听说，有人花几千块钱买了一座高速公路收费站……

从去年一直说到今年的REITs（房地产信托投资基金），终于在A股市场亮相了。

5月31日，首批9只公募REITs产品正式向公众投资者发售，开售首日，投资者热情高涨，多只产品超募并提前结束募集。

稍等，

REITs到底是什么？

怎么我还没读懂发音就卖完了？

REITs真不是深房理

REITs英文全称Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金，目的是把缺乏流动性的商业地产，变成具有较强流动性的证券，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按较高比例分配给投资者。

看不懂不要紧，我给您举个栗子您就明白了。

今年4月爆出的深房理不知道还有没有人记得，这个臭名昭著的深圳炒房集团，违法做了一个野生股权交易中心，用以把房地产证券化。

比如一套500万的房子，他们让小王出资100万，小张出资200万，小李出资200万，这样凑齐资金，就把房子给买下来，随后房屋就进行出租或者出售，赚了钱再按出资进行分配。

如果小王这100万急需用钱，那就通过深房理发布转让信息，一旦有人接盘，就完成了小王资金的退出。

看到这里，吃瓜群众心里咯噔一下，REITs看上去不也是这样？

那还真是不一样。

REITs虽然也是通过房地产证券化，让全市场韭菜们都可以合法地分一块蛋糕，但是要求不能投资住宅、写字楼等项目，公路收费站、污水处理、供水供热、物流仓库这些则允许投资，相关产业有营收后即可按投资比例进行分红。

能分够一套房吗？

听说持有足够的时间，分红能买一套房？

99年存续期或许有可能，其他的可就不一定了。

首批REITs产品的收益来源于两个部分：高比例分红+价差收益。

高比例分红：投资几千上万就能拥有高速公路收费站，而这条路上的过路费、广告牌的广告费等等都会按比例分配给REITs，然后REITs再把净利润的90%拿来分红。

从上面表格红线栏分红预期率来看，今年分红大约在4%-12%之间。

价差收益：REITs也会在交易所上市，上市价格就是大家的申购价格，上市后，价格也会随时波动变化。

比如盐田港REITs上市价格就是他的申购价格2.3元/股，交易所规定1手是100股，也就是2300元。上市后如果上涨10%，那价格就会变成2323元，如果下跌10%，就会变成2277元。

如果是在券商账户申购，可以通过上面所说的价格波动进行交易，在上涨时卖出，或者在价格下跌的时候买入，等价格涨起来再卖出，从而赚取中间的差价。

但是如果是在支付宝、银行这类第三方账户申购的，那就只能等着安心传给子孙了。

“躺平”还是“躺赢”？

投资REITs就可以高枕无忧了吗？

就很遗憾，这个也不是真的。

REITs投资也是有一定风险因素的，毕竟风险与营收同源。

首先，REITs受发行国家的宏观经济策略影响非常大，我们还是用高速公路项目举个栗子。

比如我国的惠民政策：节假日开车出行收费站不收取过路费。这时候看着那一片片汽车路过却不用交费，拥有收费站的你会不会欲哭无泪呢。

另外一个风险就是场内交易波动。

这一轮申购分为了场内申购和场外申购，场外申购就是真的等着它逐步分红，也就是前面提到的，在支付宝、银行这类第三方账户申购的，场内申购可就不一样了，由于是通过券商账户申购的，能够参与场内交易，而场内交易是具有波动性的- -这次上市首日允许30%涨跌幅，后续也都是10%的涨跌幅。

如果价格波动较大，不熟悉规则或者不知道场内如何炒股的同学们可就要小心了，因为谁也不知道上市后会不会出现折价的情况。

2015年7月6日上市的鹏华前海万科REITs，一度冲击120.201元/股，但是2016年后就长期折价，最低只有86.014元/股，部分追高买入的投资者，可能至今都还没回本呢。

我们搞投资，肯定是要从长期赚钱的角度出发，年化收益高达4%-12%的RETIs火爆的真实原因，其实是民众对于高收益资产配置的渴望。

天下真有白吃的午餐

低利率时代，年化收益率4%-12%就能多吃几顿海底捞了呀。

但是也需要注意一点，中国银保监会主席郭树清曾经说过：投资高收益产品也意味着承担了更多的风险。

伴随着我国经济发展和居民人均收入水平的提高，未来民众将会逐步扩大资产配置范围以满足收益目标，目前比较主流的资产配置分布在股票、基金、债券产品中，可转债、股指期货、黄金商品也逐渐走入了大众的视线，这次REITs的募集，又进一步丰富了股基债以外的投资空白。

按照这个趋势，没赶上这轮REITs的抢购也不要紧，后面还会有更多综合资产配置和抄底机会，好好学习，认真搞钱，为了实现火锅自由而努力吧~

编辑：一畦青丝

审阅：不知

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