这套深圳豪宅拍出6000万+天价，带给我们什么启示？

过几年回望，当下中国楼市，注定是充满传奇色彩的一刻。

6月份，深圳二手房成交量预计跌破3000套，仅为2020年巅峰时期成交量（13407套）的不到1/4。

创历史新低的成交环境下，深圳豪宅却逆势卖出天价。

6月22日，南山恒裕滨城2期一套约229平的法拍房拍卖。起拍价5617.5万，吸引3人竞拍，1.7万人围观，历经18次出价才拍卖成功。

最终成交价6318万，单价27.6万/平，是二手房指导价的两倍多！

重点是，据网友爆料，此套房税费大约3000万，若果真如此，综合算下来，单价超40万，妥妥刷新深圳豪宅天花板。

严厉调控、楼市低迷下，恒二业主依然“躺赢”，这件事不得不让淘哥再次提醒：中国楼市已经进入分化的新赛道，如果有条件，一定要优选龙头资产，它能穿越周期、抵御波动，是楼市的“神话”。

01.

买房秘籍千万条，牢记第一条：

寻找各地的“深圳湾1号”

想买中龙头资产，要掌握新楼市形势下的终极秘籍。

复盘过往，针对如何买房，网上流传过很多秘籍，比如地段论、名校论、综合体论、交通论、户型论等。

最近这些年，遵循以上秘籍买房的人，也确实多多少少都赚到了钱。

但是，之前的楼市政策较宽松，再加上通货膨胀等因素影响，中国的楼市整体是个大牛市，这种情况下，其实每个人都是楼神，只要买房没有踩“坑”，基本都能赚钱。

“潮水退了才知道谁在裸泳”，这种局面现在有了变化，以2020年深圳为肇始的这一轮全国行情，楼市分化格外明显，不同城市之间，同城市不同区域之间，同区域不同地段之间，房价表现差距很大。

比如深圳以深圳湾为代表的豪宅行情压过刚需；北京海淀、西城、朝阳等豪宅领跑，而环京楼市大跌，甚至出现“房子白送”的魔幻现实。

从北上广深，到珠海、杭州、南京、合肥，到武汉、西安，可能楼市整体平稳，甚至城市边缘的房子还在下跌，但是豪宅却在上涨。

最近，银保监会主席郭树清也说了，押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。

怎么看这句“狠话”？淘哥认为，房地产有风险了！但是这个风险是不均衡的：

房地产整体性的行情并不被政策（包括金融）所支持，我们不应该胡乱买房，不能押注房价永远普涨。但是，由于人口流入、财富分配的不均衡性、由于改善居住的大量存在，没有整体性行情，并不意味着没有结构分化的行情，楼市依然有机会，恒裕滨城二期法拍房拍出超27万的单价就是最好的佐证。

在新政策、新环境下，试错成本高昂，买房不能盲从各路秘籍，从单一维度粗暴选筹，而应该牢记首条黄金准则：寻找各地的“深圳湾1号”。

即：到各个有前景的城市，都要买最好的区域，买最好的产品，优中选优。买到这样的楼盘，就等于买到了另一种意义上的“深圳湾1号”，它能抵御楼市、经济周期的波动，穿越周期。

02.

从深圳、广州、珠海

到合肥、成都、西安、南京、杭州

从中国到日本

豪宅成为龙头资产

这个买房终极秘籍，是淘哥仔细研究楼市行情，深思熟虑后才悟出的道理。

回望2021上半年，大部分城市表现最好的都是：核心地段的豪宅。

以前段时间热度最高的广州豪宅来看，汇悦台、凯旋新世界等类似“深圳湾1号”的顶豪，竟然已经报出了30万一平米的天价，20万以上的更多。

这令淘哥都有些吃惊，这一波上来太快了，毕竟去年四季度才20万左右。

广州这一波的表现太强了，但是，据淘哥了解，目前广州房价涨幅最大，速度最快的，还是以珠江新城为首的核心区顶级豪宅，其他很多郊区的普通住宅也没怎么涨，表现还比较平稳。

此外，珠海的顶豪也火了，

鹏瑞集团在珠海召开新闻发布会，宣布珠海版“深圳湾1号”——鹏瑞·珠澳湾中心，正式发布。

鹏瑞集团董事局副主席郭东风先生指出：“

鹏瑞·珠澳湾，秉承深圳湾1号的顶豪基因，沿袭深圳湾1号原班人马，再造一座世界级作品。

”

注意，这些现象并不是个例，全国都是地段越好涨的越快，单价越高涨的越猛，越是豪宅关注度越高——

深圳的深圳湾，珠海版的“深圳湾1号”，合肥的滨湖新区政务区，成都高新南天府新区，西安曲江高新，南京河西江北核心，杭州钱江新城、钱江世纪城、未来科技城，佛山千灯湖等等，都是如此。

为何龙头资产会受捧？

1、房住不炒，城市核心区豪宅具备强烈的居住属性，丰盛的现实价值，符合楼市进入消费升级的大背景。

2、另一个很简单的道理是，房价和收入挂钩。这一轮疫情后的全球放水是“水往高处流”，财富阶层最先获得流动性支持，掌握大量财富的富人们在积极买房。而展望未来，依然是有钱人赚钱更快。招商银行年报显示，2%的富人掌握了80%的财富。

3、中国城镇化已经进入尾声，未来中国楼市很大可能的特点是：城市分化，一个城市各个片区分化，同一个片区不同的产品也会分化。分化背景下，买龙头资产最安全。

4、2021年市场担心流动性拐点出现，货币收缩，未来如果出现这种现象，其实还是郊区房受影响最大，核心地段物业最安全。

所以，淘哥告诫今年要买房的朋友，优先考虑龙头资产：即一线城市加部分二线重点城市+城市核心区域+豪宅。

也可以简单理解为，买最好的片区，最好的楼盘。

给大家放一张图，2020年以前的十年，中国主要资产累计涨幅统计大数据显示，上海核心城区的二手房价，位列第一。

淘哥认为，这种龙头资产是可以传承给子孙后代的世界藏品，跌时抗跌，涨时领涨。

广州汇悦台为何那么猛叫价30万，鹏瑞为何敢于在珠海打造新版的“深圳湾1号”，深圳的深圳湾1号为龙头的深圳湾为何一直领跑深圳？其实这些区域+产品，和上海黄浦区类似，都是可以穿越投资周期硬核龙头资产。

极限情况下，我们可以看看经过了楼市大崩盘后的日本，今年1月底，东京核心区都心6区环比上涨1.4%，达到有统计以来的最高纪录。——这说明即使经历了楼市大崩盘，都市核心区资产依然实现了穿越牛熊。

既然买房就应该买核心龙头资产，那么放眼大湾区，龙头资产竞逐，选择哪里？答案是珠海！

03. 珠海已经进入爆发前夜

大湾区三大极点：深圳、广州、珠海

深圳广州顶豪均已30万+

唯珠海顶豪仍是洼地

珠海已经进入爆发前夜。理由可以分为楼市、城市两大层面。

第一点：从楼市层面而言，有明显的城市轮动现象。

复盘2015年—2018年的楼市我们发现：

2015年初：深圳领涨全国；

2015年底—2016年初：北京、上海、杭州、南京、厦门等一线城市及强二线城市上涨；

2017年—2018年：西安、大连、重庆三亚等弱二线城市，以及徐州、常州等三四线城市补涨。

当时，行情从深圳发轫，随后向一线城市——二线城市——三四线城市逐级轮动。而对应到具体的上车时机，2015年初是上车深圳的好机会，2016年初是上车一线城市和强二线城市的好机会。

反观当下的楼市行情，2020年深圳已经基本涨完，对应2015年。2020年年底北京，上海，广州、珠海、杭州也已经启动，对应的恰恰是2016年的一线和强二线行情。而且这一波可能会加速，因为目前社会共识达成太快，一犹豫就会错失良机。

此外，纵观整个大湾区，深圳东莞调控后购买力往珠江口西岸转移，大量资金涌入之下，中山马鞍岛，珠海唐家、金湾等区域纷纷涨破3万/平。

再加上广州佛山大热带动珠海、疫情后香港澳门购买力回流等因素都有利于珠海。可以说，继北上广之后，与前海对望，未来有深珠通道连通的大湾区核心城市珠海，对深圳人而言，还是一个可以抓紧时机布局的城市。

种种轮动利好纷至沓来，珠海可谓劲头刚起，方兴未艾，前途大好。

第二点从城市层面看，珠海最近还迎来了几大超级利好，更加坚定了淘哥看好珠海的决心和信心。

1、堪比深圳先行示范区的超级利好。

日前，《中共广东省委广东省人民政府关于支持珠海建设新时代中国特色社会主义现代化国际化经济特区的意见》公布。

注意，这里面一系列举措都是重量级的，包括：

全力建设横琴粤澳深度合作区；

支持珠海吸引境内外金融机构集聚发展；

支持珠海规划建设深珠合作示范区；

规划建设珠海至肇庆高铁、广州至珠海（澳门）高铁；

深入研究论证深珠通道；

规划建设南山至珠海（中山）城际铁路等等。

淘哥认为，这个意见对珠海的意义，不亚于深圳几年前获得“先行示范区”的超级利好。预计珠海将迎来新一轮的大发展，这将赋予珠海极大的成长性，而成长性是中长期楼市发展的根本！

2、珠海前景广阔，是珠江口岸核心城市，湾区三大极点城市，三大引擎之一。

纵观整个粤港澳大湾区的顶层设计，从空间来讲，粤港澳大湾区有三个都市圈，形成了三个极点带动，第一个是香港、深圳为极点带动东莞、惠州，第二个是广州、佛山为极点带动肇庆，第三个是澳门、珠海为极点带动中山、江门。

广东省对珠海的定位很高，提出要强化珠三角核心引领带领作用，珠海将培育成珠江口岸核心城市，地位和广州深圳相当。

3、后发优势、比价优势。

如今，大湾区三大极点中的两个：深圳、广州，城市核心的龙头资产，顶豪价格都已到了30万。剩下最后一个龙头资产洼地的极点城市，就只有珠海了。

珠海或许是大湾区下一个龙头资产爆发地，从这个角度，我们才能理解，为何鹏瑞要选址珠海，珠澳湾中心要做珠海版的“深圳湾1号”，正是看清楚了珠海的潜力。

4、深珠通道落定，未来5年开建。

珠海力争在「十四五」末开建深珠铁路！根据初步规划，深珠通道为深珠伶仃洋公铁两用通道，将从深圳南山区直通珠海，深珠间未来通行时间将由目前的约3小时缩短至半小时以内。

最近淘哥注意到，珠海很多楼盘已经开始集体涨价。

去年底以来，珠海九洲保利项目、华润项目、奥园项目、融创项目、金茂项目集体发布涨价通知。有项目价格上调2000元/平，有项目全线上涨4%，有项目取消所有折扣……

珠海多盘集体涨价 图源网络

所以淘哥呼吁，有条件的深圳人，一定要高度关注珠海；尤其对于顶豪、豪宅类资产而言，珠海宜居、城市环境优美，由于国际化的特殊地理位置，唯一陆路连接香港、澳门，环绕着深圳、香港两大超级城市，在大湾区独树一帜，使珠海成为顶豪追逐的场地。

锁定了城市，第二个问题就来了：珠海怎么买？

04. 结论：大湾区下一个龙头资产在珠海

珠海的龙头资产——珠澳湾中心

淘哥上文说过，2021年买房，要买最好的片区，最好的房子。对珠海而言，也是如此。

关于这个问题，以深圳来观珠海，能看的更明白。

深圳从2016年以来的楼市行情，本质上是改善+豪宅的行情，而且这个行情的性质会持续很长一段时间。淘哥认为，珠海楼市也开始走上这条道路，虽然比深圳稍晚几年，但这恰恰是珠海豪宅的历史大机会。

所以，淘哥建议，在珠海买房，不单要选龙头资产，而且要选龙头资产的NO.1。

从深圳经验看，即使在最核心区域的区域，总龙头也比周边物业表现更好。一条路、一个片区，都会形成极大的价差。如深圳湾1号，2013年开盘时已经卖到均价9.9万一平米，而2014年时，同样在后海的恒裕滨城一期、翡翠海岸、后海理想雅园等楼盘，价格大体才4-5万级别。

2020年发售的恒裕深圳湾项目，也是顶级公寓产品，价格大概在15-25万，周边的蔚蓝海岸住宅，房价也才13万左右，一路之隔的南二外顶级学区房如观海台，价格在18-20万，依然比不上恒裕深圳湾。

为何会这样？因为龙头资产的NO.1，远不仅仅是地段，还是产品，品质，管理、配套、口碑、圈层、社会标识性……是一系列要素的综合。

在物理空间上，龙头资产占尽了核心资源；在精神层面，龙头资产形成人的心理共识和认知。比如深圳湾1号，已经成为深圳城市之光，代表深圳城市形象，在精神层面也演化为“深圳人奋斗的目标”、“成功的象征”。最终在精神需求上，顶级人士都选择对这种顶级资产的追逐。

深圳的顶级资产以深圳湾1号为代表，在珠海选择的顶级资产，就是珠澳湾中心，因为它同样是珠海顶级人士的NO.1。

05. 珠澳湾中心

深圳湾1号原班团队打造

同样纯正的1号生活方式

事实上，珠澳湾中心这颗闪耀的明珠，其价值已经被很多高瞻远瞩的人发现了。

淘哥获悉，包括深圳在内，整个大湾区的顶级客户们，都涌进来珠澳湾中心这个项目。偷偷在买、找关系在买，就是要买龙头资产的首批单位，很多人拿着钱买不到。财富阶层已经用脚、用钞票投票。

用最简单的话说，这个项目就是，“以六分之一的价格，买到珠海的深圳湾1号，而且是同样顶级的1号生活方式。”

涛哥认为，鹏瑞珠澳湾中心，毫无疑问就是珠海的龙头资产。

其一，龙头区位，国际门户。

珠澳湾中心位于港珠澳大桥下桥口，珠海口岸旁，附近还有拱北口岸和青茂口岸（建设中），可实现一地三通关，举步即达澳门、30分钟直抵香港。

这种国际化的区位，决定了珠澳湾中心将聚焦整个大湾区，全国乃至全球顶级人士的置业目光。很难再有一个地方，可以像这里一样，在三种不同制度的城市之间便捷通行。

珠澳湾中心区位示意图

第二、龙头产品，超大面积。

你见过89平、100多平的顶级豪宅吗？淘哥告诉你，真正的顶级产品一定是大面积的，不够大就别说有多豪，因为你整套房可能还比不上别人一个客厅。

就好像深圳湾1号，300多、400多乃至更大的面积段，才是最受财富阶层追捧的精髓所在。

珠澳湾中心，就是在这么一个国际门户上，打造的绝无仅有的顶级产品，拥有320-416平米的超级大户型，只有这种面积段才能匹配顶级人群、匹配龙头资产的定义。对比一下就知道了，珠海横琴的大面积产品，也就100多平米的面积段。

第三、龙头景观，自然+城市多重景观复合。

珠澳湾中心则坐落于前山河首排，拥有270度无敌河景，还有澳门夜景、横琴CBD景观、拱北湾海景环绕左右。

港珠澳世纪中心沿河效果图

第四：龙头的生活方式、与深圳湾1号一脉相承。

淘哥有幸参加了珠澳湾中心的音乐会暨发布会，过去的十年来，淘哥也曾多次在深圳参加“深圳湾1号”的各种发布会，音乐会、展览和各类体验品鉴活动。

可以毫不夸张的说，如果你不提醒我这是在珠海，如果你不提醒我这是在珠澳湾中心，淘哥一定会以为还是在深圳湾畔的深圳湾1号，完全类似的体验。

珠澳湾中心给予人们的精神享受度，非常像深圳湾1号，的确给珠海带来了方方面面的（友情、亲情、爱情）顶级的生活方式，同样纯正的1号生活方式。

第五，龙头品质。

在产品本身层面，珠澳湾中心是大湾区最神似深圳湾1号的作品，由鹏瑞操刀，由6座高低不同的塔楼组成，最高的约258米，整体错落有致，俊朗挺拔，是珠海难得一见的城市封面级地标作品。

珠澳湾中心效果图

珠澳湾中心是鹏瑞的鼎级系产品，由深圳湾1号的部分原班人马操盘，设计由梁志天设计团队主笔，同时复现设计教父Yabu Pushelberg的定制空间，骨子里继承了深圳湾1号的血统和基因。

Yabu Pushelberg定制空间，图源：深圳湾1号

项目打造了一个空中停机坪，这是拱北首个空中停机坪，也是鹏瑞所有项目中，唯二拥有空中停机坪的项目。

空中停机坪效果图

此外，项目还在建筑4层重金打造了一个空中花园和泳池，比2个标准足球场还大，从高空俯瞰，像一颗镶嵌在王冠上的明珠。

空中花园效果图

从种种层面来看，珠澳湾中心是大湾区最像深圳湾1号的作品，珠海版深圳湾1号，新版深圳湾1号。

淘哥认为，国际化的龙头区位，超级大平层的面积段、山河珠海澳门城市多层次无敌景观、深圳湾1号的原班打造方式、以及带来的生活方式，都是珠海从所未有的，是孤品，预计珠海十年内无出其右。

正式因为这样的独特性，引来了全国各地的顶级资产、顶豪客户追逐，成为顶级人群追逐的生活之地。

据悉，项目Inner-Bay映湾·艺术中心暨营销中心已经开放，高雅别致，极具艺术气息。

据淘哥独家获悉，

鹏瑞·珠澳湾中心首批推出320-420㎡阔景小楼王单位，席位有限，非常稀缺，首批单位已经热卖

。

淘哥的朋友们，很多已经拥有了深圳湾1号、恒二、悦府，更多的朋友当年错过了低位介入的机会，都没有关系，因为珠澳湾中心来了！

更令人惊喜的是，珠澳湾中心即将推出42-73㎡酒店式办公产品，是鹏瑞A标项目中唯一的小面积产品，非常稀缺，堪称抢握鹏瑞1号作品的上佳入门劵！各位粉丝切记抓紧机会！

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）