房贷利率，涨还是跌，都有点棘手

作为新的利率定价体系，LPR自公布之日起，就引起了大家的密切关注。9月20日，央行公布了第二期LPR定价。

1年期LPR较第一期小幅下行5个基点，至4.20%；5年期则保持不变，维持4.85%。

对于LPR，普通人关心的基本不是1年期，而是5年期LPR，因为后者才直接影响房贷利率定价。

按照央行此前公布的消息，10月8日开始，商业银行发放的个人住房贷款参考最近一个月内的LPR基准加点而成，而9月20日公布的LPR就是参考标准。

对于第二期的LPR结果，所有人都关心一个问题：为什么1年期降低了5个基点，而5年期却保持不变？

主流的观点是：

房贷利率与5年期LPR直接挂钩，后者下跌会给出市场预期：房贷利率也会随行就市下行，显然这种走势是不符合当前高层对房地产市场的定调的。

以上分析是有道理的，但我想补充的是，对于央行来说，此前部署的普遍降准是想降低全社会的融资信贷成本，但却不想这些资金拐着弯抹着角进入房地产。由此带来的效果是10月8日后的房贷利率虽然名义上是根据LPR定价，但实际上却脱离了LPR，自成体系。LPR继续跌，但房贷利率继续上涨。

比如合肥，近期二套房贷利率就由之前的上浮20%调整为上浮30%。

这里不得不提一下商业银行在新LPR机制下的信贷投放偏好了。银行现在的信用偏好是偏低的，对小微企业等实体经济和房地产行业，银行向来是偏好后者的。在此前的定价机制中，房地产行业和其他行业的利率差距不大，银行还有点兴趣给实体企业投放贷款，但如果两种利率差距越来越大，就会导致银行更加偏好房地产，因为房贷利率更高，利润更高，而且相对于实体企业更安全。

说到这里，一个矛盾就浮出水面了。对决策者来说，房贷利率必不能降，所以5年期LPR不会下行，这也是我们所有人都能想得到的；但对于商业银行来说，开门做生意，哪个更赚钱，自然更愿意贷给谁，政策压力是一方面，但营收利润压力同样巨大。从原动力来说，随着利率差扩大，银行更愿意把信贷额度留给房地产。

某种程度上，房贷利率涨与不涨，都很难办。如果涨，额度就会流向房地产，银行要赚更多钱，压缩给实体企业的信贷额度。如果不涨，那么对楼市冲击又会很大，如果没有房贷利率的配合，所有调控措施可能都会因此失效。

所以，LPR和降准同时出现就很关键了，因为需要平衡商业银行的两种诉求。给银行增量资金来扶持实体企业，现有房贷额度和利率不变甚至小幅上涨，让银行有得赚，赚得放心。​