30分钟，万科卖了1900套房！金岩石告诉你为什么！

《楼兔子》微信公众号：LTZ107

新闻爆料+业务合作，请加个人微信号 hfsense

◎原创撰稿：楼兔子 胡春

今天楼兔子在南京考察项目，重点看了星河地产进入南京的首发项目——星河天赋。项目很好，马上要开售了！

但楼兔子时刻在关注深圳楼市今晚的大动作：沙井万科星城网上选房，开盘半小时卖了大约1900套。可以说是极为疯狂！

最近的楼市销售数据统一汇报一下：

光明星河天地，开盘至今销售了大约500套。

11月25日开售的龙华清湖龙华玺园，开盘当天售出176套，销售率大约是71%。

11月26日晚上，香蜜湖的万科瑧山府三期开盘，最新数据是卖了390套，仅剩个位数，几近清盘。

11月27日昨天上午，沙井华强城开盘，8个小时卖了1033套房，销售率大约是83%。

楼市为什么突然就火起来了？

楼兔子昨天推送了一篇文章，重点提出了6点分析意见，赢得了很多人的共鸣，已经有2万多人精心阅读过了，有兴趣的朋友可以直接点后面的灰色标题阅读。《 60亿！半小时就卖完了！楼市要变天？》

今天，楼兔子再推送一篇文章。

这是经济学家金岩石昨天在深圳南方都市报举办的年会上的精彩演讲，主题是创新性城市的房地产。楼兔子认真阅读金岩石老师的演讲全稿之后，我感觉金岩石老师对整个中国范围内的房地产投资已经态度谨慎了！

金老师的核心观点是：1，中国房地产已经进入了十字路口，不能随便乱买了。2，下一轮房地产周期，依然能上涨的中国城市不会超过20个。3，只有3种城市还能够继续上涨，深圳广州显然还在其中。4，创新型城市一定是房价高的城市！说房价高就会抑制创新的观点是错的！

我们知道，金岩石老师此前最劲爆的观点是：前海房价卖不到单价每平米30万元，是深圳开发商的耻辱！

今天，金岩石老师再爆金句！赶紧看看楼兔子帮你整理出来的演讲稿吧。

1、 中国房地产进入两个重要拐点

今天的主题讲创新型城市的房地产。中国的房地产已经走到十字路口。

中国的房地产有两个拐点。

一个拐点发生在现在，就是中国的城市化。

很多人为，中国的城市化，现在才百分之58%，未来还有一波。还有两三亿人进城。

我告诉你：没有了！

因为我们在统计城市化率的时候，我们统计的是常住人口，但是决定房价的不是常住人口，而是流动人口常量。

以流动人口常量概念来看中国的城市化率，我们现在已经超过了75%。

因为中国有接近三亿是人户分离人口。三亿人户分离人口是不可能在农村的。

现在深圳有多少人？你们肯定不敢相信！我告诉你们：至少八千万人！

一个巨大的流动人口常量在中国大陆上流动，其中80%以上集中在三大城市。

核心：中国房地产的第一个拐点，也就是中国的城市化结束了。

第二个拐点将发生在2022年。

我们多年实行计划生育，这个政策后遗症很大！出来混的总得有人还！执行多年的计划生育政策后果是什么呢？

那就是到2022年，中国的人口将达到巅峰，掉头向下。而且掉头速度可能超乎你想象！

预计十年之后，中国的总人口将在十亿以下，最悲观的是六亿。

因此，你可以看到中国房地产的两个人口拐点：1，城市化的拐点，2，人口总量增长的拐点，这两个拐点都将在未来五年相继来临。

在这样一个大宏观背景下，哪些城市、哪些区域在下一轮周期性房价上涨中还会上涨？

答案是：1，创新型城市，2、金融中心城市，3、极少数由于特殊原因人口净流入的城市。

2、 下一轮上涨，重点是三类城市

看楼市要有全球视野！

人类财富的增长也不过就是过去一百年。中国的改革开放从1978年开始，正好是全球财富爆发性增长的起点。从1978到2017，全球财富总量增长了十倍。其中23个经济体的房价平均上涨了22倍。

全球财富增长，其中房价上涨来源于三大驱动力。

第一，大家熟悉的城市化，这个不需要再过多解释了。第二，很多人已经意识到的货币化，是货币化的时代带来了全球财富的爆发性增长。第三，是我们多数人不能理解的金融化。

城市化货币化金融化，这是我研究一个城市楼市的三个维度。

简单说就是：人口流动＋货币超发＋虚拟财富。

以这样三个维度看一座城市，十年前我就告诉大家，北京上海深圳一定会看到一平米30万元的天价豪宅。

因为大多数人都不会相信，人民日报也批判我是歪理邪说。但是今天你们看到了。

如果你以为金岩石老师又在唱多中国楼市，那你就错了！现在我反而告诉大家，楼市投资的黄金时代结束了！我们要精耕细作，面对现实，去选择去参与创造新型城市的未来。

和全球一样，中国绝大多数城市都会在未来十年二十年消失的。或者消失在人口外流，或者消失在城市化的融合之中。

在这个过程中，天价与鬼城齐飞，颠狂与落寞同在。

每成交一栋天价豪宅，就会在中国某一个区域出现一个鬼城鬼镇鬼区。

当我们在这样一个转折点的时候。我们要看创新型城市的基本特征，第一，当一个城市能够持续引领创新，那么这个城市一定有三个可以量化的指标。

第1，这一定是投资率高的城市。我们可以计算，一个城市人均股权投资数的多少，我们甚至可以看地图，可以看哪些城市的基金管理公司的数量，这都是可以量化的指标，也就是投资率。第2，创业率。一个城市，十个人中有多少人是商事主体，其中有多少人是我们今天所定义的创客，这就是创业率。第3，剩女率。一个城市，女性的初婚年龄越高，离婚率越高，剩女比重就越高。而这样的群体，是市场消费升级的主流驱动。所以这是我很早就提出的投资率，创业率，剩女率。

那么用这个概念去看创新型城市。深圳当之无愧。这就是我们评价创新型城市的第一个纬度。

第二，创新型城市由于持续的引领创新，他就必然会由投资和创业力的上升，剩女率的上升而导致人口持续净流入。这样，我们就看到了创新型城市就像磁铁一样吸引着其他城市的人口源源不断流入这些城市。

这样，人口净流入的城市和人口净流出，就形成了我们评价不同城市的一个重要的量化标准。

再次提醒：有些中型城市都会受到影响！

比如2017年，北京上海首次出现人口净流出。但是深圳广州依然持续着人口净流入，领引领全国。

到今天为止，全中国人口净流入的城市已经不超过20个。

由此，我们就知道了，下一轮房价继续上涨的城市也不大可能再超过20个！

第三个维度，我们要看一个城市的开放度，一个城市有多少外资，尤其是外来直接投资。

我只能说，整体不太乐观！但少数城市包括深圳，依然在吸引着外来直接投资。

第四个维度，我们要看一个城市的证券化率。

证券化率才是评价一个国家，一个城市一个地区，乃至一个家庭的第一标准。

因为我们今天评价富人，从来不会评价你有多少工厂有多少房产。我们评价的第一个标准，就是流动性金融资产。这主要来源于证券。

用这四个维度来定义创新型城市，就可以很好地选择了！

3、 一个城市一定要有穷人富人和女人！

很多人以为房价高了，创业者就少了！这是谎言，没有任何理论依据。

在美国，房价最高的城市是硅谷，而硅谷，恰恰是美国乃至全球的产业创新中心。

因此，我们应该有一个正确的理解：创新型城市一定是房价高的城市！房价高的城市给人们带来的压力会激励人们追逐财富。而今天的财富，不是来源于土地和劳动，是来源于思想。所以，风险是财富之母，思想是财富之父。城市是思想的市场。许多经济学家到今天还在寻找这个市场，其实他早就在我们的身边。

在一座城市，我们一定会看到三种人：穷人富人和女人。

一个城市没有穷人就没有未来。因为三分之二以上的创业者是白手起家的穷人。一个城市没有富人就没有现在。因为三分之二以上的新增财富来源于投资。一个城市没有女人就没有城市。因为城市是女性的灵魂。

当我们这样去理解城市，就会明白，一座城市的创新力来源于两个流动人口：

一个是富人在流动，对应形成豪宅市场，领涨抗跌。另一个是穷人在流动，对应形成租房市场，调节工薪阶层。富人有钱在流动中寻找创业者。穷人有梦在流动中寻找投资。城市就让金钱和梦想在狭窄的空间中交汇，演绎出一个又一个财富传奇。

于是信息的流动，就会把这些财富传奇演绎为财富效应，从而驱动着城市房价，在城市化货币化的基础之上再升一级。这就是房产金融化。

金融中心城市和创业中心城市，会成为未来下一轮房价继续上涨的选择区域。这是大家选择未来投资机会的方法。