再下一城！开发商的噩梦来了？

文/东南偏北

从福建福州、厦门到广东深圳、中山，再到现如今的安徽合肥，鼓励房地产开发企业实行商品房现房销售的城市在不断蔓延。

今天（10月30日），由国务院指导的经济日报，在第5版“报头”位置刊登了文章《商品房预售制该不该取消》，完美的将舆论推向了高潮，这也给本已是惊弓之鸟的楼市又鸣了一纪响枪。

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在笔者的认知里，一直特别相信一句话：“立场不一致，就不会有绝对的公平”。

如果实行一刀切全面取消预售制，必然会触动某些人的利益。倘若真的全面实行“现售制”，那么受损最大的莫过于开发商。

根据国家统计局数据显示，预售资金占比已达到房企开发资金的30%以上。也就是说，预售已经成为房地产开放商融资的重要手段，有了预售款，开发商就能用房地产资金进行滚动开发，从而将资金利用率达到极致。

如果我们复盘各种楼市政策，可以发现，其实在各地各地推行商品房现售制，并非今年才有的事。但真正实行起来，阻力确实太大，很多地方刚开始推行都“满腔热血”，但到了最后都是不了了之：

2010年，广西南宁成为取消商品房预售制的试点，效果不理想，不了了之； 2016年8月，南京要求“竞价到最高限价的90%时，必须现房销售”，23个月后，“现售”要求被“竞自持”取代； 2017年3月，杭州要求土拍时“溢价率达到50%，必须现房销售”，但4个月后该政策即取消；

站在开发商的立场，抵触情况肯定很大，如果真要这么搞，开发商就真得哭死，原来半年转动一次的资金，现在最快也得2-3年才能转动一次，一下资金需求和利息支出就扩大了好几倍；不夸张的说，预售和杠杆完全可以称之为中国房企的两条腿，倘若取消了预售，那么杠杆就没有撬动的基点，两条腿基本就废了。

站在购房者的立场，先交钱再拿房，万一遇到开发商偷工减料、建造劣质工程，那购房者到时提回来的可能就是个不合格的房子。更严重的情况是，遇到房地产下行周期，若房地产开发商资金管理不善，其所开发楼盘可能最终会变成“烂尾楼”，碰到这种情况，购房者真是吃哑巴亏了。

现在看来，虽说现房销售并没有得到全面推广，但已经开始在局部城市试点。正如前面所说的，任何政策，如果触动了涉及到这个社会掌握着财富和权力的人群的利益，那么必定困难重重。

但现在也可以看到，鼓励“现房销售”的城市正在不断蔓延，说明一场看不见的博弈正在展开。

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如果你问我，赞不赞成实行“现房销售”，我肯定双手赞成！

但很显然，我的赞成也只不过是人言甚微。不用说别的例子，就拿人大和政协会议上年年都有人提议的“官员财产公开”来说，都喊了几十年，技术手段上实施也没有任何问题，为什么还是不能实施，原因大家都懂。

现房销售本质上也是一样，当某个团体既能当运动员又能当裁判，你会判自己输吗，肯定不会。如果对“预售制”一刀切，势必会造成开发商提前收缩资金链，但“羊毛都长在羊身上”，如果对开发商逼得太狠了，风险最后还是会转嫁到购房者身上，从今年开始，不断有开发商开发出“豆腐房”就是最明显例子。

所以，当看到：“既没有把预售制一刀切，也没有完全放弃现售，仍在部分城市试点”时，内心颇为窃喜。

对于这项政策，悄悄的进村打枪，慢慢的推房地产现房销售，不同城市区别对待，在某些地方房价上涨过多，未来降价压力大的城市，那么步子迈的大一点，而有些地方新房缺口还比较多，那么就谨慎一点，先保证供应再说。这样的结果，对不同的利益体来说，应该是最好的结局。

笔者以前统计过全国大中城市的房地产依赖度：当房地产投资占GDP比重越高，说明当地对土地财政的依赖就会越高。

对于房地产依赖度较高的城市，如果真的开始全面实行“商品房现售”制度，那么对当地的楼市、经济也极具挑战，这也很大程度上的限制了某些城市实施“现售制”。

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最后回到大众最为关心的话题——如果现房销售时代真的来了，对房价有何影响？

在网络上，关于“取消预售”广为流传的一个观点是：“现售房”会令房价更高。这种观点认为取消预售证，在一段时间内确实会有货量减少的情况出现。

实际上，我认为这种论证经不起推敲的，因为取消预售制的目的，不在于调控房价，而是在于防风险。

预售制度影响的是房地产市场，而房地产市场和房价本质上是两个东西。假如取消预售制度导致供应减少，在需求同样减少的情况下，楼价就难以继续上升，房地产市场都在萎缩，所以说，取消预售制会导致房价上涨，本质上是一个伪命题。

不过，从市场上的各种言论，倒是真的透露出了开发商的恐惧。楼市政策上，从“限购限贷限价限售”的政策组合拳，到“坚决遏制房价上涨”的强硬表态，都说明了楼市形势的严峻。

现在，现房销售也又开始在各个城市“复燃”，对于房地产开发商来说，无异于“雪上加霜”。

可以预见的是，房地产企业正在面临一场重大洗牌，对他们而言：大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼的时代正在到来。