大反转！这条买房定律失灵了？

文 | 白羊

就像“山海关”一样，“胡焕庸线”也是我国经济、人口和投资的一条重要分野线。

“胡焕庸线”东南方，36%国土居住着96%人口，西北方则4%人口分布在64%的广袤国土上，地广人稀、经济单薄。

如《兰州—西宁城市群发展规划》显示，兰西城市群人均地区生产总值，仅为全国平均水平的76%。城镇密度每万平方公里24个，仅为相邻关中平原城市群的1/3。

所以，一般认为“胡焕庸线”以西的城市，其房地产不具有显著的购买投资价值。通俗的来说，就是“买房投资不过胡焕庸线。”

然而，大西北城市的住宅综合收益，却把这条银律的脸打得啪啪响。

日前，易居研究院统计并发布了过去一年（从去年下半年至今年上半年），内地50城住宅综合收益率的排名。

冠军，不出意料地被深圳摘走。

但第二名就有点大跌眼镜了，它不是同样火热的杭州、成都等新一线城市，而是名不见经传的大西北城市——西宁，且与深圳仅有百分之零点一的微弱差距。

值得一提的是，西北三城（兰州、宁夏、西宁）更是都进了前10。

（数据来源：易居研究院；整理：楼市参考）

按易居研究院介绍，住宅综合收益率计算方法为：（过去一年房价的上涨收益+过去一年的租金收益）/一年前的房价。考虑到我国住宅的租售比长期畸形，且受疫情影响，租金上涨有限。

所以，“综合收益率”的大部分贡献还是来自房价上涨。

看到上述这个表格，相信很多人都会有点儿懵。

GDP还没深圳零头多的西宁，在住宅综合收益上凭什么能和深圳并驾齐驱？西北三城（兰州、宁夏、西宁）为何能手拉手挤进TOP10？乌鲁木齐也挤进了TOP25。

存在即合理，事实上，西北三城在房价上的强势表现是有其特殊性的。

首先，虽然西北整体盘面较弱，但西北三城在其区域内部，有着比一线及强二线城市更强的吸虹效应。

如下图所示，2019年西宁、银川、兰州三城的GDP都仅有深圳的零头，但它们在各自全省的比重却都比深圳高的多。

既是说，它们总盘子虽小，但对各自省内有着更强劲的吸虹效应，像银川更是一个市抵半个省。

（数据来源：当地统计局；整理：楼市参考）

虽然大西北没“钱途”，但也不可能所有的人都跑出来，而那些留守的人选来选去，最终又都会把钱砸进这些省会城市的楼市。

所以，西宁、银川、兰州就像股市里的小盘股，看似一般，但价格也很容易被带起来。

其次，西宁等城市加起杠杆来丝毫不输深圳。

此轮深圳房价火热，其中一大原因，就是深圳炒房投资氛围浓厚，私下各种加杠杆。其实，西宁的杠杆表现丝毫不输深圳，看看下面那陡峭的住户贷款增长曲线。

（数据来源：当地统计局；整理：楼市参考）

再次，政策相对宽松，官方对楼市敞开大门。

经历过近些年楼市调控的人，相信都能感受到“有形之手”对楼市的影响，是冷还是热，基本是政策说了算。

自轮调控以来，西宁、兰州、银川基本没有像其他城市那样，出台限购、限售等手段相对严厉的调控措施。

所以，当地楼市基本处于放养的状态，压力本身就很小。一旦遇到行情，在羊群效应驱使下，就很容易反弹。

上述，就是西北三城在近一年住宅综合收益率居于前列的主要原因。

当然，这些特殊性并不能否定“投资不过胡焕庸线”，后者是基于基本面做出的判断，就像股市里价值投资一样，短期内市场或许会受到这样那样的干扰，但终究还是基本面说话。

虽然短期看，西宁、银川、兰州等城市房价很嗨，投资收益很爽，但长期看，还是存在隐忧的。

就以银川为例，2019年，银川完成地方财政收入216.25亿元，比上年下降8.2%。完成一般公共预算收入154.70亿元，比上年下降10.7%，其中，税收收入105.60亿元，比上年下降10.7%。

这说明，银川的经济基本面很差，经济下行压力大。

（2019年银川市国民经济与社会发展公报）

另一方面，其又相对依赖房地产。2019年，银川完成房地产开发投资275.35亿元，房地产投资额占当年GDP比重为14%。

银川、西宁等城市对外省人口吸引力很弱，更多是在吸虹本省/自治区人口，可问题是，这些地方即便是一省的人口增量，还不如中东部一个城市。如2019年，甘肃常住人口增量为10万人，宁夏为7万人，青海为5万人。

所以，即便西宁、银川、兰州贵为省会，其未来人口增量将比中东部二三线城市更容易遇到天花板。

待那时，再叠加经济的疲软，其房价逻辑怕就要反转了。

最后，再说说表格内另一个困惑，同为一线城市，深圳、广州、上海为啥要比北京的综合收益率高那么多？北京甚至都是负的。

还是政策在发挥作用。

虽然从基本面上看，深圳、广州、上海、北京，基本都在伯仲之间，当然广州还要差一些。但自去年下半年起，深圳、广州、上海的楼市调控都出现了松动，唯有北京到现在都是咬定青山不放松。

最先松动的是上海，在去年8月初，便放松了对临港的限购。

2019年11月11日，深圳宣布调整豪宅税，满两年可免征增值税，而不再有总价限制。鉴于深圳一套房动辄上千万，新政一下子给卖房者省出几十万。

这么一刺激，可想而知，由此是个头，到今年以来，深圳楼市越来越热。当然，刚出台的调控又把这个口子给堵上了。

广州也在给楼市松口子。伊始不限购的区域只有从化和增城，去年底，通过人才政策，间接放松了白云、花都、黄埔、南沙、番禺的限购。

考虑到深、广、沪本身就有着强劲的基本面，不缺人，也不缺购买力，只有稍微给点阳光，楼市表现自然就不会差。

所以，短期内，政策是楼市最大的“黑天鹅”，有时候它是正面的，如西北的西宁、银川、兰州及深上广等，不管城市基本面如何，都能让市场很嗨；但有时它又瞬间翻脸，冷酷到不行不行的，如北京“317新政”及后续一系列补丁，再到深圳刚出台的“深新八条”。

总之，靠政策赚钱，很嗨也很危险。不管是一线的北上广深，还是大西北的西宁、兰州、银川。