64分以下的深圳改善家庭,该如何买网红盘?

5月开始到年底，深圳新房市场又渐渐活跃起来了，待入市新盘不在少数，海德园、招商领玺2期、润玺二期、深业中城、前海华润金地联合体、天健天骄北庐、万科大都会家园（以下简称“万科大都会”）等等楼盘都可能在年内入市，这些网红盘牵动着无数购房者的心神，尤其是一些改善型家庭。

最近一位粉丝咨询淘哥，夫妻两位想买一套改善性的房子，破釜沉舟，去年已经把两套房都卖光了，现在处于无房状态，两个小孩很快面临上学自住需求，但现在发现积分只有57分，问淘哥能不能买到海德园、润玺二期这样的网红盘，有什么建议？

这个案例之前，淘哥另一位粉丝也有类似换房经历，他考虑到孩子上学、父母来深居住，从去年开始计划置换大三房，却等来了二手房指导价，最后首付增加，不得不另作打算转战新房。结果，他发现打新调控力度又空前提高，积分上拼不过，参与摇号的资格都没有。无奈又回到二手房准备首付款，没想到最近又等来了银行加息。

一步错、步步错，听起来很心酸，也确实是当下众多改善家庭的真实写照：难上加难。

淘哥今天这篇文章将通过积分计算、典型案例分析告诉你，上述家庭应该如何抉择。淘哥可以明确告诉大家，对于改善家庭，现在把房子卖光，博网红盘风险很大。

一是打新积分不够，卖光房子都不足以保证入围网红盘。二是即使入围，也只有1/3可能中，房子都卖光了，没有买到怎么办？

所以，改善型群体，如果你的积分没有七八十分以上（其实个人感觉某些网红盘75分都不足以保证入围），接下来必须改变策略，转变买房逻辑，否则置换路上会被远远甩开。

要知道，今年的通胀背景下，踏空楼市的机会成本和风险特别高。有的人去年打新陪跑一年，最终一场空，希望今年淘哥的粉丝中，不要发生这样的悲剧。

01.

三种典型家庭打超级网红盘

改善家庭才真的输不起，风险最大

深圳打新究竟有多难？若以典型盘宏发万悦山和前海时代+龙瑞佳园尾盘为例，入围最低积分72.3分、79.4分，记住这两个数字。

淘哥有仔细研究过在深圳打超级网红盘的几种典型家庭，其中改善家庭才真的输不起，风险最大。

第一种是来深单身青年。

按照单身无房40、单身5、无娃0，社保最低3.6，基础分=48.6分，明显没优势，直接出局。单身在目前积分规则下最大的劣势在于，人家是家庭两个人一起战斗，你是一个人战斗，社保分差距太大。

第二种是深二代家庭。

按照年轻深二代家庭10年无房40、夫妻双深户10、无娃0（刚结婚）或有娃2（刚生）、夫妻不算社保基础分都有50-52分。

这个基础积分已经不低，如果夫妻社保每人5年计算，积分就可以到64分左右。

记住这个数字：64分。这个分数看起来打中最主要的网红盘不一定够，但好处是风险不大，不需要卖房（原来就没有房），可以不断打，而且若社保较长，竞争力也会更强，是积分政策上非常受益的家庭，所谓父母有钱他有名额。

关键是，这样的深二代家庭数量应该也很庞大。

像招商双玺、华润城三期开盘，媒体都采访过第一个买到房的人，都是当时的90后，而且两个人都是潮汕人，潮汕家庭在深圳是一个非常大的群体，有钱、家庭人口多。这群深二代结婚有个娃，很容易实现60多分。

和这种年轻深二代家庭类似，还有一类无房群体可能也非常庞大：夫妻双方毕业5年，深户，无房，正准备结婚要孩子，算起来正好积分62，如果刚生了孩子就是64分。

也就是说，如果你积分少于64分，将正面数目庞大的深二代家庭、无房年轻家庭的直面竞争，打网红盘希望渺茫。

第三种就是改善型家庭。

有房改善型客户，若是为了买新房，2年内卖光房子（现在卖光），积分为10、加上夫妻双深户10、有娃2，基础分=22分。

剩下的就是社保分，加上一般改善型40岁左右，按22岁参加工作，每人18年社保43.2分，这个工作年限够长了吧，总分也才65.2分。

65分不能保证一定入围，毕竟和深二代的52分基础分相比，也就多了13分。只要深二代家庭夫妻双方合计工作了11年以上，如每人6年，就能把这6分追平反超！还记得淘哥上文说过的，64分的群体可能很庞大吧！

所以，一个夫妻双方都工作了18年，有长达36年社保的改善型家庭，过去有房，现在想换房，把房子卖光，凑到65.2分，还不一定能入围。改善型的现在真的很难受。

而且这种家庭不太输得起，不比深二代无房家庭，有房改善型家庭必须把原来的房子清光才有点希望。但随之面临两大问题，一个是不保证入围，另外只是1/3的中签率，没有买到怎么办？

而且，现在很多网红盘的入市时机极难确定，像过去润三推迟了一年才入市。夫妻双方工作奋斗一辈子得来的房子卖光了，一大堆钱在手上买不到房，真的等不起。此外，现在通胀背景下，等待风险也很大。

说来说去，那积分不够的改善型家庭，到底该怎么办？

1、一般不建议卖光现有房产。

上面已经详细分析，这样破釜沉舟去打超级网红盘，机会成本，风险太大。除非你算好了，分数至少在72分以上（宏发光明项目最低72.3），如果是海德园这种超级网红，分数自然更高。

2、错峰选盘。

积分不够怎么办？暂避锋芒，避开最火最热的盘，避免千军万马过独木桥的踩踏现象。

3、不要选第1梯队，选1.5梯队。

错峰买新，确定性一定是排第一位，买得到的才是最好的。淘哥把网红盘分类，第1梯队：海德园、深业中城、润玺二期、华润金地前海项目、招商领玺二期等，这些第1梯队积分低的基本没戏。

所谓1.5梯队，指的是，虽然不是超级网红，但是同样是中西部核心区，成长性强，目前还被低估，综合品质很好，入市时间确定性强的楼盘。典型的第1.5梯队:天健天骄、万科大都会、航运红树湾、汇城茗苑等。

由于第二梯队没有那么万众瞩目，房源数也较充足，因此改善家庭也有入围、选到合适的房源的可能。

淘哥目前建议，如果分数低于60分，拼不过群体很庞大的年轻深二代家庭、无房年轻家庭，还想置换的，大家必须高度关注的就是：宝安新安片区的万科大都会，错过这个项目，就很难再遇到合适同时概率大的新盘了。

因为这个盘入市确定性强，有望下个月入市，不像很多盘遥遥无期，一拖再拖。

据悉，本次大概推出600多套住宅，主力面积段在92-144㎡三房至五房，供应量充足，有机会买到，且产品做的很高大上，户型上也讨喜，引入了新型的设计格局。

万科大都会效果图

关键除了内部素质，项目外部素质也很高：一是处在前海、宝中双中心位置；二是周边有千万级旧改，等于重建新城，成长性很强；三是双地铁口物业，2站宝中、5站前海；四是一路之隔就是大悦城商业，旁边还有9年制教育用地，可能是一个彩蛋。最后是价格：地铁两站，房价一半。这里价格还处于低估状态：宝中龙头盘20万了，地铁两个站的新安才一半左右房价，12万左右。

淘哥认为，最受伤的改善型购房者，在这个盘能得到极好的疗伤机会。

02.

看成长性，宝中只是起点

最具爆发力的可能是新安

淘哥曾多次实地考察过新安片区，总结出一个观点：

新安看似知名度不高，但其实是深圳绝对的实力黑马，甚至可以说宝中只是起点，最具爆发力的可能是新安，具有未来成长性。

首先得益于新安独特的地理位置，紧挨着宝中，隔壁又是前海，地缘上决定新安享受前海和宝中双中心一级辐射。

当下中央已明确前海“扩区”，并且是在粤港澳大湾区建设领导小组会议上，国家高层领导首次明确提到“前海扩区”。

在这种高级别会议上，由中央领导明确发声，说明“前海扩区”已经定调，具体扩区的方案出台很可能也已经不远了。

而按照此前规划，“蛇口及大小南山片区、宝安中心区及大铲湾片区、机场及周边地区、会展新城及海洋新城片区整合纳入”，可能就是未来前海的范围。

前海合作区连片扩区示意，具体范围以政府公布为准

一旦“大前海”这个规划成为现实，相当于前海宝中一片的摩天轮、剧院、前海国际会议中心，会展片区的会展城、融创文旅城，以及机场、腾讯企鹅岛等等都集中在这一区域，未来一定是深圳非常核心、非常受瞩目、非常国际化的地方。

而新安未来很可能就是“大前海”一级辐射的一份子，自然享受大前海的顶级城市配套，以及大前海起飞红利。

尤其“大前海”各项现实价值不断提升，正处于一个从概念炒作，向价值提升的过渡期，这个时期对物业价值的提升会更大，比如此前前海扩容预期下的宝中，成为了最火热的片区。

因此周边片区发展的越快，新安的价值就越会得到凸显。

其次，最不应该低估新安的旧改，更新量惊人、有质感，且速度快，老城面貌正在换新，将是“深圳下一个华润城式爆发区”，以后新安和宝中的关系，类似科技园和深圳湾关系。

宝中的空地已经不多，而新安恰恰相反，集中着大量以红色为代表的拆除重建类更新项目，布置有大量产业、住宅、商业、学校、绿地、医疗等用地，且密集度很高，超千万的旧改体量，相当于新安整个片区重建。

不妨以灵芝地铁站为中心，周边旧改密布。比如前进一路的灵芝-上川-流塘站这条线上，正是25区、26区、34-2区、35区四个大区域旧改集中地；而从灵芝地铁站沿着创业一路、二路继续走，又分布着一系列旧改。

看看下面这张新安片区旧改示意图，更能感受到旧改的气势，集中着中粮、招商蛇口、华润三大央企，以及万科、卓越、中洲、勤诚达、佳兆业、宏发等等巨头。

且体量惊人，整个区域旧改体量预计超过1000万平，其中超过400万平是城市综合体，拥有逾100万平的商业。包括有约129万㎡中粮大悦城综合体、约30万㎡中洲中央公园二期、约80万㎡勤诚达22世纪综合体、约446万㎡佳兆业尖岗山综合体、约65万㎡甲岸村旧改……

关键进度还很快，中粮大悦城、中洲中央公园、华联城市全景和勤诚达22世纪均有部分更新单元完成建设。

以及翻身地铁站旁的碧海花园棚改，不到4个月就完成签约筹备，首日签约率超九成，目前签约率已经达到100%，进程很快。从宝中、到翻身、到新安、一连串城市更新会令整个片区面貌更加升级。

另外就在今年3月底，同样位于新安，建面超87万㎡的华润雪花啤酒厂旧改专规获批，实施主体也已确认，为雪花啤酒(深圳)有限公司，正是华润集团子品牌。

在2019深圳全球招商大会上时，宝安与华润雪花啤酒签订合作框架协议，华润雪花啤酒拟投资约100亿元，在宝安建设华润雪花啤酒总部基地项目。

拟将总部由北京牵址深圳，建设上市公司总部、雪花啤酒总部、喜力与雪花在中国的共同运营中心等，新安片区未来的发展空间可以想象。

总体规划鸟瞰效果图 © ATCHAIN

值得注意的是，这些旧改还很有质感，要联合打造围绕前海15分钟的超级生活圈。

比如25区，正是在建设中的约129万㎡中粮项目，有超高层酒店写字楼、公寓、住宅、学校等，功能性质非常丰富。最值得期待的是将出现华南第一家大悦城商业，年轻、时尚、潮流，15万㎡的体量相当于2个KK mall，开业后无疑又是一网红打卡点。

中粮大悦城商业效果图

26区则是中洲大体量旧改项目，一期中洲中央公园已改造完成，拥有6万㎡一站式购物中心π-mall，二期则是商业、办公和酒店。

中洲中央公园效果图

包括万科大都会，也是一个总建面约20万㎡，集住宅、公寓、商业为一体的都会综合体，并且是万科捧出的第五座大都会项目，结合了众多时尚潮流元素，品质十分惊艳。

万科大都会效果图

这样的新安，重建完成之后，老城的面貌将迎来颠覆性地升级，也就有了更丰富的想象空间，未来会和宝中连成一片。

淘哥认为，大方向看，从宝中到新安，未来城市更新会很多，整体城市面貌大幅提升，产业引入，人口升级，城区价值上升，未来宝中和新安关系，就类似科技园和深圳湾关系，标杆项目的价值价格会趋同，现在新安依然被低估了。

03.

两站地铁房价一半，新安被低估

老前海、老宝安、科技园改善型重点关注

事实证明，低调的新安默默的发着力，根据机构统计，5年时间新安房价涨幅高达111%，跑赢深圳湾、前海、宝中等网红片区，位列全市第二。

同时，5年时间新安的二手房平均涨幅75%，排名全市第三，仅次于八卦岭和百花。

而这，还远远不是新安的天花板。

因为淘哥发现：新安目前房价相比宝中依然被严重低估，宝中20万，新安12万，这个价差其实就只有地铁两站路的距离。

回到灵芝地铁站上，正是地铁5号线、12号线（在建）的交汇站。

其中5号线已经开通，南延段尤为重要，灵芝站出发可2站直抵宝中、5站直达前海。

而且可一路经过前湾、妈湾、荔湾，南至赤湾站，穿越前海蛇口自贸片区，是整个前海区域的重要枢纽。

5号线线路图

需要注意的是，5号线南延线可与多条线路串联。

比如与9号线换乘，往返前海、南山中心也很便捷；

与15号线换乘，可途径前海、后海、高新园、留仙洞、宝中大部分地区，到达多个科创片区，串起了深圳科创企业密集的区域。

而建设中的12号线，同样属于价值连城的线路，连接的是西部核心区，串联起来的是会展中心、大空港、机场、宝中、南山中心这些区域。

并且12号线有18座换乘站，和已开通的1、2、5、11，规划中的15、20、24、28等多条线路实现接驳，堪称西部地铁的“换乘大户”，绝对是支撑深圳西部发展轴的轨道交通骨干线。

12号线线路图

众所周知，地铁一响，黄金万两，地铁的修建和通车，区域价值也会随之提升。例如6号线开通后，沿线楼盘房价、租金同步上调。以及当年11号线开通，推动西部沿线楼盘涨了一波。

当前12号线正在建设中，计划2022年开通试运营，即明年就能兑现，加上片区的千万级旧改，以及前扩容一级辐射下，届时新安势必还有一波价值推动的行情。

淘哥觉得，通过地铁5号线和12号线的走向可以看到，老前海、老宝安、科技园，甚至留仙洞的改善型家庭，都可以重点考虑新安片区万科大都会项目。这两条地铁线，尤其是地铁12号线沿线，老小区很多，新兴住宅极少，万科大都会综合素质很高，很难得。

04.

万科第五座大都会豪宅亮相

双地铁口+9年制用地+新型户型设计

最后重点来看下万科大都会项目本身，这是继万科兰乔圣菲后，时隔10多年后万科再进宝安中心区，捧出的万科第五座大都会项目，且是双地铁口物业。

其实万科在北京、杭州的大都会项目很出名，像北京的万科大都会滨江、杭州的大都会79号等等，均是城市地标级的存在。

万科大都会滨江效果图

此次万科将大都会项目带进深圳，不仅沿袭了以往产品的高定位、高品质，同时结合了更多时尚潮流元素，是全面升级的精品。

首先，高颜值的新一代综合体，超越了普通住宅的品质。

据悉，万科大都会的建筑、景观、室内设计都是豪宅界的翘楚团队。

比如说，建筑设计：深圳市华汇设计有限公司，代表作品瑧湾汇、前海企业公馆、华侨城天鹅湖居住区等，曾获得世界华人建筑师协会银奖、全国人居综合大奖、第九届亚太设计师联盟IAI最佳设计大奖。

景观设计：泰国SHMA，一个国际级景观设计公司，在新加坡、香港、中国、迪拜、韩国等10余个国家和地区有14年的专业景观建筑设计经验，代表作是泰国瑰丽酒店（3000元一晚）。

室内设计是MDO木君建筑设计，代表作是杭州万科大都会79号（杭州新古典豪宅标杆，现在二手挂盘价超13万/㎡），万科郡西云台售楼处（杭州万科山景资源型别墅，套均1700万-3000万）、上海间离剧（剧院）等。

大都会立面上就很考究，运用铝板、玻璃幕墙、真石漆、天然石材等材质，凸显高端立面品质。

项目效果图

以及约9米挑高的归家大堂，内置大型水景艺术装置，整体观感简约时尚。

项目主大堂入口效果图

同时在园林景观设计上非常新潮，比如一层的景观园林以林荫大道为主线，并布置了很多灵活的公共空间，融入了许多社交元素。并将二层花园打造为自然艺术画廊，回家也是穿越风景的旅程。

步行街区效果图

其次，采用板楼结构，保证各种户型产品朝南设计，且大部分户型可享受园林景观。

其中，约115㎡户型实用率高，做到了四房两厅两卫设计，入户有个公共区域，横厅开间7.15米，同时有5.25米开间的阳台，通风、景观效果好。

另外主卧和次卧设置在了两端，老人和年轻人的生活起居可以互不打扰。若是三口之家，双小孩房还可改成大次卧，达到大三房效果。

约115㎡户型

约122㎡户型项目主力产品，也是淘哥最喜欢的户型，可以做到3+1房，拓展更多，开间优势极其明显，享有独立入户玄关、大景观阳台、生活阳台、奢阔主卧套房，整体看下来空间感很足。

阳台开间能够达到约5.6米，宽约1.9米，景观阳台面积约10㎡，极为阔绰，未来可作为室外休闲区进行规划使用，为居住生活带来新的体验。客厅开间也是5.6米，这在122平米户型中是很罕见的，想象力就很足了。

比如有的家庭希望房间数目多一点的，完全可以把客厅一部分空间（下图沙发左侧)隔出来做一个多功能间，例如书房、茶室、工作间等，而且这样一个空间同样直通5.6米大开间阔景阳台。

加上主卧开间有3.35米，独立衣帽间、独立卫生间又能提升居住体验感，具备豪宅品质。

约122㎡户型

约144㎡是景观朝向最好的户型，同样赠送多，可做5房，且中西厨设置，增加了居住功能多样性。

将其中一个多功能房改造后，阳台开间可达6.2米，景观阳台面积达到了约11.34㎡，同样未来可作为室外休闲区进行规划使用，在这养花、喝茶、健身好不自在。

另外主卧开间也有3.5米，且配置独立衣帽间、卫生间，功能齐备，空间舒适阔绰，大大提升了居住舒适性。

约144㎡户型

另外，项目综合素质非常好，配套一流，双地铁口+无缝接驳大型商业+旁边9年一贯制教育用地。

其一，项目旁边就是地铁5号线、12号线（在建）的交汇站灵芝站，可2站直抵宝中，5站直达前海。

其二，项目一街之隔就是约15万㎡体量的网红商业华南首座大悦城（在建），还邻近约18万㎡海雅缤纷城、约6万㎡中洲πMALL、约36万㎡壹方城等多个超级商业体，畅享近80万㎡的超大商圈。

其三，项目周边的学校很多，近距离的就有广东省一级学校建安小学、九年一贯制学校孝德学校、新安中学。远一点的还有宝安中学集团实验学校、宝安中学。值得注意的是，项目旁边还有规划中的9年一贯制教育用地，根据以往经验，也许、有可能，是个彩蛋。

最后提醒，万科大都会大概率下月入市，感兴趣的可以提前做好准备！

（文杰淘楼）