风险性。”某TOP50房企中高层李国告知小编，也有的房企会明确规定，第一次进入一个城市开展拿地或回收开发设计，务必是跟当地公司合作。

但是，联合开发方式也并不是全是皆大欢喜2。2015年，华润置地 华侨城 招商合作联合以原价83.4亿人民币拿到了北京市一宗地块，但一段时间后华润置地、招商合作就撤出该个联合。

而2021年也出現了相近的事情，而且是以公布的方式公布。8月10日，宋都股份发布消息称，杭州市第一批集中化供地当日，宋都控股子公司以“17.83亿人民币上指导价 21%配建占比”摘地杭政储出【2021】8号地块土地使用权证。

宋都股份拿地后随后与祥生控投（集团公司）有限责任公司浙北地区企业确定项目合作，但5月13日，祥生一方面表明不会再参加此次协作。而后祥生回复表明，“本企业及附设企业未与宋都企业及附设企业签定一切协义或文档。”

无巧不成书，宋都股份抢到的另一宗天目药业港地块，其称与浙江省宝龙签署了《天目药业港ZX11-G-15地块合作框架协议》，承诺“股份占比为宋都50%、宝龙50%”。但浙江省宝龙却表明舍弃协作。浙江省宝龙称，沒有和宋都股份签了合作合同，只签署过合作框架协议。

接着，宋都股份决策舍弃摘地的8号地块土地使用权证，与此同时缴付的5000万余元预定申请办理担保金不被给予退还。

中指研究院公司业务部科学研究总监刘水剖析觉得，房企股权融资自然环境艰难，市场销售强烈降低，为确保现金流量安全性，一部分公司会退地及产生纠纷案件，这也是当今房地产业急剧起伏、公司资产工作压力比较大情况下产生的状况。伴随着股权融资自然环境改进，市场销售触及到底部转暖，房企运营重归常态化，退地及纠纷案件状况可能显著降低。

杭州市集中化供地后产生的事儿还不止于此。一样是在第一批集中化供地中，花样年以到顶股权溢价29.78% 2%配建拿到杭州滨江区浦乐模块地块，楼面价27074元/平米，创出浦乐模块楼面价最大，原价约32.68亿人民币。上市企业百大集团(600865,股吧)曾向花样年拿到的这一项目间接性派发贷款1亿人民币，但现阶段只取回不上300万余元。

房企利润率下降

整理发售房企2020年年度报告和2021年半年报可发觉，包含领头房企以内的大部分房企发生盈利较急剧的同期相比下降。这在较大水平上是由于先前的高价位地项目进入了清算周期时间。

2021年1~9月，万科房地产开发设计及有关资产经营业务流程的利润率（已扣减应交税费）为17.5%，较2020年同期降低5.4个点。万科地产在三季报中强调，利润率下降关键和近些年土地价格占房子价格占比提升相关。

IPG我国总裁经济师柏文喜觉得，因为土地资源集中化转让示范点的发布造成拿地市场竞争加重，事实上拉高了房企拿地成本费，土地价格占房子价格占比提升变成房企利润率下降的根本原因之一，此状况在房企后面的财务报告中还会继续持续。

黄云在一家TOP20房企的投拓部工作中，其表明，在集中化供地新政策实行后，她们在对单宗土地资源判断的层面上面更为宽阔，在其中竞争者的竞价工作能力会变成关键的参照指标值之一。“假如一个城市市场竞争过于猛烈，土地价格超出预估计算的时候会坚决舍弃”。

因为地售比稳步提升，在第一批集中化供地中，受欢迎城市的受欢迎地块毛利率都降至了底位，有地块房企乃至不挣钱。花样年执行总裁潘军在最近思考往日时表明，“（花样年）对现行政策的讲解深层不足，我国早已在管控了，在不断地注重，可是大家沒有单位来做风险分析，大家上半年度仍在乘势而上，因此会发生杭州市浦乐项目那样的问题，不挣钱，仍在拍地。”

在5月的2020年度销售业绩表明大会上，对于投资人有关“各地在杭州市第一批集中化土地拍卖中所拿地块的纯利润”的提出问题，滨江集团(002244,股吧)老总戚金兴的答复是“加倍努力1%~2%的营收水准”。而这一盈利的前提条件或是，“在各地精英团队干练高效率管理方法下，企业融资工作能力强，资金成本低，知名品牌危害大。”

“近些年，房地产行业毛利率一直下降，但依然高过社会发展平均利润率水准。伴随着市场需求及房地产业速率变缓，房企盈利水准还会继续进一步降低，降低到10%下列，直到贴近社会发展正常利润水准，才会比较稳定。”刘水填补表明。

2021年4月，龙光集团在深圳市第一轮集中化供地内以指导价10.9亿人民币摘地光明区凤凰街道（A646-0083）地块，商住楼市场销售平均价不可高过4.89万余元/平米。

11月，该地块项目获准预购进入市场市场销售，平均价约在4.77万~5.54万余元/平米，且均为样板房装修交货。在深圳市“股票打新热”消散的市場情况下，该项目接着又发布“九二折”“政府部门公示公告预售许可九四折”等宣传策划。

房企排名研究所强调，一二线网络热点城市的指导价现行政策立即抑止价格行情上升，且短时间现行政策难有释放压力。针对关键合理布局一二线城市或者前2年在网络热点城市高价位拿地的一部分房企来讲，地块的货地比会显著小于公司本身预估，项目赢利空间受到限制。（应被访者规定，原文中李国、黄云为笔名）