买不起一线城市的房子，嘉善惠州中山燕郊并不是归宿

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好，小白先学习了您精华帖。咨询裂变问题。我和先生上海户籍，现持两套房，都有贷款，房票用完。1.首套在浦东北蔡，04年的小区，品质一般，未来考虑置换，134平，420万买的，贷170万（含公积金），但旁边正在建上海青少年活动中心，觉得现在置换会错过上涨。2.二套是八佰伴附近的老破小学区房，今年新入，400万购入，纯商贷120万，这套房子还有60万外债未还。考虑首套截断贷出来的钱投资，考虑还贷能力（每个月最多还2w左右），打算贷个350万，到时候手上剩下的子弹预估有150万。投资方向：(1)一个中介说嘉兴市的嘉善县他手上有折扣房（8.8折），全款入。

(2）考虑其他城市，但像武汉，想上车但用不了54大法，不知道如何破限购。(3)单位可以申请临港的限价房摇号，摇中10年不能卖。问题：一是手头的子弹怎么用最有性价比，抵押贷款后每个月还款压力大啊，有方法破吗？二是嘉善县城的这种房子能不能入，还是破限购，就买现在低估高潜力的城市。三是上海临港的限价房有没有必要摇，如果值得投资，现在已无房票，还得想办法。感谢

回答：你好，不可否认，有相当一部分惠州、固安、燕郊、昆山、嘉善的房子被新深圳人、北京人和新上海人买走。

你的疑问，也是他们的疑问，所以他们去买了，我认识好几个小老板、做小生意人去昆山 嘉善 惠州 中山买房，拦都拦不住，但有一个事实，嘉善惠州中山的涨幅却一直跑输大盘，因为惠州中山嘉善是单纯的环深环沪城市，并没有强大的产业支撑，这一点跟东莞有本质的区别。买不起一线城市的房子，嘉善惠州中山并不是归宿。

因为买了周边也不能住，不具备同城生活的条件，哪怕在一线城市，远郊都无法跑赢大盘，更何况卫星城！在一线城市也只有核心地段和政府规划的地区才有前途，哪轮得到卫星城！卫星城大多是小县城或者临近一线城市的荒地，就像嘉善，一部分区域靠近金山，金山在上海都不受待见，靠他近能干嘛；惠州也一样道理，靠近坪山，坪山都跑输大盘，靠坪山近有啥用？

再说这些小县城都是房比人多，二手根本没人要，来买的人也是买一手！关键价格还死贵死贵的，比沈阳这些1000万以上人口的城市的核心地段地铁房都贵，买这些城市还不如买成都长沙重庆核心地段地铁房，价格差不多。所以买不起一线的人，最后会选择去老家省会，可以先租房，攒够了钱，一居、两居、三居一直置换下去。

上海临港新城距离上海市中心60km+，基本不可能和主城区连接起来，短期内不会有太大大发展。短期内临港会有一些利好，比如自贸区新片区，这些也没有实质作用，人口导入不了，除非出个我们不能想象到的强力政策。不是投资优选。建议优先回报率更大的二线城市，武汉不错。

武汉目前有9种破限购方式，详见知识星球内部分享。

提问：美丽智慧的房姐好！亲戚家想自主加投资浙江绍兴柯桥区马鞍街道杭越府排屋，想听听您的意见？多少价格可入，去年高层开盘是九仟一平。新人首问。万分感谢！

回答：绍兴城市排名 排不进top20，没有人口净流入的城市，房价站不住脚。 短期有小价值，长线看不乐观，赌场也有很多人赚钱了。 但是赚钱不代表不是赌徒，有人赚到钱不改变赌场必赚赌徒的性质。 如果是自住可以入手，最好是高层，投资还是去能级更高的城市。

提问：房姐，坐标苏州，预算260以内，想投资一套房子，不知道有何建议。吴江太湖新城还是相城中央公园或者高铁新城？

回答：你好，现在苏州买房有点早了，刚涨过一波，目前苏州限价摇号房和学区房还是不错的，大部分二手房需要好好淘一淘才能买到好的房子。 吴江和吴中的太湖新城看看 如果能是单纯投资，武汉 成都 重庆这类低价二线城市是更好的选择。

提问：房姐好，3年后预计才有一定的资金能考虑购买一线的房子，所以想先做好购买资格的准备。目前比较容易的就是深圳学历落户，有代办，8K左右。1：请问现在深圳学历落户合适吗？有何利弊？2：如果落户，未来选哪个区更好一些？3：如果3年后买一线，是否就没有太多增值的空间了呢？

回答：你好，感谢付费！ 深圳全日制本科45岁以下,专科35岁以下，可以直接办理深户，本科以上学历，40岁以前还有补贴。 另外未来你的孩子出生，就属于深圳原住民，福利待遇也不一样。 落户越快越好，代办费8千有点贵。 落户哪个区其实没有太大区别，一般来说福田 宝安很好一些。 一线城市未来10-20年都有投资价值

提问：房姐好。今年初3,4月份比较冲动的买了一套40年酒店公寓，明年9月交房。位于南京河西，觉得总价不高一共110来万而且是付一半也不限购，当时本来手上有50万准备投资，没考虑太多。后来贷款时出了点问题又觉得公寓投资没多大意思又不想买了，但退不太好退，销售是说可能付10个点违约金我当然不会信我也有问律师方面我没有违约。再后来又准备凑钱付完算了，做也能做，但一想一共付100多万买个小公寓投资实在不划算，而且今年本来大市场现金流就紧张。现在比较犹豫，到底是明确不买这个公寓了找律师然后肯定经历一个很麻烦的过程去退呢？还是凑钱先买下来好歹是个小资产放着，等手上确实缺钱了卖掉，我知道公寓不太好卖不过再转手准备保本就行。存投资性质的，烦请建议

回答：你好，公寓是坑中坑 子弹50选对筹本来可以躺赚的，买了公寓 只能看别人躺赚 1.公寓并不是不能买，商住也可以赚钱，但你不一定能挣到钱； 高端公寓和普通公寓其实是两种产品，一种空间上极尽奢华，一种鸽子笼居多，高端公寓多有稀缺景观资源加持，核心地段，土豪用来消费自用的，所以具备圈层属性。 普通公寓呢，人们只是用来当作一个跳板，最终还是为了升值，买入都是要抛出的，所以这两者供求都有区别。 当然，要真正的高端公寓才值得拥有，比如无敌海景。 2.公寓可以赚钱，如果价格是住宅的三分之一以下，且位置正确； 3.公寓是非常好的自住标的，特别是酒店式公寓，但这种房子涨幅在市场几乎垫底。 子弹50，可以考虑低价二线城市入手一套刚需上车盘，武汉 成都 重庆都不错。

提问：新人首问，睿智的房姐：现有保利城两室，贷款还完，自住。五湖盛世年华三室，贷款还有10万左右，现金子弹60，生活半径在青山，不会有大变动。 现在孩子要上小学了，需要在青山买套带学位的自住，看了江南春城对口吉林街小学的三房97平，江璟城对口红钢城小学的只有80的两房和130的三房，该怎样选？另外楼层该怎样选？1-30是递增的，30-48是递减的，该选哪一层？ 准备置换五湖的盛世年华到青山的学区房，因限购，还准备买套不限购区的投资，应该买哪里？

回答：你好，江南春城环线位置更好，江璟城品牌更好，主要看你自己的喜好。 实用性上看更倾向江南春城97的3房。 30-48之间选择40上下都可以，超高层选择高区。 目前武汉不限购区都没有投资价值，建议开发老人票，做接力贷 继续入手三环内低价潜力盘。

提问：超人般的房姐，您好 现在东莞，老公的公司，盈余60左右，东莞虎门一套，15年购，总贷70，武汉北辰蔚蓝一套140，贷款120，想将来养老住。 我想一个人孩子（大的5岁，小的3岁）带回武汉读书，老公就在东莞，是为了收房后转老公户口去武汉，到时再买一套江岸区的学区房，又怕现在努力回去武汉，不如再多努力广州深圳？ 今年我也会开始做生意，做电商，哪里都行就是老公的生意不好挪。想问房姐，哪个方向对呢？有更好建议吗？（我们都38岁了），1，回武汉主要为教育，，2，呆东莞，自己努力广深（我亲弟在广州安的家），孩子读一般学校， 非常感谢

回答：其实不是你选择城市，而是城市选择你。 选择比努力重要一百倍，你的能力是否完美契合大城市需要，是否能提供超额社会价值，是决定你能否被大城市接纳的关键，而不是你有多么渴望拥有他。 深圳会提升你的眼界，大佬们的纸醉金迷会勾起你无穷的上进欲望和熊熊斗志。 深圳房价会越来越贵，留下来的都是精英。 以前在星球内分享过教育主要依赖家学，不要依赖学校。 我的建议是再拼一拼，留广深。

提问：智慧房姐你好！我在湖北仙桃居住、仙桃有套房120万全款，名下一套商铺（仙桃）按揭中，可用子弹50，我和老公月工资共计9000+，公积金4000，自营生意年入20-35W（有变数），想趁疫情影响房价的期间在武汉入首套房保值。以下困惑想请教一下您： 1、想用仙桃的房子去申请按揭贷款，公积金偿还；贷的资金凑武汉首付及装修资金。但是这样还能否在武汉分期购买？ 2、或用公积金贷款、同时还能否在武汉分期贷款买房；两种方案可行否？ 3、朗诗里程90.32平，160W；北大资源山水年华107.42平，176W；范湖远洋心汉口御峰86.7平，136W；均为二手毛坯，朗诗里程未满2。请问哪套更有投资价值，价格如何

回答：1.可以先对敲申请公积金贷款，公积金贷款可以用于武汉买房。 如果你的征信报告上不体现这笔贷款，武汉买房算首套。征信体现，武汉买房算二套。 2.异地贷款并发比较难，很难控制审批时间。 3.更好的方案是，用你们的武汉首套房票，直接买武汉，申请异地公积金贷款，最多可以申请70万。 优先山水年华。

提问：新人首问:智慧的房姐您好，子弹90，支付宝网商贷还有20多额度，自己琢磨了三个方案:1.沈阳雅居乐或浑南片区塞纳河畔100平米左右的二手房+武汉联投瑞园120平米；2.一套琨御府130平米的房子。3.两套武汉1.6万元左右的80－90平米的二手房，以上都找家人代持，目前都不会自住，出租为主。主要目的是投资，沈阳择机会卖，武汉会长持且三年后有可能自住.麻烦百忙之中的智慧房姐帮忙优化一下我的思路，感激不尽！

回答：你好，子弹100+，建议入手2套武汉 一套关山大道+一套光谷东/白沙洲是比较好的配置方案 关山大道淘二手次新盘，总价控制在200内，会比较稳 联投可以买 大仓位集中在武汉，沈阳未来有子弹再考虑

提问：#新人首问#房姐你好，刚刚卖了房，手上200多万现金，公积金每月1万，可以买四百多万的房子，房票两张，工作在萧山靖江，父母在杭州市区，现在有两个方案： 1.在市区单价4万买一套自住楼梯房60多平方；剩下去大江东摇号或者靖江次新房投资 2.揺号钱江世纪城板块的御虹府，保利诚品101，绿城桂语听澜等或者城东新城板块的东潮府等，低中签，两年后拿房，中间租房 3.买钱江世纪城板块的绿地旭辉城(单价4.6万起)，德信君臣(单价3万多)等二手楼盘或者买父母在的小区附近二手房。想买市区的次新房价格太高了，老房4万，次新房6万多，但朋友说市区的老房子比萧山新房保值，写的有点多，麻烦帮我看一下，回答一下谢谢

回答：你好，杭州投资忌讳2点： 1.除了京沪，不买老破。杭州的老破小不值钱、 2.杭州不买4万以上的房子。 纯投资角度可以考虑钱江世纪城和未来科技城，虽然板块能级钱江世纪城高于未来科技城。但相差1万的单价，从投资角度我还是会选择未来科技城核心区2-3W的房子。 所以更倾向入手2套低价板块的楼盘投资，父母市区租房住。 萧山那边也可以，规划上有产业，但是需要长持。

提问：新人二问： 1.一般换房怎么操作？先卖持币再买？中间万一淘不到笋，岂不是一直持着？先淘到再卖，那卖房也不能着急，万一没卖掉接不上怎么办？ 2.北京清河莱圳家园90平两居和矩阵46平可以持有么？还是应当出了换您提到的天通苑等地儿？ 3.怎么找老公房啊？实地去跑么。。。感谢

回答：1.置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。 2.清河短期内会继续保持溢价，可以暂时保留。 矩阵小户型占房票，加上回龙观属于补涨板块，可以考虑出手。 置换首选朝阳，望京 双井 百子湾板块单价6-7W的产品。 若子弹不足，莱圳家园可以去银行申请加按揭或者截断抵押融资。 3.淘笋从看房200套开始，必须要跑，跟中介搞好关系。有降价笋盘第一时间通知你。

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