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◎原创撰稿丨楼兔子 胡春
◎转载自公众号： 楼兔子兄弟
昨天（9月27日），新华社发布了一篇重要新闻！
北京市未来20年的城市规划确认！预计将新增常住人口总量130万人！平均每年仅仅是大约6万人！
想进北京去变得越来越难啦！但深圳这座城市还是大门敞开的！来了就是深圳人，欢迎你！
深圳市房地产研究中心王锋博士昨天做了一场深圳房地产市场分析会。王锋在会上透露，未来15年内，深圳将新增常住人口662万人！平均每年大约增加45万人！
人口净流入总量，对于一个城市的房地产来说，是致命的关键数据！
北京与深圳，一增一减之间，房地产投资你会怎么选？难怪大批北方籍投资资金在汹涌杀入深圳楼市！他们不只是来躲避雾霾的！
深圳敞开大门招贤纳才！住房问题怎么解决？王锋在演讲中，也透露了玄机！且容楼兔子慢慢为你解析。
北京严控增人，深圳敞开城门
这次北京市公布的城市规划，一个非常重要的观点是就是严控城市规模。
根据这个规划，2020年后北京常住人口总数将长期稳定在2300万人以内，而目前北京市官方统计的常住人口数量是2170万人。常住人口增长的空间太小啦！
但深圳却完全不同！
深圳调节人口结构住房需求也增长了
王锋博士在演讲中透露的信息：根据深圳市2016至2030年的城市规划草案，深圳常住人口将从目前的1191万人（实际居住人口2100万人），增加到1800万人。实际增加人口662万人！
深圳常住人口增长数据统计表
数据显示，2015年深圳增加常住人口60万人，2016年深圳增加常住人口53万人！深圳这座城市正在改善城市人口结构的道路上，敞开城门欢迎新人！
人口暴增，住房需求265万套
深圳敞开城门每年增加大约45万人！这个过程还将持续大约15年！
这新增加的662万常住人口中，超过90%都会是新增户籍人口！这将不断为深圳这座全球创新城市增加青春活力。年轻的城市，年轻的人群。
因为大部分新增人口是从全中国甚至是全世界涌进的年轻人，他们入户深圳之后的第一个现实问题就是买房！
对此，王锋博士透露了一个数据:未来15年，深圳新增人口的住房需求总套数将大约会是265万套！
深圳没地来增加更多住房供应
265万套！这是一个非常恐怖的数据！
统计数据显示，2016年深圳新增预售的商品住房总套数仅仅是38321套！二手房成交数是10.5万套。请注意，二手房成交是有高峰年与低谷年区别的。
因此可以预判，未来15年，深圳商品住房的供求矛盾将比现在更紧张！
怎么解决呢？
王锋博士也透露了一些方向。大致是这样的：1、盘活市域土地。2、加密地铁上盖物业。3、加速旧改与棚改。4、在东莞惠州中山等临深区域建保障房。
至此，你看明白了吗？
大多数深圳人未来乘地铁住到周边去
楼兔子点题告诉你：绝大多数深圳人未来的居住方向是住到临深去！要么自己去临深买商品房，要么自己去临深住保障房！
坚守中心，留给你的时间不多了
应该说，王锋博士以大数据为基础，已经勾画出了未来15年绝大多数深圳人的居住模式。
这里面暗藏了惊天的楼市投资机会！只是99%的深圳人还没看明白罢了！
举例来说，目前福田中心新房均价大约是每平米8.5万元左右，龙华新房大部分是6万元左右，光明则是4.5万至5万，东莞黄江大约是3万。这么一个房价阶梯，哪个段位的资产更具有增长的爆发力？
福田首善之区，百年不变的中心
楼兔子有个基本判断，基于未来深圳实际常住人口大约是3000万人来看，深圳核心城区的资产价格还将迎来一波猛烈的上涨！
今年4月份，楼兔子曾经和好友陶文杰一起去考察过纽约曼哈顿楼市。实际上，百年纽约的最贵资产都集中在曼哈顿中央公园附近。单价人民币大约都在每平米60万元以上，一套房子起步价2000万美金。全球知名的432大厦，一套最贵公寓卖到了5.8亿！
深圳百年不变的中心资产在哪里呢？
绿景虹湾是罕见的入门级中心资产
粤港澳大湾区拓展了深圳的城市空间，但深圳的核心将依然是福田中心和前海中心！
深圳城市发展太快了！今年的GDP总量就大概率要超过香港！也许三五年内，香港将成为临深新区！
与时间赛跑，深圳楼市留给你进驻深圳中心的时间不多了。
核心城区小面积资产受青睐！
为什么说，留守深圳中心的时间不多了呢？原因有三个：
1、供求严重失衡，深圳房价继续上扬概率极大。限购限贷调控给刚需预留了空间。2、在高房价背景下，置业深圳中心资产的门槛越来越高，普通人望尘莫及。3、选择中心资产的机会点在于小面积低总价资产，但这类产品越来越少了。
总有人是看清楚了这个趋势的！
福田核心城区小面积资产稀缺
楼兔子得到消息说，有投资公司正谋求打包收购梅林片区的绿景虹湾小面积资产，无奈被拒绝了！
绿景虹湾目前在售的是51至75平米小面积住宅产品，精装销售，10月底就入伙交楼了！关键信息是，绿景虹湾是地铁9号线梅景站的上盖物业，距离规划中的香蜜湖金融中心区大约1.5公里，距离福田CBD大约2.5公里。
这是深圳楼市近5年来核心城区难得一见的小面积住宅产品！户型设计上佳，通风采光景观都不错。去到现场的感受极为震撼！
上车深圳中心城区，俯瞰深圳中心的繁华。这种极致的诱惑，赢得了非常多青年才俊型男靓女的认可。
2.5公里范围内尽揽城市繁华
上周末，楼兔子曾经去绿景虹湾踩盘过，现场看到非常多年轻购房者到场选房。
销售人员介绍说，绿景虹湾自从今年10月推售最后的A座珍藏品之后，一共400多套房，绝大部分卖给了南山福田以及香港的青年才俊。
客户大数据显示，购买绿景虹湾的客户大部分是25至35岁之间的年轻人，他们大多从事金融、IT、房地产等行业，还有很多是个体经营户。
楼兔子随机和几位到访客户聊过，大概以下几个因素比较打动他们：
1、绝对的中心资产。地铁或驾车出行都很方便。不像关外那么拥堵。
2、地铁已经开通，6万平米的左邻商业中心已经开业，楼盘10月底就入伙交房啦。所见即所得。价值透明。
3、片区房源租金高，好租。一套两房每月可以租5600元！入伙后，自住也行，将来出租也减轻月供压力。
4、整个福田楼市都已经豪宅化了！大户型产品居多，就几乎没有类似的产品。
5、楼盘附近皇庭地产的旧改项目已经在拆了。未来片区还将集中8个旧改旗舰项目，总建筑面积大约是250万平米。未来房价上涨还有推手。
6万平米佐邻商业中心已经开业
最后一点是：目前绿景虹湾还剩不到100套房了！预计10月底之前就会清盘。固守中心资产，这个国庆节怎能不买套房就出游呢？
10月底现楼入伙交付使用
楼兔子小密圈资讯
简单介绍一下楼兔子胡春。从2001年起至今，一直混迹在深圳地产媒体圈，先后担任南方都市报、深圳特区报、晶报等传统媒体的地产新闻记者编辑主编。完整经历了近15年深圳楼市的数轮起伏涨跌。踩盘超过1000个，专访大佬不下百人。对深圳楼市各大片区的现状与走势有独家理解与思考。
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9、买商务公寓的朋友注意了：这个片区这类楼盘绝对是坑！
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以上为楼兔子小密圈圈友互动问答点滴记录。具体楼盘的选购意见，请在分答系统中向我留言。更多深圳楼市大势分析与深圳楼市八卦资讯，咱们在楼兔子小密圈私聊，这里将聚集1000名真实的购房者，互动交流信息，你意想不到的购房优惠从楼兔子小密圈送出。有意进楼兔子小密圈的朋友也可加微信号58142696，私聊。
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