武汉办公楼市场进入分化期

辛毅简介

从年初的新闻报道《武汉甲级办公楼将迎小高峰》到年中《去化压力上升租金步入下行道》再到年底《武汉甲级办公楼第三季度租金环比下跌1.3%》，报道方向的变化印证着武汉甲级办公楼市场的风向变化。从“将迎小高峰”到“步入下行道”，武汉甲级办公楼市场在2019年经历了什么？未来市场又将如何？为此，湖北地产联盟专访仲量联行武汉、杭州、南京分公司总经理辛毅，为我们解读武汉甲级办公楼市场走向和发展。（以下内容由仲量联行武汉、杭州、南京分公司总经理辛毅口述、研究部经理徐伟龙补充、湖北地产联盟记者整理）

Q：2019年仲量联行在武汉市场取得了哪些成绩？

辛毅：仲量联行在武汉目前有三条主要的业务线，其服务内容涵盖办公楼租赁、资产及物业管理以及战略顾问，每条业务线在2019年均有不错的表现。我们先后参与了襄阳古城保护与开发前期定位、硚口区科创智城产业分析、汉阳区楼宇经济调研、武昌区楼宇经济白皮书等工作。我们也参与了武昌地标建筑长城汇的物业管理、绿地中心的前期物业管理，天悦外滩金融中心、恒隆广场等地标项目的租赁代理。

值得一提的是，我们的资产及物业管理部也计划在武汉推出高端业务线——至尊服务，它将引入高星级酒店的管理和服务理念，让客户拥有更尊贵的体验。

Q：公司创新求变的理念在武汉市场有哪些具体体现？

辛毅：仲量联行也在不断探索整个行业的创新突破，包括服务和产品创新、房地产科技、未来办公、可持续发展等。致力于推动房地产科技的发展，将科技和房地产结合在一起，让他们产生化学反应。

房地产科技赛道上通常存在着两类“运动选手”，一类是传统的房地产开发企业，他们在试图做一些改变，包括万达、万科等大房企，将一些创新理念加入他们的管理平台和业务链条中；还有一类是科技企业和初创企业，他们用科技包括大数据等手段来解决一些房地产企业在某个业务场景所碰到的痛点。但是，这两类企业都各自存在一些短板，房地产开发企业对科技的认识不足，科技企业在房地产开发和运营方面的知识和经验不足。仲量联行恰好是这两类“运动选手”的桥梁，我们希望能打造一个平台将这两类企业串联到一起，我们也将在房地产科技的赛道上不懈的探索。

①今年5月，仲量联行在上海和北京各举办了中国房地产科技论坛暨展览会，吸引了2,100多位行业参与者汇聚一堂，其中包括政府机构、房地产投资者、业主/开发商、各类企业、风投、媒体和初创公司，共同探讨房地产科技最新发展趋势、挑战与机遇。

②今年7月，仲量联行、太古地产及平安城科携手推出了中国内地首个专注于“房地产科技”的企业创新计划——“城越加速器 (UrbanLab)”，旨在为中国房地产科技生态圈内培养和发展有潜力的科技企业。

③我们采用ArcGIS地理信息系统MapIt，将房地产调研数据加入到这个系统中，呈现出三维立体动画、热力图等效果，帮助我们的客户更便捷的监控数据变化、更科学的做出决策。

这些都是我们在转型之路上的一些探索，希望能够从一家传统的房地产咨询代理资产管理公司，慢慢地向房地产科技公司转变。

Q：在武汉市场，仲量联行的定位是什么？未来有什么规划？

辛毅：仲量联行和甲级项目紧密结合在一起，将来也会持续，同时我们也希望能够更深入武汉本地市场。若干年前，仲量联行所服务的客户80%是外资企业，现在情形正好相反——我们的客户来源80%是中资企业，20%为外资企业。中资企业已经成为我们重要的增量客户来源，我们会聚焦更多的本地客户作为我们的服务对象，实现共赢。目前，我们已经取得了不错的成绩，将来这个业务模式会持续很长一段时间。

Q：您觉得2019年武汉甲级办公楼市场有什么新的变化？

辛毅：和去年相比，供给和需求端都有明显变化。

供给端来看，新增甲级供应量较2018年明显放缓，仅录得建设大道的卓尔国际中心入市。“建设工程联合验收”实施之后，部分预计年底交付的项目推迟入市。此外，部分甲级项目的开发商也感受到市场压力，选择延迟入市。

需求端的变化最主要体现在联合办公这类第三方办公服务运营公司的租赁需求较2018年明显走弱。主要原因是2018年第三方办公服务运营公司一次性的大规模扩张之后，在2019年进入了去化期。2019年保险公司扩张活跃，科技公司受益于经济转型升级的驱动，表现也比较活跃。

Q：武汉集中出现纳税亿元楼的现象，您如何看待这个情况？

辛毅：“亿元楼宇”背后是楼宇经济快速发展的写照。亿元楼宇多集中在江汉、江岸及武昌区，这些区域本身也经过了多年的沉淀，形成了成熟的楼宇集群优势，比如汉口沿江商务区、建设大道、中南中北路等。未来随着政府招商引资和相关规划的落地、轨道交通的全面铺开，武汉将涌现一批新的商务区，比如光谷中心城、武昌滨江、二七滨江商务区等。这些地区新建的办公楼品质逐渐提升，有望出现产业链上下游企业抱团入驻的情况，届时“亿元楼宇”的数量或将增多。

Q：您觉得武汉三镇的甲级办公楼市场发展有什么特点？

辛毅：从存量来看，目前甲级办公楼主要集中在汉口和武昌。其中，汉口的甲级存量有147万平方米，武昌的甲级存量有70万平方米。汉口是最早出现甲级办公楼的区域，2005年建设大道的新世界国贸大厦是最早的真正意义上的甲级楼，也是全市的标杆。未来汉口仍有大量的新增甲级供应，比如K11 Atelier、恒隆广场、武汉环贸中心A座、武汉中心等。

武昌的甲级楼起步稍晚，区域内第一栋甲级楼是2012年入市的武昌滨江万达中心。相比汉口滨江，武昌滨江的成熟度仍有提升空间。未来武昌滨江商务区将迎来武汉的地标——绿地中心的入市。

汉阳的办公楼市场发展和商务氛围没有武昌和汉口那么成熟，目前还没出现高品质的甲级办公楼。未来随着汉阳相关配套逐渐成熟以及地铁的开通，汉阳的四新片区值得期待。

Q：武汉的甲级办公楼市场与其他城市，有什么不同之处？

辛毅：最大的不同点在于武汉的地理格局是多中心的，因此办公楼也比较分散，没有绝对的核心区。而其他城市的办公楼多是围绕一到两个中心向四周扩散。

另外从基本数据上看，相比西部的成都和东部的杭州。甲级存量方面，成都385万平方米，武汉217万平方米，杭州186万平方米，武汉排第二。空置率方面，成都22%，杭州26%，武汉31%，武汉最高。净有效租金方面成都92元/平方米/月，武汉105元/平方米/月，杭州134元/平方米/月，武汉排第二。总体来看，在三个城市中，武汉处于一个中等水平。武汉办公楼未来的发展趋势，可以参考成都的历程，2012年成都的甲级办公楼的平均空置率一度达到42.5%，如今降至22%。现阶段武汉办公楼市场仍供大于求，未来业主大概率将通过扩大优惠条件来吸引优质租户来实现去化，未来租金增长率将持续承压。

Q：您对未来武汉甲级办公楼市场发展有什么预测？

辛毅：总体来看，供应方面，虽然2019年甲级办公楼供应量偏低，但是未来仍有大量的甲级项目入市。需求方面，宏观经济增速放缓，租户需求也将受到一定影响。进一步细看，武汉的多中心格局将导致办公楼市场分化。其中，光谷地区甲级办公楼稀缺、科技企业聚集且符合经济转型升级的方向，因此办公楼租赁需求强劲，租金坚挺。相比之下，部分成熟商务区由于租户已被提前瓜分，且未来不断有新增项目入市，导致新增项目去化缓慢。另外一些新兴商务区的地理位置和产业支撑都比较弱，所以区域内办公楼的去化压力较大。

文章来源：湖北地产联盟