◎原创撰稿：胡春◎稿件来源：楼兔子
上周末，在楼兔子的讲座上，一位粉丝提问道：“现在市面上有很多公寓产品，但我上网看资料，很多人都说公寓是个坑，那么公寓值得买吗？”
针对这个问题，楼兔子的看法是：与其他城市不同，深圳公寓是住宅的有效补充。公寓买对了的话，比一些住宅还赚钱。
在真实的市场上，目前深圳核心区一手公寓最为热销，以其总价低、潜力大、流转快的优势，成为购房者和投资客的心头好。
按照深圳宝安住建局发布的《2020年第一季度宝安区商品房库存汇总表》，一季度宝安有11364套新房在卖，其中有2802套住宅，2366套公寓，1829套商业房源。
住宅供应不足，公寓便成了消费者的代餐。尤其是在新政加码限购后，许多人失去了购房资格，打新市场进不去，购买力将涌向市场的另一端——不限购不限贷的公寓资产。
下半年深圳公寓市场，或将创下一轮新高峰。
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买公寓能赚钱不？
八个楼盘经典案例颠覆你的认知
在全国各地对公寓资产避之不及的时候，深圳的公寓市场逆市火热。
核心原因就是上半年深圳公寓放量严重放缓，据统计，上半年仅6个商务公寓项目获批预售，供应量仅为去年的15.1%。
然而，下半年这种局势即将逆转，加上当下新政出台，刺激了更多资金转向公寓市场。以前总把公寓当成坑的不敢出手的朋友，接下来将会涌现一堆人跟你抢着买。
在大湾区背景下，深圳优质公寓频出，我们必须重估深圳公寓的投资价值。以下七个经典案例，或许会颠覆你对公寓价值的认知。
前者是前湾最临海的优质物业，2018年开盘均价9.4万/平，外加精装修，一个晚上悄悄清盘。当下二期备案价还是9.7万／m2，限价红利明显。
后者是桂湾临海首排，恒裕前海金融中心，媲美深圳湾1号超豪公寓，大面积总裁公寓，深圳顶级资产，已经全部清盘。
2、后海深圳湾中心公寓——华润深圳湾瑞府，今年年初开盘时，8000万/平的看海单位秒光，这种单位的价格当时已经是21-22万/平。还有深圳湾1号T7的莱佛士公寓，前段时间楼兔子去看了看样板房，已经是七八百平一套了，价格不是以千万，而是以亿计算。
3、位于南山科技园的深圳市软件产业基地，也是一个狠盘。2013年开盘，均价3.3万/平，按如今挂牌价8-9万/平，直接翻了3倍，升值空间丝毫不逊色于某些住宅产品，而且还有科技园片区稳定的高租金回报。
4、紧邻福田CBD，商业中心kkone的京基滨河时代，当年项目开盘每平方米4.6万，现在二手每平方米7.4-7.8万。
据查，京基滨河时代租金收入也非常可观，一房一厅可以放租到7350-9200元/月。即使不卖房继续持有，一手业主的租金收益率已经接近6%，完全可以以租抵供，而且还有正现金流，无论租金和房价都处于一个上升趋势。
5、位于福田区上梅林的御景公馆，得益于4、9号线双地铁，周边写字楼，商业卓悦汇，开盘均价4.6万/平，到如今挂牌价6-8万/平，6年涨了一倍，租金在4600-9000元/月。
6、紧邻西丽生态园，留仙洞总部基地的万科云城，2015年均价是6.8万/平，如今市场挂牌价在8万+，而根据链家显示，近30天竟有47次带看。
7、红树湾超总的大平层公寓——万科臻湾汇，2018年开盘均价11.8万/平，两年时间单价已飙升到14万，甚至有网友传言某些业主要放价到20万+。
而最近中央绿轴的建设方案落定，某大V直言能带动周边楼盘公寓价格上涨。
综合以上7个案例，我们可以从中看到：1，深圳最核心的资产依然是稀缺资源。2，深圳高房价下的资产依然不缺乏购买力。3，聪明资金会弱化常规思维下的产品属性，更看重区域整体价值和个盘品性。
新八条下，限购加码，住宅市场投机需求虽然退场，但公寓不限购的优势仍在。在深圳强悍的基本面吸引下，旺盛的自用和长期投资需求，正在蓄势待发。
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6大核心要素
深圳买房永不踩坑！
如今越来越多买房人意识到，在没有住宅名额的前提下，通过抢占公寓，也能分享时代的红利。在此趋势下，人们对公寓的倾向，也已经从“要不要买公寓”，转变为“要买什么样的公寓”。
在买公寓这个层面，楼兔子总结了6大核心要素，分享给大家：
1、地段，地段，还是地段。
房地产投资的实质，其实是投资土地价值、土地效率的提升，而公寓同样适用于这个金科玉律。甚至可以说，由于公寓更关注未来的升值，或者综合运营带来的收益，其对地段的敏感度，甚至比普通住宅还要高。
所以，只有处于核心地段、商业商务功能旺盛、休闲娱乐配套齐全的公寓，才有足够投资价值。
2、政府的规划、政策、投资，这个直接决定了一个片区的价值上涨和财富增值幅度。
比如深圳湾，深圳最贵的房子深圳湾壹号就在那里，2014年均价在12.6万/平，单套过亿，而当下深圳湾壹号的二手房均价已经高达22万/平，甚至有房源挂牌单价高达34万/平，总价要3.3亿。
3、优质的品牌开发商。
品牌开发商不仅仅代表强大的品牌和资金实力，更意味着未来项目的综合运营能力，完善的配套设施、超高价值的选址、更过硬的建筑质量，这些都是必不可少的。
4、要优选具有住宅居住属性的公寓产品。
无论是自用还是投资，良好的居住属性都是加分项。从过往案例看，一旦中心地段出现优质居住属性的公寓产品，都会被市场疯抢。
5、完善的交通，是人们享受城市繁华生活的必要条件。
四通八达通达全城的交通优势，是优质公寓的必要条件之一。尤其是要满足一小时通勤圈，一小时内抵达城市中心的交通配套。
6、商业和人流，这些是区域价值的核心，也是给公寓带来高昂租金的必需条件。
当一个区域的商业群的效应形成后，会持续吸引周边的人群与资金，汇聚大量人流、资金流、物质流等，从而提高公寓租金。正如京基滨河时代公寓，周边的KKONE吸引了大批年轻人在此汇集，也带动了这一带区域的租金上涨。
综合来看，市面上被广泛关注，大批量疯买的公寓项目，大都能满足以上六大要素。以大热的西部为例，商务公寓成交量最大的，就是国际会展城的会展湾水岸。这两年，会展湾系列已经推出了几批公寓产品，每期都是几百套，由于小面积低总价、国际会展中心第一配套，每每一经推出都是一抢而空。.03
住宅供应短缺，715限购加码
成交逆势放量，宝安公寓飙了西部大卖，核心原因之一就是新房住宅供应极其短缺。据统计，合计2020年一季度至今，宝安共有1万多套房子库存在卖，其中住宅不过3000套。新房供应不足，购买力只好转头跑向公寓和二手房市场。数据显示，二季度，宝安区共成交6241套二手住宅，环比增加40.8%。
而与此同时，西部公寓的表现也抢眼。据中原数据显示，2020年上半年商务公寓，宝安成交面积居全市首位，为6.7万平，占全市成交面积的29.2%。我们查询了解到，会展湾系列项目，成交面积就占了宝安区成交面积的45%，将近一半。一方面，市场住宅供应短缺的点燃了公寓市场，而在新政之后，许多购房者资格受限，让公寓市场迎来新一轮高峰。另一方面，会展湾水岸本身的价值利好，项目品质追赶住宅，还位于西部最火热的大空港国际会展城片区。根据现场销售称，有许多宝安本地人打包购买，还有一些外地投资客也组团来买房，工作日看房的客户也很多。
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会展湾升级力作，再推新品建面约34-165平纯粹住区，既商务又居家我们得到最新消息，会展湾水岸最近计划推出二期34-165平的新品，产品设计全新打造，多种户型选择，兼顾商务与居家，可以短居，也宜生活。楼兔子总结有几个特点：1、地段、规划前景极好。项目位于整个大空港经济的核心区域，和深圳蓬勃发展的会展经济共存，所以会展湾一出生就备受关注。这里是粤港澳大湾区的经济地理中心，是湾区之芯，将是深圳的下一个城市中心，是事关深圳百年大计的区域。而在规划方面，政府早已将大空港纳入前海扩容范围上报，真正变成现实只是时间问题。
2、品牌房企联手打造，纯粹住区居住功能。项目由华侨城和招商蛇口两大央企联合打造，传承了华侨城的豪宅基因，奢阔的产品理念，外加国际化的精装标准，让每一寸设计都彰显豪宅气派。
值得一提的是，多数公寓都没有社区，而会展湾水岸项目却实现了住宅才有的绿化社区。低密奢华，临水而居，容积率仅有3.8，居住舒适度比深圳绝大多数公寓项目都好。且以公寓指标为主，外加一所九班制幼儿园和一个艺术展厅，配套设施完善。
3、五维立体交通体系大升级，交通轨道建设加速。今年，深圳机场又迎来了国家重大战略项目——第三跑道扩建项目，总投资超120亿，建成后将可满足年旅客吞吐量8000万，是目前峰值时期的1.6倍。而在陆地轨道上，地铁12号线、20号线预计未来两年开通，穗莞深城际宝安至前海段也在6月29日正式开工，连接大空港与前海综合交通枢纽。这将助推大空港实现“空港+海港+高铁（城轨）+地铁+高速”五维立体交通体系的大升级，进一步落定大空港湾区交通枢纽的地位。
按照会展业带动系数1比9来算，深圳国际会展中心投入运营5年后，深圳会展业直接收入将达150亿元，直接带动相关产业收入约1350亿元。而上周末，深圳国际会展中心举办的全亚洲最大改装车展（AAITF），16万㎡展出规模、近3500家企业参展，吸引上万人聚集，连周边便利店的矿泉水都一扫而光。据我们了解，国际会展城的酒店严重供不应求，周边的公寓产品其实是重大的补充。
市场风口已变，作为会展片区的唯一一个纯粹住区项目，会展湾水岸优势凸显，会展湾·水岸稳居会展新城C位，东入口位置第一席位，连桥完美对接国际会展中心，在繁华与宁静、效率与优雅，艺术与私享之间，畅享恢宏气魄与时代风姿。
目前，会展湾·水岸样板间升级回归后已经正式开放，这次二期推出的34-60㎡水岸行馆和90-165㎡的滨水公馆，感兴趣的朋友可以前往现场详询。
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楼兔子小密圈楼兔子从业深圳地产新闻传播超过20年，先后任职南方都市报黄金楼市、深圳特区报地产部、晶报地产部，地产记者、编辑、主编等职位逐步上行。日积月累，实地踩盘深圳楼盘超过1000个，专访深圳地产专业人士超过1000人，私人库藏大量深圳各区规划资讯，能够迅速果敢而专业地给出深圳任意楼盘的置评意见，为你的深圳买房投资保驾护航。目前楼兔子微信公众号订阅人数约6万人，楼兔子小密圈付费会员343人。欢迎朋友加楼兔子微信号58142696共同探讨楼市投资机会，有意向加入楼兔子小密圈的朋友请注明加圈，一对一微信私聊。以下7个最新话题，圈子里引起讨论共鸣：
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