为什么房价涨了但生活却毫无改善？

房价涨了，按说就该过上好的生活；道理似乎没差，没有赶上08年抄底的人，在2016年终于出手了，都说“信牛刀，住牛棚”，如今跟风买了房，虽然比牛棚舒服很多，但生活并没有改观，也没有看到奔驰宝马，更没有那种“买两碗豆浆喝一碗扔一碗”的“壕”气。相反，因为高额月供，自己的生活反而更加窘迫。

看看新闻，发现下面评论鼓吹买房的，大多是“我一个朋友如何如何”的论调，丝毫不具有说服力；他们的说法不过是，谁谁在十几年前买了套房，当时才1200一平，现在都8万一平了——问题是，十几年前能买起1200一平米的房子，并非等闲之辈；不信可以去查查当时的工资水平，或者看看丁聪老师的漫画：

也就是说，房子并非普遍观念中的“摇钱树”，它不过只是个“储蓄罐”罢了。在中国房地产市场化三十年中，大部分时候是政策市，加上大水漫灌，房子这个“储蓄罐”还是比较能抗住通胀的。

但如今时代不一样，财富的逻辑也变了；大水漫灌变滴灌，房产的溢价也不再明显。对于个体投资者来说，房价的涨幅别说跑赢通胀了，先跑赢利率再说吧。买房卖房的实际收益，是买房差价减去资金沉淀、减去机会成本、减去精力，在一些城市还要考虑摇号中签率。最后算算，充其量打平通胀，这还是在漫长的等待后，可以顺利地进行交易之后的事情了。问题是，这一波楼市的疯狂过后，下一次会在什么时候呢？炒房客开始离场，房价完成10%-15%的回落，差价还能剩下多少？更何况一些城市房价开始呈现“腰斩”的趋势，现在已经不是能不能盈利的问题，更是回本的问题。

个人盲目投资房地产，带来的第二个大问题是家庭债务已逼近极限。截至2017年，我国家庭债务与可支配收入之比高达107.2%，已经超过美国当前水平，更是逼近美国金融危机前峰值——而且，这个数据仅仅是公开的数据，加上影子银行和民间借贷等，估计实际家庭债务收入比，要更高一些。

家庭负债率高，对现金流的侵蚀就十分明显，直接传导到经济活动，就是消费被抑制。消费曾是拉动经济增长的三驾马车之一，然而，现在这匹马也跑不动了。数据显示，社会消费品零售总额的增速已经由2011年20%下降至2018年6月份的9%。如果说之前中国人是有钱不敢花、有钱舍不得花，那么现在恐怕是没钱可花，都去买房了。

房价是涨了，一，可能没有人买；二，即便在账面上赚了钱，经济整体形势差了，人民币实际购买力降低了，个人的财富还是没有增加。我们要知道，财富不是以数字多少衡量的，而是以换取实际商品和服务的能力来衡量的；财富的增长也不仅仅靠数字，委内瑞拉不就是个极端的例子吗？账面上看，人人都是亿万富翁，可是扛着一麻袋钱，只能买一袋面包。

买不买房，怎么买房，在哪买房，这都是学问；并非简单跟风就可以像别人那样获取大量财富，更何况，那些声称“买房致富”的人，背后都做了多少功课，付出了多少劳动，就不为人知了。你看一些大城市的土著，通过拆迁致富，却不看土著的父辈是如何通过一辈子的劳动获取了不动产；所以，如果没有买房的你，请掂量一下自己的实力，月供超过月收入40%的情况下，还是先缓缓吧；如果已经买了房，辛苦还贷的你，就想想自己的后代可能会享受到房产的红利吧；如果已经是高净值人群的你，还在为要不要在多买一套房而犹豫，看看当下的市场吧，都这么有钱了，咋还摆脱不了韭菜的命呢？

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。