苏州，楼市潜力板块探秘

苏州买房咨询背景: 自住一套市区房子，面积较大。计划出手一套新房，改善,投资皆可（基于新房的涨幅快）。区域分析: 一:园区湖东好地段在售新房价格接近4万，总价高，买不起。二:其余几个火的板块: 1.尹山湖，楼盘满铺，感觉开发透支了，后期空间目前看比较模糊 2.科技城，总认为空间有限，无锡，太湖挡着了，核心商务区新盘也不多了 3.高铁新城，政府的推动力度很大，大企业的招商也很快，新盘不少，唯一模糊的是，向北发展空间受限 4.吴中太湖新城，永旺一侧的几个楼盘均已经问世，永旺高架西，陆续正在拍地，感觉有潜力 5.吴江太湖新城，开发节奏太快了，新盘基本没有了。转了一圈，直观感受是高品质楼盘不多，30层，高密度，刚需盘，建造太快，质量很糙。优势是向南空间大，有纵深，最近区里再搞对接上海事宜，总体判断潜力最大，遗憾的就是几个新楼盘做的不太好，和牛逼的太湖新城的定位不太匹配。自己的判断是，买入一套升值潜力最大板块的新房，起步价低，如果涨价后，届时总价上能缩小和园区楼盘的差距，风险也低。 老杨给分析一下，再买一套出手时机，板块分析建议，老杨向来观点明确！期待！

1、从时机上看，当前在苏州的投资时机较差。主要是去年以来，市区范围内，房价高位盘整，周边郊区县还有上涨，但二手房已盘整一年左右了，部分板块二手房价格小跌了，比如园区。

当前，就新房市场来说，苏州的情况不同于南京。南京新盘定价被政府明显压低，所以还有部分新盘热销。而苏州房价在盘整一年之后，政府不必严格压制价格，就能实现“房价环比不增长”的调控目标。

另外，去年苏州地市火爆，出让了很多高价地，而部分已经上市的这类项目，或者赚不到钱，或者卖不动。而且，潜在的高价地项目仍有很多，明年后年将陆续上市，所以苏州新房供大于求的压力将持续一两年，新盘的价格战，预计几个月后就会打响。

2､从区域上看，如果你是改善需求，则就选工作与生活方便的板块。

如果从升值潜力来看，园区，尤其是湖东的价值稳中向上，属于优质板块，长期潜力比较稳健。

尹山湖板块，近园区，区域优势仅次于园区，正处于大开发时期，所发新盘供应量较大，这个区域的升值潜力可与湖东差不多，都属优质板块。如果钱多，且厌恶风险，可以考虑。

科技新城距离市中心有点远，区位无优势，其楼市发展前景，主要与导入企业的多少有关，存在较大变数，不建议进入。

高铁新城，区位有点偏，且产业形态无优势，不考虑了。

太湖新城包括吴中和吴江两个部分。优先选择吴中板块。距离市中心有一定距离，略偏远，但不成为阻碍其发展的关键因素。政府的决心、招商引资的力度才是关键。发展前景也存在一定变数，但总体前景优于科技新城，可作重点考虑。正处于开发前期，项目较多，楼市降温过程中，卖房压力很大，会出现较大的降价楼盘，明年后年注意捡便宜！

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