2021年深圳刚需买房 ,需注意这些事项!

我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“深叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：深叔，你好，工作几年有了一些存款，工作也比较稳定，预算有限，想要买一套房子自住。请问刚需买房首要考虑的应该是什么？是房子的户型面积还是所在地段位置？除了这些还有什么要考虑的吗？

深叔：你好，首要考虑的是房子的地段。不管是自住还是投资，都应首先考虑地段。对于买房投资者而言，买房能获取收益，即房子的升值潜力是最重要的，而地段对于房价涨幅影响巨大，所以他们往往会首先考虑房子是否在核心地段。对于自住者而言，房子用于自住，户型面积固然重要，但生活居住离不开周边商业、交通以及教育资源，地段优越，配套成熟的房子更为便利，居住价值也更高，因此地段也应是首先考虑到的因素。深圳回报率最大的资产组合方案，详见内部分享。

2.提问：深叔，你好，今年打算买一套房自住兼投资，首付200万左右，首套房，有哪些区域能上车？考虑到上班通勤和孩子上学，有没有地段好一点的学区房推荐？

深叔：你好，目前深圳房价普遍都比较高，200万预算很难找到比较好的楼盘，如果想要学区和地段兼顾，可能要折损一些居住面积。在深圳买房，预算不是十分充足的话，很难选到品质、升值潜力和学区都比较优秀的房子，可能要做出取舍。像你首付200万，总价差不多在600万左右，想要稍微好一点的学区，可以在罗湖和福田保税区看一看。总价600w左右，深圳投资回报率最大的板块和楼盘，详见内部分享 。

3.提问：深叔，你好，深圳工作，老家地级市有一套房子，卖出大概能拿到80万，当时是贷款买入的，所以有贷款记录，深圳购房需要五成首付，80万首付买不到合适的房子，现在想在惠州大亚湾买一套房子自住，后期再置换深圳，这样操作可行吗？

深叔：你好，不建议你去买惠州大亚湾的房子。深圳房价上涨可能会稍微带动周边城市的房价，但是房价虽然高了，未来却很难兑现。惠州看起来不错，而住房供给十分充足，二手房需求过少，未来流动性会比较差不能变现。大亚湾产业单一，发展速度慢，人口虹吸能力差，市场供大于求，不看好这个区域。相对来说，东莞的人口更多，产业也更加密集，住房需求相对较多，如果在深圳不好上车，比较建议买入东莞的房子。深圳整体来分析，可以持续关注的洼地板块详见内部分享。

4.提问：深叔，你好，深圳出台了二手房房屋指导价，二手房房价会不会下跌？刚买了一套房投资，这个政策对买卖双方有什么影响吗？未来楼市会怎么走？现在能不能给我一些投资建议？

深叔：你好，新政出台可以提高首付成数，控制全款抵押，减弱深圳东西部的房价分化。对于买家来说，东部首付提高之后，买家交易成本提高，可能不会急于买房，观望市场或者转向东部，相对需求会减少一些。对于卖家来说，基于对深圳楼市的信心，不降价的概率比较大。长期来看，深圳楼市供需不平衡的问题将长期存在，卖方占有资源，还将一直处于优势。当前深圳买房，建议不要过度增加杠杆，控制好现金流，在深圳中心区域买房，最好选择占有稀缺资源的物业。

5.提问：深叔，你好，新房一直没摇上号，想先买一套二手房自住，看到一套比较合适的房子，报价比心理预期略高一些。很多人都说二手房会故意报高价，要学会跟房东砍价，请问买二手房怎么砍价呢？

深叔：你好，砍价主要还是看房东的态度，如果房东铁了心卖一个价，想砍价难度还是挺大的。最近这段时间比较适合买入二手房，砍价成功率要高一些。如果很想买这个房子，房东给出的价格又稍微高出预期，可以尝试砍价。首先，看房前先通过一些APP了解一下这个位置同房型二手房成交价是多少，对目标房子的价格有一定掌握。如果报价比一般价格低，说明还有一定的砍价余地，还可以再降；如果报价偏高，相对而言议价空间也不会很大。其次，去见房东的时候可以带上十几万的现金，让房东相信你的诚意，后期交易谈判也更顺利。再者，与房东谈的时候，不要心急，要弄清楚目标房子的房主是谁，和你谈的人有没有最终决定权；还有房子里的家具和家电的处理方式，房东户口的迁出时间、学位占用情况，房子是否有剩余欠款以及何时可以腾空等也都要向房东问清楚。和房东花时间交谈搞好关系，砍价也会更容易进行。最后，但是值得注意的是，砍价不要过度，最重要的是谈到一个双方都认为比较合适的价格，如果砍价太多容易谈崩，还有可能有被别的竞争者抢走房源。砍价技巧详见内部资料《二手房砍价50万实操技巧》。

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深叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。