上半年商办市场：上海大宗交易整体活跃，内资自用买家成市场主力

2020年上半年，国内商办市场大宗交易除上海外整体表现相对平淡。国内主要城市总成交额达到805亿元，成交面积408万㎡；其中上海、北京、广州、深圳四个一线城市录得681亿元，占比超八成；成交面积213万㎡，占比为52.25%。

综合数据来看，写字楼依然占据大宗交易成交量价的最大份额，一线城市优质写字楼仍为投资热点。此外，一线城市次中心区域的增值型资产，以及一线城市周边的新一线及二线城市的工业物流如南京的工业园和物流产业园、天津的数据中心等类型资产前景广阔。

成交量

上半年成交量同比下降约二成

上海市场整体活跃

2020年上半年，中指数据库监控的全国20个重点城市大宗交易额为805.38亿元，较去年同期下降22.29%。其中一季度交易额为482.58亿元，二季度仅为322.80亿元，成交量二季度较一季度环比下降超三成。按交易笔数来看，2020年上半年录得大宗交易共69笔，交易数量明显增多，城市分布也更为多元化，而相对地，单笔交易额则有所减少，交易额主要集中在10亿元以下的项目。2020年以来，受新冠疫情影响，投资机构态度趋于谨慎，尤其外资机构投资周期明显拉长。另一方面，受疫情影响，投资者趋于审慎的投资态度，部分交易有所推迟，而这一影响在二季度体现的更为明显。

图：主要城市商业地产大宗交易成交笔数（按月份）

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

从城市分布来看，上海、北京今年上半年分别录得大宗交易19笔和10笔，远超其他城市，这也表明北京和上海仍是投资者首选城市，多数投资者对一线城市核心区位的商办类资产比较关注。这与交易项目优越的地理位置、较强的抗风险性及其长期投资价值密不可分。鉴于当前不确定因素增多，可以发现近期外资的投资策略更为谨慎，而内资自用买家成为支撑市场的主力，数家知名金融机构在上海的中心城区购置了总部楼宇。

图：20城市商业地产大宗交易成交笔数（按城市）

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

成交额、成交面积

京沪成交额在13城市中占比超八成

面积占比超四成

上半年，从成交额和成交面积来看，上海市场总体活跃，一枝独秀，成交额超360亿元，成交面积102.278万㎡；而北京市场则表现平平，成交额仅为266亿元，成交面积59.48万㎡。京沪成交额和成交面积在13城市中占比分别为81.87%和40.22%。

图：主要城市商业地产大宗交易成交额和成交面积

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

具体来看，上半年，北京市场广受关注的大宗交易的案例包括：新加坡政府投资公司GIC以80.46亿元收购朝阳CBD区域LG双子座大厦，成交价稳居首位，三峡新能源集团61.57亿元购买通州区成大广场，北京植晟云厦物业管理有限公司33亿元购买朝阳区中弘大厦等；上海方面，上海银行48.54亿元购入绿地外滩中心T2幢办公楼项目，中国信达资产管理股份有限公司36亿元购买上海海航大厦，远洋集团19.67亿元收购上海越虹广场，外资机构30.04亿元购买长城金融大厦，这也是今年上半年外资机构单体交易额最大的成交。

物业类型

写字楼仍是投资者关注重点

上半年，根据主要城市商业地产成交的物业类型来看，写字楼的成交金额占比达到57.5%，表明写字楼依然最受机构投资者青睐，也侧面体现出投资者对办公楼物业中长期表现的信心。其次为商办综合类，占比18.8%，商业零售和工业/物流占比均为10%左右，酒店、公寓等其他物业类型占比最小，仅为1.9%。

图：主要城市大宗交易物业类型占比（整体）

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

根据有公开成交额的大宗交易案例，上海、北京的写字楼占比分别达到76.10%和58.35%。得益于5G、人工智能与集成电路等“新基建”政策以及传统的产业基础的影响，成都、杭州、苏州、南京的工业园、物流园的交易额占比高，其中成都和杭州分比为80.28%和76%。而购物中心、商业物业交易多分布在新一线及二线城市中，例如郑州、西安的零售类的大宗交易占比分别高达90.99%和78.80%。

2月中旬，黑石集团收购塔博曼旗下三个购物中心项目的50%股权，其中两个为郑州、西安熙地港购物中心，交易金额4.8亿美元。此举一改其此前收购一线地产项目的传统，将视线瞄准中西部城市。这也表明在一线城市商业日趋饱和的背景下，西安、郑州等新一线城市成为商业零售类大宗资本交易的“枢纽”。

总结与展望

尽管今年市场在疫情的影响、下行压力、融资环境的变化等多个变量作用下，负面影响是必然的，这导致资产交易价格有一定的波动。但对于商业地产开发和运营企业来说，未来既充满了挑战也充满机遇。

随着疫情发展与复工复产的持续进行，2020上半年商业地产大宗交易市场活跃度提升。从长周期视角判断，优质不动产类资产具有穿越周期的投资属性。企业应把握特殊时期的投资窗口，投资机会层面，写字楼方面需多关注产业规划与动向，选择产业集聚的板块布局，如上海的漕河泾、张江等传统产业园，以及北京的望京、科技园区等新型产业园；而零售物业方面，在中长期消费升级的背景下，一线城市的区域型及社区商场，以及新一线、二线城市的购物中心皆为有效的投资机会。