顶风作案挂高价！深圳这些20年老小区为何逆势大涨20%？

“7·15新政”以来，深圳的二手房交易开始进入深度博弈时期，出现量价齐跌的态势。然而，南山、福田部分二手房的挂牌价，却逆势出现了高达20%的上涨，为何这些小区业主，还在顶风作案调高价格？

根据中房君走访调查发现，以南山区为例，月亮湾花园、龙辉花园部分二手房业主炒作“棚改”概念及预期，导致小区“抱团”调高二手房价格。

棚改政策的方向有所转变，加之官方新规严管高价挂盘，棚改名单将不再是“暴富名单”，借“赌棚改”“博旧改”之名炒作房价的投机者们，以期达到一夜暴富的美梦实不可取。

二手房交易深度博弈

这两个区报价逆势上涨究竟为何？

“7·15新政”以来，深圳的二手房交易开始进入深度博弈时期，买卖双方正处观望、试探的拉锯阶段。

深房中协根据深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同数据分析，9月14-20日，二手房网签1467套，环比回落34.4%。(疑似受建立个人婚姻信息查询机制影响)，上周二手房网签量迅速回落至新政以来网签量的最低点，为1467套。

深房中协主管华洪表示，随着“在途单”逐渐被消化完，二手房市场或将在随后时间内进入阶段性的小幅震荡下滑行情。

此外，根据乐有家数据显示，8月，深圳二手住宅市场普遍降温，成交均价和成交量双双下跌。成交量环比下跌15.6%，成交均价环比下跌1.3%。

值得注意的是，从全市来看，虽然深圳二手房均价和成交量均出现下滑，但深圳部分区域二手住宅的挂牌价逆环比出现上涨。

在这些挂牌价较高的片区中，南山区的挂牌价均价9.6万元/平方米，环比上涨2.13%，此外，福田区挂牌价均价8.8万元/平方米，环比上涨1.63%，成为挂牌价上涨最高的两大区域。

部分棚改业主顶风作案

新政之后小区价格逆势大涨高达11%

“7·15”楼市调控之下，深圳市住建局、司法局及二手房中介协会明文通知，将严管高价挂牌，超出指导价的高价房源，将给予“下架”处罚。然而，南山、福田区的二手房挂牌价，为何还在顶风作案，逆势上涨？

深圳地产业内人士指出，部分二手房业主炒作“棚改”概念及预期，导致小区“抱团”调高二手房价格。

从8月份的实际案例来看，南山区南山街道、桃源街道分别于8月3日、8月13日对月亮湾花园和龙辉花园发出棚改意向公告。

可早在前两个月，通过前期座谈会及招标、安置告示等，小区原业主已知道棚改将是概率“板上钉钉”的事。

于是，上述小区房价在棚改预期下，开始出现大幅上涨。比如龙联花园、龙辉花园、月亮湾花园这些棚改概念的房子，环比挂牌涨幅高达7.61%、8.45%甚至11.64%，该涨幅超过深圳二手房成交均价涨幅（8月深圳二手房成交均价下滑1.3%）。

月亮湾花园位于南山前海，周边豪宅小区诸多，分别有均价13.1万元/平方米的中海阳光玫瑰园，12.3万元/平方米的汉京确悦，12.9万元/平方米的佳兆业前海广场。

据资料显示，月亮湾花园1992年批地，1993-1995年竣工，楼龄将近30年，存在楼龄过老，没有电梯，社区环境不佳，物业硬件老旧等问题，满足深圳棚改要求。

两个月时间内，月亮湾花园从6.5万元/平方米涨到8.1万元/平方米，涨幅高达20%以上，成交总价也从6月的600多万元飙到了8月的800多万元。

▲房天下数据

此外，位于南山区西丽片区的龙辉花园，为1998年-2003年建筑的多层小区，共计建造33栋。相对来说，本身楼体状况保养更好，小区更为整洁有序。

不过值得注意的是，该小区虽然内部生活居住环境较为宜居，但外部噪音及辐射等生存环境令人担忧。

据南方都市报报道，龙辉花园由于靠近西丽高铁枢纽沿线，在建设计划中，小区将被多条铁路线包围、其中最近处距居民楼仅11.7米。

小区居民反映，除了小区北侧规划中的深惠城际及地铁29号线，在南侧还有9条铁轨：包括配合西丽高铁站新建的高铁、动车线及原有的一条货运铁路线平南线。此外，南侧还将配套建设一处变电站。

小区业主认为，在如此包围式的建设计划下，新建铁路及变电站可能带来噪音、震动及视野被阻断等多重问题，将影响居民们的生存环境。

目前，西丽高给新城建设辅助过程相关问题沟通会，也在近期8月底协调举行中。

然而，自8月份公示棚改意愿调查以来，该小区未来可能出现较为严峻的生存居住问题，并没有阻止小区房价的上涨，价格从7月份6.83万元/平方米上涨至9月份8.29万元/平方米，上涨幅度为21%以上。

▲房天下数据

从链家app来看该小区实际成交价格，81-87平方米左右三室一厅，从2017年470万元上涨至670万元，棚改措施的预期以及落地，对于小区价格大幅飙升，可谓“功不可没”。

▲链家app数据

南山区西丽片区周边中介林先生告诉中房君，自小区棚改落地，龙辉花园原本一个月能卖出7-8套房，自“7·15”楼市调控之后，，2个月以来仅成交了一套房。

虚高的房价，显然并不能被大多数真实刚需及改善购房者买单。

官方新规严管高价挂盘

借“棚改”之名炒作房价实不可取

近年来，棚改轰轰烈烈，但与之同时，问题也逐渐暴露。棚改推高了城市的整体房价，成为了许多业主投资升值的新途径。

在棚改进度较快的福田，除了华富北片区、南华村、香蜜二村等几个进入实质签约、开拆阶段的项目外，八卦岭宿舍、鹏盛村、博伦花园、南园新村同样被带上棚改标签。

针对老旧小区房价借棚改大涨的现象，5月底，福田区住房和建设局发布文件，称将严禁业主、物业、中介炒作“棚改”概念。

通知文件称，对挂牌价明显高于近期市场成交均价，或明显偏离旧住宅区住房价值的房源，福田住建局将第一时间介入查处，要求有关房源“下架”。

深圳“7·15”房产新政出台后，政府明确打击投机者，平稳房地产市场，二手房交易受到极大影响。

在这样严厉打击投机的环境之下，部分列入棚改范围的业主却仍依然顶风作案，将所在小区大幅提高挂盘价，这与政府的初衷明显背道而驰。

今年7月20日，国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇旧小区改造工作的指导意见》，这一指导意见的提出，将抑制地方通过旧改、棚改暴力拉升房价的行为，同时，深圳棚改制度要求，改造后住宅部分除用于搬迁安置住房外，应当全部用作人才住房、安居型商品房及公共租赁住房。

棚改，改的应该是危旧住房、居住质量和城市整体环境，而不是被炒作的房价。

当前，棚改政策的方向已经有所转变，棚改名单将不再是“暴富名单”，加之官方新规严管高价挂盘，“博旧改”、“赌棚改”的投机者们，借此炒作房价，以期达到一夜暴富的美梦实不可取。

文章部分来源：深圳买房计划、楼市头条等