沦为“第十城”！天津的房子，还值得买吗？

文|张岳

01

经济增速持续下滑

今年年初，全国省级GDP已经陆续得到公布，并以天津的“王炸”收尾。

在第四次全国经济普查结果中，天津市2019年GDP总量一下被国家砍掉4分之一，经济总量曾经位居内地城市“第六名”的天津，一夜之间差点跌出全国前十。

天津一直都是人们心中的强市，在计划经济时代，天津的经济一直排在全国前三，在近几年跌落到第五第六名，而到2019年直接跌落到第10名。天津的经济到底怎么了？是以前的水分太大，还是最近的经济萎缩了。

其实以上两种猜测互为因果关系，近几年来天津一直在“打肿脸充胖子”，滨海新区2016年GDP为10002.31亿元，成为全国首个迈入万亿俱乐部的国家级新区。然而到了2017年，1万亿的GDP被挤掉3分之一的水分，调整为6654亿元。

【武汉*】仍未对外公布准确经济数据，按照7.8%左右的年度GDP增速，我们暂且将武汉市2019年GDP总量标记为1.6万亿左右

到了2018年国家严肃查处统计造假行为，天津2018年GDP被挤出水分接近5000亿元，因此我们才看到天津经济总量大幅下滑，差点跌出全国前十的现象。

这也就解释了为什么一直以来，天津的GDP数据高高在上，但是人均薪资、人均可支配收入、人均消费等经济数据指标却远落后于其它城市。

天津日报发文称，注了水的、虚高的，甚至是弄虚作假的经济数据，从面子上看，地区GDP涨了，位次排名靠前了；从里子上看，百姓的腰包没有真正鼓起来，人民福祉没有真正增加……

从近几年的GDP增速来看，天津的经济一直在走下坡路，作为老牌工业城市，大部分企业都是资源能耗型企业，民营企业很少，在去产能、支持环保、追求可持续发展的年代，天津必然面临转型升级的阵痛。

同时，天津又离北京太近了，互联网、金融、高科技、高端服务业等，这些天津最需要的产业，都被北京紧紧抓在手里，最后反而造成天津的人才流失。

02

人口的“泡沫化”

人口红利是城市最基本的命脉，接下来我们一起来看看天津近5年的人口变化。

下面两张图表含有天津市2015-2018年常住人口、户籍人口和常住人口增量三组数据：

从以上数据可以发现3点问题：

1、天津市的户籍人口呈上升趋势，常住人口却呈下降趋势，这意味着近些年来，在天津落户的人口大部分是在天津工作多年的人；

2、在2018年，天津市户籍人口出现跳跃式增长，新增落户人口31.64万人，这应该与2018年5月发布的河海英才计划有关；

3、从2015年到2018年，新流入天津的常住人口在快速下滑，在2017年甚至出现了5.25万人的人口流失，挖掘背后的原因有助于判断外来楼市的走向。

2018年5月16日，天津市发布“海河英才”计划，以几乎“零门槛”的条件引发了巨大关注。截至人才新政发布6天，共有80万人申请落户天津，其中5800人已落户，2.7万人领取了调档函，落户者平均年龄32岁，主要来自山东、河南、河北和东北等地区……

在抢人才大战中，相比于其它城市的住房补贴，社保补贴等，天津的人才引进条件不是最优惠的，但绝对是最吸引人的城市之一，主要原因就是天津的教育资源。

落户天津最大的好处，就是可以解决子女的高考难题。

天津本地就有两所985院校——天津大学和南开大学，而且北京的985、211院校每年都会给天津很多名额，天津的一本录取率排在全国第二，985录取率全国第一。

同时，天津的考生总人数每年只有6-8万左右，2019年，天津考生总人数仅为5.6万，而河南考生有100万，山东有55.99万，河北有55.96万……因此，天津的孩子可以轻松的读本科，甚至考上名牌大学都不是难事。

但是对于打算落户天津的朋友，需要注意以下几点：

1、如果想通过落户享受天津的高考红利，需要在天津买学区房，这样孩子才有权利在该房产的学区内上学；

2、落户天津，就意味着以后要留在天津发展，对于北漂来说，可能面临降低薪水或失业的问题；

3、随着落户天津的人越来越多，未来10-15年天津的高考红利将会被稀释。

在2019年秋季求职期平均薪酬城市分布中，我们发现北京以11434元的平均薪酬位列全国第一，而天津的平均薪酬为7770元，位列全国第26名。

如果一个北漂，想为子女的教育而落户天津，必然面临薪水打对折的现实，而且天津市内六区的学区房并不便宜，这也是“新天津人”必须考虑的问题。

天津近两年增加的户籍人口是存在“泡沫”的，依靠教育资源吸引人才落户、购房，并不能真正地留住人才。

在未来，如果天津无法提供好的就业机会和高水平的薪资待遇，当人才用尽高考红利后，一定会向北京、上海、深圳这些一线城市寻求更好的发展平台。

03

天津楼市触底了吗？

天津楼市深受北京楼市影响，在楼市上行周期时，北京调控越严格天津楼市越火爆，但在当下“房住不炒”的大背景下，京津楼市一损俱损，天津楼市从2017年开始下跌到现在，已经算得上是最坏的情况了，而受此次疫情的影响，天津楼市将加速触底。

对于打算投资天津的北漂或外地人来说，疫情结束后是一个机会。

天津的购房条件是：有天津的户口（包括集体户口）或者有近三年内连续缴纳两年的社保或个税证明。

天津限购，以家庭为单位，本市户籍限购3套，外地户籍限购1套，单身人士限购1套，滨海新区不限购。

天津市下辖16个区县，在房地产的角度，一般将天津划分为：市内六区、环城四区、滨海新区、远郊区县。

市内六区：河西区、和平区、南开区、河北区、河东区、红桥区

环城四区：西青区、北辰区、东丽区、津南区

滨海新区：塘沽区、汉沽区、大港区

远郊区县：武清县、宝坻县、静海县、宁河县、蓟县

根据天津市的城市规划，我们可以抓住天津的主要发展思路：落实京津冀协同发展战略，深化滨海新区开发开放，实现天津城市定位。

在《天津市城市总体规划(2015-2030年)》中重点提到：

主城：构建以中心城区和滨海新区核心区为“双城”。

京滨综合发展轴：以武清-中心城区-海河中游地区-滨海新区核心区为主体，构建京滨综合发展轴，对接首都核心区，支撑京津双城联动发展。

虽然规划中多次提到滨海新区，但以天津目前的产业结构，经济增速，人才增量，滨海新区的建设将会是一个比较漫长的过程，具有不确定性。同时，雄安新区的建设，也会进一步遏制滨海新区的发展空间。

对于天津楼市，我们还是应该将目光投向：1、具有优质教育资源的市内六区；2、便于京津双城生活的武清、宝坻。

虽然从长期来看，天津放松落户条件会稀释高考红利，但对于河北、河南、山东等高考大省来说，被稀释过的天津也是不可多得的教育资源，有子女上学需求的人应该尽早落户天津。

对于资金充裕，预算在300-400万左右的人来说，市内六区是首选，因为天津80%的好学校都集中在这里，缺点是房屋比较旧，价格较高；如果资金有限则可以考虑津南区海教园。

如果对学校没有追求，则需要重点关注武清县和宝坻县。

武清县因为离北京最近，近几年一直是成交的热门区域，乘坐高铁从武清到北京只需要20多分钟。在天津的城市规划中，武清定位为京津双城协同发展枢纽节点，制造研发和现代服务业集聚区，国家大学创新园区，国家生态文明先行示范区，足见其重要性。

宝坻县被称为天津的第二个武清。

京滨城际是继京津城际之后，第二条连接京津的高铁线路途径天津宝坻、北辰、东丽和滨海新区四个区。全线共设置北京城市副中心（新北京东）、香河、宝坻南、京津新城、北部新区、滨海机场、滨海西9座车站。预计2020年建成通车。

京唐城际也将宝坻与通州相连，从通州到宝坻南与京滨城际铁路共线。由于宝坻新房供应量较大，未来的房价的升值潜力要弱于武清。