雅居乐“史上最好”的半年财报，俩数据亮眼！

文/ W先生

在雅居乐扩张了一年后，各界对其今年上半年的表现很是期待。29日，雅居乐主席兼总裁陈卓林，亮出了被他称之为“史上最好”的半年财报。

财报里各项数据纷繁复杂，不过笔者发现其中两组数据，雅居乐做的堪称惊人！

代表性房企两项数据对比图

房企毛利率净利率雅居乐49.60%17.70%恒大36.20%17.70%碧桂园26.50%12.40%万科27.30%12.76%保利35.39%15.65%新城控股38.35%16.48%富力38.50%12.00%龙光37.03%19.40%

制表：楼市参考

笔者惊讶，是因为比对了近期各大上市房企公布的财报后才察觉到，雅居乐的毛利率49.6%、净利率17.7%太过抢眼。

制图：楼市参考

不禁让人想问一句“雅居乐是怎么做到的？”拨开云雾，破解一番。

毛利率49.6%

雅居乐上半年49.6%的毛利率在行内是什么水平？

大多数房企，毛利率能做到35%以上，已算是佼佼者。但雅居乐，却做到了49.6%，给了各大房企无限的遐想空间。也难怪记者在业绩发布现场不断追问陈卓林，“毛利率50%左右，已经到顶还是尚有提升空间？”

雅居乐的高毛利率，应该得益于两点：前瞻性的大举囤地与土储的优质布局。

➀ 高毛利率首先需要控制土地成本。以目前搜集到2013年至今的数据可得，雅居乐多年来的土地成本在2015年前维持在1100元/㎡左右，之后出现上浮。截止2017年底，雅居乐的土地成本依然维持在1854元/㎡这样一个相对较低的水平，这也为雅居乐保持高毛利率的法宝！

制图：楼市参考

如何拿到便宜的土地？一方面是越早拿地越好。自2013年开始，雅居乐开始扩大土储，当年便拿出150亿，新增1062万平方米土地储备，这一年的大手笔为近两年业绩上扬奠定了坚实的基础。从2016年到现在，雅居乐拿地速度与拿地质量也一直保持在高位水平。

另一方面，雅居乐采取的是积极审慎的购地策略，按照陈卓林的话讲，叫“坚持拿地、拿好地，不拿错地”，通过招标、拍卖、挂牌及股权收购等多元化方式增加土地储备，或者积极参与城市更新。在金融环境趋紧，部分区域限价的当下，这种购地策略安全而又有效。

➁ 重点投资发展潜力大的地区。那么哪些地区发展潜力最大呢？这需要分析雅居乐的土地储备布局。

通过观察全国布局图，你会发现，雅居乐对城市群很是看好，无论是新开项目还是土地储备的布局，大多比较集中，其中，长三角、珠三角最为密集。而土储占比在2%以上的12个城市中，大致可分为以下三类：旅游资源型城市，如陵水；一线城市辐射型，如惠州；区域重点城市，如西安。

当然，雅居乐的战略决策，也确保了未来几年的高毛利率与好业绩。

目前，雅居乐还在继续扩大土储。按照陈卓林的计划，2018年雅居乐的投资额计划为600亿元，其中500亿元将用来继续购置土地。以今年上半年形势来看，雅居乐尚有300亿没有花出去，在土储面积与动用资金方面，很有可能创下近几年的纪录。

重点布局大湾区，三五年内将集中进入收获期。作为一家在大湾区成长起来的企业，雅居乐在这里至今已开发超70个项目，土地储备约1081万平米，占整体土地储备的31%，其中，惠州（31%）与中山（49%）占比最高。相比今年7月的房价，惠州11149元/平，中山8358元/平，而大湾区平均土地成本仅3000元/平，利润空间极大。另据财报显示，近两年两市毛利率已稳定在50%以上，盈利能力毋庸置疑。

制图：楼市参考

而且，大湾区格局越高，这1081万平米的土地储备所释放的价值就越大。本月15日，粤港澳大湾区建设领导小组成立，牵头的三个成员是中共中央政治局常委、国务院副总理韩正，香港特首林郑月娥及澳门特首崔世安。这种高规格，足见高层对大湾区的重视。当“北有雄安，南有大湾”局势大定之日，雅居乐凭借土储释放出的惊人业绩，或可跻身大湾区房企第一梯队。

净利润率17.7%

在这里要普及一下净利润与毛利润的区别：毛利润就是指企业的收入，是直接可以计入成本的；而净利润是在毛利润的基础上，需要再除去管理成本、债务利息、税费等。雅居乐净利润的增长与领先的净利润率，离不开其在控制成本的与优化债务上的努力。

上半年，雅居乐实现净利润42.8亿元，增长85.6%，这种增幅在2018上半年各家房企的财报中不多见，属于中等偏上的表现水准。值得一提的是，雅居乐净利润率目前已保持在17.7%，与行业领先水平持平。

➀ 加强成本管控。低调强化资金管理、优化成本和降低开支。

制图：楼市参考

针对土地成本、建安成本、营销费用和管理费用等，雅居乐明确管控标准，有了“标尺”，开始在全国范围内推广并细化考核，严控超预算行为。此外，还上线全面预算、财务管理、现金管理、成本测算、费用管控等五大科技系统，制定清晰的财务操作手册。这一点很关键，因为财务管理体系的优化，既牵扯到各方面成本的管控，更牵扯到公司的现金流与债务问题，而后者，也直接关系到净利润与净利润率。

➁ 优化债务问题。简单讲，债务产生的利息，将直接吃掉企业的利润。债务包袱大，净利润自然高不了。

2018年上半年，雅居乐总借贷/息税折旧摊销前利润的比例为3.2，加权平均利息成本为6.3%，息税折旧摊销前利润/总利息支出的比例为6.0，资本比率为59%，较2017年年底数据基本持平。

制图：楼市参考

另一方面，多家国际评级机构的认可也推动了雅居乐的融资成本不断改善。上半年，穆迪投资者服务公司及标普全球评级亦分别上调本集团评级至“Ba2”及“BB”级别，展望均为“稳定”。而当半年报出炉之后，美银美林维持对雅居乐“买入”评级，高盛则继续维持“中性”评级。

良好的评级也为雅居乐多元化的融资行为提供了保障。今年上半年，雅居乐加快融资步伐。公告显示，上半年雅居乐成功发行合共 6 亿美元的优先永续资本证券、获授一项为期四年金额为 88.34 亿港元 (附带 25 亿港元增额权) 及 2 亿美元的定期贷款及订立了人民币 46 亿元的商业物业资产支持证券，有效优化债务结构。

一手控制成本，一手控制债务，在行业环境复杂的今天，两手都抓好，的确属不易，雅居乐把握得当，这就是净利率做到17.7%的关键原因。

现在，大家明白雅居乐49.6%的毛利率与17.7%的净利率的怎么完成的。更重要的是，两项数据目前还在不断提高，这才是最恐怖的，天花板在哪？这谁也不知道。

解读完数据，笔者心生一念。雅居乐目前的多元化战略已全面展开，未来三到五年将进入快速成长期。按照总裁陈卓林的表述，五年后多元化业务进入全面收获期后，届时将与雅居乐旗下的房地产业在业绩上平分秋色，也就是各占50%。

可当雅居乐那总建筑面积3540万平方米的土地储备，在这两项不断提高的数据加持下，房地产业的成长必将主推雅居乐迅速跻身国内房企前列，全年目标业绩自不在话下。

难道，陈老板是在暗示多元化业务的广阔前景？如果真能实现这一目标，雅居乐将是中国房企序列里，转型最成功的一家。