从北京写字楼市场看未来：线下商业仍未恢复，5G、人工智能迎契机

2020年二季度，位于中央商务区的三星大厦、恒大中心等多个项目竣工进入北京甲级写字楼市场，带来36.2万㎡的新增供应，乙级写字楼市场本季度无新项目入市。预计全市将在下半年迎来以新兴商务园区为代表的大量新增供应的集中放量，新项目遍布海淀上地、北清路、丰台科技园、亦庄、顺义、大兴和石景山等各个区域。这将为一些对租金成本较敏感，需求面积较大的企业进行搬迁、整合和扩张提供更为多元的选择。

从办公楼市场运行情况来看，上半年，北京竣工办公楼面积大幅增长，但是新开工和销售面积均大幅下降。上半年，全市新开工办公楼面积为12.3万㎡，同比下降84.7%；竣工办公楼面积为45.2万㎡，同比增长73.8%；销售办公楼面积为13.6万㎡，同比下降36.4%。

图：北京办公楼新开工、竣工和销售面积情况

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

注：图中数据为累计值，1月份数据缺失

疫情爆发期间，租赁活动受限，新租需求出现延期或暂时停滞。一季度部分企业租户纷纷暂缓他们的选址和扩张需求，北京全市写字楼市场租赁活动基本处于停滞状态。加之经济的下行压力使得一些敏感的企业租户出现了退租、缩减面积等现象。

虽然疫情在近期有所反复，但全市对疫情的整体有效控制，令租户活跃度在二季度有所提升。从行业看，TMT、租赁和商务服务业是北京写字楼市场需求的最主要驱动力，受疫情冲击较小的头部企业仍积极寻找扩张或升级楼宇品质的机会。

相比去年四季度，今年二季度金融业、房地产占比分别扩大0.21、0.19个百分点；受疫情冲击明显的租赁和商务服务业占比缩减0.90个百分点，其次为TMT、文体娱乐业和制造业，占比分别缩减0.27、0.19和0.08个百分点。

经历新一轮疫情冲击，接触式的线下商业尚未恢复到疫前水平，但5G、人工智能、数据中心、工业互联网等高科技领域等迎来发展契机，北京向由信息技术拉动的新经济转型的发展路径更为清晰。以人工智能、数字化为代表的技术创新，以互联网平台化为代表的商业模式创新，正在成为北京下一轮经济增长的关键点所在，将为写字楼市场创造更多租赁需求。