央行两提房地产“两维护”,在传递什么?
地产锐观察
2021-10-07 21:36
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9月29日,央行、银保监会联合召开了房地产金融工作座谈会,再提“维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益”(以下简称“两维护”)。会议由央行行长易纲主持,银保监会、住建部、证监会相关部门负责人及全国24家主要银行负责人参加了会议,体现了这次会议的重要性。就在三天前,央行曾对外释放消息,于9月24日召开的货币政策委员会三季度例会上,也明确提出了“两维护”。“十一”之前,一周之内,央行接连就房地产发声。?. 我们应该如何理解“声音”背后的深意??. 接下来的房地产市场会发生哪些变化??. 楼市将会何去何从?1形势在理解央行“两维护”深意之前,我们先来看看地产行业的基本面。楼市销售,成交降幅持续扩大。“金九银十”本是楼市传统的销售旺季,但从9月份成交来看,楼市却正在加速降温。据中指院数据,9月一线城市成交面积整体降幅为39.1%。另据国家统计局数据,8月全国商品房销售金额同比下降18.7%,降幅环比扩大11.6pct,销售面积同比下降15.6%,均价同比下降2.5%,楼市已经全方位回落。展望未来,业内普遍认为四季度销售下滑的势头还将延续。消费者预期房价下降选择观望,房企资金链断裂事件引发对期房烂尾的担忧,进一步降低了购房意愿。中信证券还认为,按揭贷额度不足,二手房市场变冷,楼市销售下行已经进入“自强化进程”。土地市场,行情迅速逆转,多数房企躺平,少数央国企躺赢,流拍明显增多。据克而瑞统计,自8月末重点22城启动二轮集中供地后,整体流拍率高达25%以上。不仅这22城,据华泰证券(601688,股吧)研报,8月百城供地成交面积同比降低41.7%,整体流拍率达 30.4%,创下2008年金融危机以来的新高。拿地结构中,具有显著融资优势的央国企成为拿地主力。比如,第二批已供地城
市中
成交还不错的
深圳
,成交21宗地块中,有16宗被央国企收入囊中。大型房企信用事件,使得民营房企融资难度加大;购地自有资金来源审查及预售资金监管加强,叠加销售预期下滑,民企拿地意愿不足。融资方面,房企净融资规模大幅下降,金融机构投放“厌恶”情绪上升。据天风证券数据,将房企各融资渠道数据加总,上半年房企净融资仅1404亿元,相比于2019年上半年的14988亿元和2020年上半年的8371亿元,降幅明显。今年上半年,银行新增信贷投放中,投向房地产的占比下降至18.9%,同比下降5.8%;截至上半年末,投向房地产业的信托资金余额为2.08万亿元,同比下降16.94%。另据贝壳研究院数据,今年前8月,房企境内外债券融资规模累计约为6999亿元,同比下降了21%。随着大型房企违约事件的发生,金融机构对房企厌恶情绪上升,弱资质房企融资更加艰难。且连日来,花样年、海伦堡、新力控股、建业地产等多家房企被下调信用评级,再融资压力山大。中金公司研报还认为,对资质比较弱的房企来说,供应商可能会收紧供应敞口尤其是赊销敞口,这可能使得房企资金链压力雪上加霜,可能延缓项目施工进度,并进一步对销售带来负面影响。2风险平安证券研报认为,当前,房企销售端面临增速下行及回款放慢,融资端面临金融机构投放“厌恶”,弱短期无明显外力,将导致行业风险逐步加大,不利于行业平稳健康发展。中金公司研报同时认为,调控政策积累下的地产销售下行趋势难改,购房者对期房交付担忧上升,上游供应商和金融机构更加谨慎,弱资质房企资金链问题暴露风险加大,将可能传导至上下游,含供应商、施工方、城投平台、金融机构等。国泰君安证券研报认为,相比“三道红线”的影响,更应该警惕预售资金监管和销售下行带来的风险。若某大型房企事件持续发酵并引发群体事件,叠加接下来的销售下行,民企将面临更多破产的风险。3转机对地产行业现状及风险有了较为清晰的认识后,就不难看出央行定调 “两维护”背后的深意。其一,前期调控存在“超调”。9.29座谈会强调,金融部门要“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”,说明调控执行存在一定的 “偏差”,收紧过度。比如房贷集中度管理,银行出于按揭贷额度偏紧,延长按揭贷放款周期,影响房企正常的销售回款,加剧企业资金链压力;二手房市场甚至出现“停贷潮”及利率跳涨(前7月按揭中92%都是首套贷款),让二手房流动性减弱,成交急转直下,也会影响一手房买入预期。申万宏源发表研报认为,过严的调控本意在于提前拆雷,但却可能引来暴雷,这大概率背离了政策调控的本意。为了房地产市场和金融市场的稳定,行业政策调控亟需正常化修复。其二,金融机构应有“维稳”大局观,因城因企施策。从9.29座谈会要求看,“法制化、市场化、配合”是关键词。业内认为,这意味着金融机构在调控执行层面,应该根据城市实际需求因城施策,合理安排信贷投放,避免“一大切”及供求错配。有市场消息表示,在大型房企违约事件爆发后,加之三四线楼市销售承压,有银行开发贷已经“抛弃”三四线城市地产项目。业内普遍认为,9.29座谈会后,融资端微调将成为可能。如:?. 为优质房企提供融资窗口期;?. 为首套房和合理置换的居民购房需求提供融资支持,放宽按揭贷款额度审批、缩短按揭贷款放款周期等。地方政府层面,预计在限价限贷、网签进度等方面,也有边际放松的空间。但所有的微调都需遵循“房住不炒”“经济不刺激”这两个大的调控原则和方向。国庆假期已到,央行赶在假期前定调 “两维护”,会给楼市传递多少信心,让我们拭目以待。
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