华润“爆炒”深圳,还剩下什么?

深圳特价房 2020-12-11 17:03 阅读 2000+

最近，深圳楼市乃至全国楼市谈论最热闹的莫过于华润城润玺一期了，在言谈中，似乎人人都在羡慕“一夜暴富”的机会，为什么不是我啊，可实力不允许啊！其实，润玺要有多“火热”，刚需就有多焦虑。先是一份没有一个字只有一张图片的华润城润玺一期花园（住宅）销售方案，创出10万+的阅读量，震惊业界；随后1171套住宅房源，收到了诚意登记申请就有15036批，经过刷选，最后确定了认筹9690批无房户，冻结资金达339亿，中签率低至个位数；最后在11月26日，7点就开始签到了，8点准时选房，“富豪”们忙活一整天，全部拿下了1171套房，均价13.2万/㎡。除了少数临时弃选，90%以上都选购，100%销售率，收金196亿。自此，润玺“一夜暴富”的悬念，终于落下帷幕。

“爆炒”后的大冲，还剩下什么？从11月16日，到11月26日，短短10天时间，润玺连续霸屏楼市“热搜”，除了带给我们更多的刺激和焦虑，这背后也带给我们很多思考。第一，肯定不是刚需盘，早已违背了旧改的初衷。2007年前，大冲村同深圳万万千千城中村一样，以低廉的租金承载着刚来深圳奋斗的年轻人的梦想。2007年，华润置地斥资60亿元拿下大冲村旧改项目，占地68.5万㎡，成为当时广东省最大的城中村改造项目。作为国企来主导这样大的一个旧改项目，这不仅具有标杆意义，也是旧改的一面旗帜。因为旧改的目的就是改善城市面貌和居民的生活环境，它是一项社会公共事业，核心在于提升整个区域的居住环境和公共配套。旧改是对城市现存环境中内部功能、建筑、空间、环境等进行的必要的调整和改变。华润本应该是更好为深圳提升居住环境和公共配套，为深圳广大的刚需们，提供更多优质，能买得起的住房。可是，到了如今早已违背了初衷，成为了豪宅盘，甚至成为炒房“神话”。希望隔壁358万㎡的白石洲旧改不要重倒复辙。想想看，润玺首付400万左右，月供10万左右，这每月得搬多少砖啊！这个消费水平，一般刚需能消费得起？2000万的大额房产，被刚需客秒空，你信吗？如果是，这将是深圳楼市的最大笑话。

第二，似乎有不少是代持的。在销售方案公布后，市场上传出多份代持协议、合伙协议方案，价格从免费到万元不等。润玺认筹期间，也有房产大V特意针对合伙买房、代持开了培训班，讲解风险案例，报班费用可抵扣之后拟合伙协议的费用。其中，有找一位相熟的朋友来代持，甚至有人放出要收中签名额的消息，费用可谈，500多的号位，据传就已叫价200万元。消息真实与否，我们暂不去考证，在面对如此“暴利”的诱惑下，估计很多人会铤而走险。至于是否有风险？专业律师反正都会是这样回复：风险是实打实存在的，想规避，无解。

第三，有没有喝茶费不敢肯定，但东莞已经“东窗事发”。11月24日，华润集团华南大区纪委发布一则通报，针对东莞时下网红盘华润万象府有关销售人员违规收取“茶水费”行为进行处置及通报。根据通报内容表示，在东莞万象府项目销售过程中，一位朱姓置业顾问先后多次收取客户“茶水费”，涉案金额较大，涉嫌违法犯罪，东莞市公安局南城分局在华南大区纪委的协助下，已依法对该位置业顾问采取强制措施。目前，案件正在进一步调查中。

就连东莞万象府项目都出现了“喝茶费”，深圳的润玺有没有喝茶费，我们不做评价，也许水很深，但是大家可以细品。

华润，又在后海赚了多少钱？根据查阅资料，还原了华润在后海从拿地、开发到销售的过程——拿地投入36亿元2012年，深圳将后海核心地块定向出让给华润，成交价为底价9.5亿和26.5亿；后续华润在该地块上陆续开发“春笋”等超级项目，粗略估计总货值高达623亿，其出售的悦府一二期和瑞府的货值约246亿，就可以覆盖之前华润在深圳的所有“公益”投入。

现在货值623亿元经粗略估算，华润在后海开发8年，共销售246亿元（除悦府一期有三套房未显示交易备案，其余均卖出），持有资产377亿元，总收益623亿元。

华润，还在深圳到底圈了多少地？有了春茧和大冲的“造富神话”，华润在深圳的“圈地运动”一发不可收拾2018年底，湖贝村城市更新草案公示，近200万平建面的巨大旧改归属华润，面对落伍的罗湖，华润为增强购房者信心，曾规划比迪拜塔还高2米的湖贝塔（830米），后被政府叫停，降为500米。

（被降高之前的湖贝塔规划）2019年，华润以46亿的底价拿下后海中心区深圳湾大街东延段地块，该地块出让条件为：深圳企业、世界100强、完成开发过30万平以上大型公建项目、万亿级企业。这些条件恒碧万融均无法达到，深圳摆明了就是把地定向交给华润。华润在后海的故事，远未结束。

（华润后海超级综合体规划）2020年4月，华润沙井金蚝小镇旧改正式立项公示草案，标志着深圳面积最大旧改项目正式落户华润。

（金蚝小镇效果图）现在，据有关人士消息，华润已经参与福田区环中心公园项目建设相关事宜，未来将与福田共同打造区域发展引擎——环中心公园活力城区，其志在公园周边大量的旧改机会。

（环中心公园示意图）华润不断帮助政府做区域的整体开发，一方面它是最有实力最有成功经验的开发商，但另一方面，也是可以啃下最肥的那块肉。如今，华润在深圳有13个楼盘和11个已立项的旧改，不仅大都位于各大开发商垂涎三尺的核心位置，而且也是最肥的那块肉。这还只是华润深圳版图的冰山一角，包括下白石洲（白石洲村）等还未立项但正在紧密协商中的旧改或综合整治，华润在深圳的“圈地运动”早已让其他头部房企都羡慕不已。