上海楼市现状：有钱人买前滩，没钱人买浦江

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提问：房姐您好，本人夫妻是上海户口，在上海有一套950w的自住学区房（有250万贷款，月供1.4w），在武汉有一套250w的新房（还未交房，月供7千），手里有550w工作单位的内部股票（每年分红到手有100万出头），家庭月工资收入是12w，手里还有小几十万的现金。我打算用二抵的方式弄350万出来，凑400来万做房产投资。有几个想法，还请房姐解惑。第一，买上海郊区的新房，如定位长三角一体化的青浦，大虹桥等板块，如定位陆家嘴二次延伸的浦东浦江板块（一次延伸是前滩，价格已经很贵）。第二，买市区有价值的老房子，如浦东的北洋泾，浦西的杨浦靠近黄浦江边的学区房集中区、虹口靠近北外滩的鲁迅广场等区域。第三，分散投资，买不限购的城市房产，如重庆。请教房姐如何做资产配置，多谢

回答：你好，感谢付费！

大虹桥分为好几个板块。虹桥商务区、西虹桥核心区、大虹桥辐射区、其他青浦远郊区域。

商务区最成熟，办公楼体量最大，目前建设已经比较定型，没什么新的地块可供开发了。优势是商办体量大，唯一缺点是被虹桥机场、嘉闵高架、北翟高架和沪渝高速将它与其他板块割裂开。

西虹桥核心区就是人们常说的“徐泾”板块，得名于徐泾镇。早年以低密度大面积住宅（各类别墅）开发为主，定位为周边制造业企业主，以及市区高净值人群的“第二居所”。17号线通车后进入高速发展期，国家会展中心西侧诸光路站、蟠龙路站附近仍有较大量待开发地块。

大虹桥辐射区有不少，例如华漕、江桥、七宝、九亭、纪王、华新、徐盈路&徐泾北城、嘉松中路、赵巷、但每个地方平均能分到的关注度和人流量并不很多，也不太均匀，要具体板块具体分析。

其他青浦远郊区域，如青浦老城、汇金路、淀山湖、朱家角，未来仍将长期高度依托大虹桥核心区域来生存，17号线就是它们的生命线。这些地方以前是毫无价值的天涯海角，未来到底怎么样，主要取决于核心区的发展高度，以及当地有没有高附加值、能带来高薪工作机会的产业进驻。

整个大虹桥的远期愿景是“在上海主城区的西边，围绕虹桥枢纽，再造一个上海”。目标宏大，道阻且长，目前看来，想要实现，尚且任重而道远。如果真能实现，商务区、西虹桥核心区的房价上限可以类比古北、徐家汇，辐射区中优质的那两三个可以类比北蔡、天山、古美。但是，前提是，真能实现…… 考虑到正常的人口导入速度，要再导进来500万人到上海西部，至少还需要20年。

浦江环境还是不错的，随着前滩的崛起、浦江板块势能的提升，作为主力住宅自住的价值在迅速提升。去传统市中心和前后滩也还算方便，不是那种天涯海角的远郊。未来至少应该可以跟上大盘，配套的改善到时需要较长时间周期了，很多中高档的配套起来都会比较慢一些，长期会以低端业态为主。北洋泾学区老公房，在有学区需求的前提下是不错的选择，但是考虑到你已经有一套学区房，没必要继续加仓。

选筹优先方案1

上海建成一套上车盘，未来有子弹再去重庆

提问：新人首问：49岁，夫妻二人收入都不高。坐标石家庄，老破旧小区新苑南区两居室一套无贷款，刚在正定新区入手一套万科文化村二居室，贷款79万，女儿的名字买的。女儿大四，父母共同贷。前几天刚在沈北新区认筹荣盛的坤湖郦舍两居室一套，妻子正在办迁入沈阳北户口。如果沈北新区贷款能办下来，还余子弹20。请问房姐：1、万科文化村升值潜力如何？2、沈北新区的坤湖郦舍升值空间怎么样？纯属投资。3、最近打算把现住房新苑南区置换一下。现在出手合适吗？在石家庄置换到哪里升值空间大？如果我在沈阳办理贷款后，卖了石家庄的新苑南区，再买房是否算首套房？潜水很久，看了您很多信息，才毫不犹豫的入手坤湖。期待你的指点迷津。

回答：你好，中国大部分城市都会上涨，哪怕345线城市。 问题是多久涨多少，定量后才可以定性。 石家庄当前略溢价，成长艰难，被北京吸血。 资金涌入顺序和城市能级顺序，石家庄排在京津之后，等京津的市场反应就可以。 正定有概念利好，万科文化村入手价不高，能跑平大盘。 坤湖郦舍学区可以，刚需盘，价格有优势，但是升值比较慢，需要长持5年以上。 石家庄改善自住建议在生活半径附近淘笋，新苑南区这类老房子尽快出手。

提问：房姐您好！绿地悦澜湾，二楼，四楼，单价一万六千八左右，毛坯，快满二。这价格如何？新手买房，买二手房要注意哪些？急等回复

回答：你好，感谢付费！ 绿地悦澜湾低楼层，1.68是市场价，性价比一般。这个单价更倾向入手招商公园1872. 二手房注意事项： 1. 做好产调，产权调查主要是看看二手房的产权是否清晰，核实产权人身份信息，有没有剩余贷款和抵押等等。具体来说产权调查要从3个方面来看： 一看不动产权证书(房产证和国有土地使用权证书); 二是看购房合同和付款凭证(这是卖方取得房屋的原始依据，最好是房屋买卖合同、付款人、产权登记人一一对应)。 三是和出卖人到不动产交易登记中心去打印房屋信息摘要，持出卖人到身份证就可以到查询机上查询)，需要注意的是二手房买卖合同的出卖人应当是房屋信息摘要上面的全部产权人，另外房屋信息摘要上面还能显示该房屋是否有抵押、查封、产权办理状况的信息，这些信息与二手房交易紧密相关。 2.最大的雷区就是合同，你先跟中介沟通好，合同全部都改成利好你方。 3.交易过程中的任何一笔费用都可以砍价，或者通过不同方式减免。

提问：新人感谢房姐雪中送炭，请问道义的未来客户群是？如下户型请给我指引。 1.书香苑 a.40平，电梯南一室，1或2套。 b.70平，电梯南一室半一厅。 2.江南甲 A.60平，步梯6顶，南两室一厅。 B.65平，电梯中层，南一室半两厅。 C.75平，电梯低层，南两室两厅，不挡光。 3.北皇姑虹桥分校旁，90平电梯低层，五明三室一厅，不挡光。 以上单价，装修都相近，如何选择？求房姐引路。

回答：你好，感谢付费！ 道义是大学城学生导入后，逐步带动的人口增加，在地铁二号线开通后，依托轨道交通出现的二次成长。有一定的人口基数，未来好租好售。 沈北和北皇姑我自己都有仓位，这2个板块未来发展都看好，但是短期内优先沈北。 北皇姑地段虽好，不过问题（拆迁和历史原因）不解决，则短时间内突破不易。 江南甲第B和C优先考虑，主要看户型，一般是优先大面积。

提问：房姐，能评价下福星惠誉月亮湾这个项目么，我12年错过了徐东的福星惠誉，对这家公司还是有点念念不忘的。 月亮湾地段在我看来非常好，设计外观都挺吸引人。然而我自己眼光不稳定，还是想请房姐把把脉，谢谢～

回答：福星惠誉月亮湾壹号，在内环比较核心的位置，去哪里都方便，自住不错。未来要看滨江商务区的发展状态，目前来看，进展比较慢。 缺点是学区一般，商业氛围不浓，不是一线看江。 总结：自住可入，投资一般。

提问：新人首问，房产如何置换 ，使得资金升值更快，更加面向未来。 武汉一套商铺小区靠马路底商，建议卖不？ 武汉西北湖一套14年的160平米房子无贷款 ，建议换到哪里？ 广州珠江新城东1000w 房子一套自住 尚有200w贷款，珠江新城中一套350w小房子无贷款出租，建议广州如何置换更佳？想换一套更大自住，第二套如何更好的撬动资金投资？

回答：你好，底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等情况。一般来说，租售比5%以上可以保留。 西北湖如果不自住，建议置换到关山大道和光谷东这2个板块。 广州自住如果预算到了1000万，直接珠江新城、天河公园、琶洲 1、总价约束：任何一个城市都有总价约束的规律，200-300万就要买番禺或者新黄埔的远郊，2000万只能珠江新城或者保利天悦，所以总价约束很重要很重要 2、地段+产品力：在确定了总价约束之后，那么就要在区域板块之内，寻找合乎你喜欢的小区和房源，就属于中观、微观层面，比如东方新世界的楼龄跟海滨城市花园的地头，到底哪个更重要 3、通勤+教育：通勤重要，但也不重要，在通勤和教育当中，我认为教育更加的重要，所以要从长远来看，教育是投资，所以要重视。至于说满足了教育通勤的问题就解决不了，那也不是这样说，可以寻找其他的方法，比如再买一套，或者变换交通方式 融资方案： 1.加按揭 2.截断+抵押

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