一天成交316亿，土地市场回暖，房价基本见底了

就在昨天，北京一次性成交了12宗地块，这是单日成交宗地数量的新纪录。

12宗地块，收入316亿。

其中最受关注的是丰台花乡白盆窑的两宗地块。

2017年这两宗地块曾以共有产权房地块挂牌出让，但最终流拍。

今年，这两宗地块底价由92亿上涨至102亿，最终成交价在126亿，溢价率在26%左右。

这次土拍虽然溢价率不算高，但热度比之前高了不少，从共有产权房到商品房，价格更贵，房企却更愿意拿，原因是多方面的。

一是因为符合购房资格的人更多；

二是价格虽然更贵但利润空间却更大。此前共有产权房均价仅为43000元/平米，而转为限竞商品房后，未来住宅的均价为67702元/平米，最高价格均为71087元/平米。

需要指出的是，虽然最高价格达到了7.1万元/平米，但周边四环外在售的项目，均价都超过了8万元/平米，不出意外的话，这个100%产权的项目上市后依然不愁销售。

​纵观这12宗地块，只有大兴区采育镇的一宗地块溢价率接近50%，其他地块溢价率均在25%左右。

最近这一两个月，京城房企的人事变动十分频繁，直接原因是销售严重不及预期，而导致销售不及预期的正是强力调控，当前房企融资成本不断提高，房贷利率保持上升，连鸡肋的公积金都收紧了。

实际上，整个2018年，北京的土地市场都是比较冷的，开年第一次土拍就遭遇了流拍，截至到昨天的这次土拍，全年1000公顷的住宅用地出让计划完成率仅为35%，按照目前的节奏，肯定完成不了的。而200公顷的共有产权房用地出让计划，现在来看也必然要缩水了。

共有产权房是个好东西，地方城市没损失，刚需也买得起，但留给开发商的可操作空间实在是太小了，开发商不买账，土地变不成房子。

土地的放量，未来住宅供应也不会有问题。而且当前房地产调控已经将炒房客压迫到了角落里，当前房地产主要靠自住需求支撑，随着时间的推移，价格的趋于稳定，成交量会趋于走高。

从宏观经济形势的角度来说，明年会是转型以来最难的一年，各种指标会更难看，今年我们已经看到了基建重新扛起了增长的重担，这些都需要资金的，即便是北京这种城市，也不例外。调控存在继续渐进式放松的可能。

这次土拍，除了共有产权房地块变更为商品房地块，连7090政策也有所松动，目前就是一个：稳定房企的预期，要让他们敢于拿地。很显然，现在政策向市场妥协了。

年底的集中出让，最终的地块属性以及成交价格，最终都是要作用到房价上。现在来看，京城的房价基本触底了，这类土地出让得越多，未来房价越稳定。

调控到现在，从市场主体的预期来看，包括房企和购房者，我们越来越难看到更多加码的信号，调控不加码，信心就会聚集，最初是横盘，随后是回暖。