刚需者是继续观望，还是出手买房？

春天总是滋生各种希望季节，也包括买房的希望；最新楼市形势带给刚需购房者的，是终于可以坐下来和房东好好谈，而不是之前那个段子：

北京一购房者认为中介不能代表他的利益，亲自上阵；卖家报价728万，购房者则从7点半砍价到夜里11点半，最终以745万成交。

这不是笑话，而是冷笑话；让人笑哭了的笑话。而这又那么真实。去年楼市最火的时候，报价从当日有效，到两小时内有效，最终即时有效，犹豫一下就是十万没有了。

新房面同样激烈。二线城市某楼盘中午开盘14000一平米，由于地处偏远，看房人琢磨着吃顿饭再好好谈；午饭归来，18000了，一顿饭吃了18万，这么贵的饭，想必购房者也此生无憾，不想再吃第二顿了。

然而，一切都从3月开始发生了变化。新的政策出台了，让刚需购房者看到了希望；不仅是可以安心和卖家谈价的希望，可以游走于各个楼盘货比三家的希望，更是期待着房价大幅下跌，可以买到称心如意的大户型的希望。

不过，对于刚需购房者来说，这个希望或许有些虚无缥缈了。

仔细解读决策层声音，从来没有说要“腰斩”房价的，稳，是目前市场最大的期望。都说降房价是民意，然而买到房的人期望保住财富也是民意；让更多资金进入实体经济是民意，而保住既有的财富规模和金融安全也是民意，最终博弈的结果，大概也只有稳了。

这样的形势下，“抄底”的思想就不要有了。刚需嘛，还是尽早买到让自己能安居的房子，小一点旧一点都不是问题；刚需购房最怕犹豫，也许未来房价会回落，但是其间租房的钱，不如早点交了月供。

同时，刚需者也不要被市场收益忽悠，房价涨得高，跟你有什么关系？你卖了房再去换大的？你的房涨价了，别人的房子也涨价了；换大房子无非是增加了自己的负债水平，又有什么意义呢？

对于投资者来说，房地产可以保值，但未必能增值；也许这两年没有入手房子的人，会后悔错失财富的机会；但同样的，也避免了单一计价资产的风险，避免了一味相信房价会疯涨的错觉。房地产持续火爆，最大因素其实就是市场与决策者的博弈：双方底牌都亮出来了，谁都有投鼠忌器的地方。于是房地产税、遗产税暂难出台；再严厉的政策也留了后门。加之终极决策层“稳”字当头，更让房产市场实际上吃了定心丸。

不过，在火爆的市场，也会有其弱点；目前公认至少有三种方式铸就了房产创富的神话：

1. 城镇化的神话；

2. GDP、M2的神话

3. 核心区域便利的神话。

未来，城镇化总有到顶一天，GDP和M2页不能像之前那样大幅增长或超发；而随着科技发展，核心区域的便利对于周边地区的优势也在慢慢消去。因此，如果在大规模收紧的市场中，房产投资者还想像过去一样，随便买卖一下就是百万级的财富增长，那真是太天真了。

本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家。微信号：victorliulei。