分化的楼市下 纯刚需上车会更有希望吗？

各位粉丝：

看到这个题目，先不要急于吐槽房价之高。

的确，近二十年来的房价变迁已经成为了很多人心中的痛，也成为了全社会的槽点。

但说句实在的，近几年“房住不炒”的渐渐深入人心，政府对于房地产的调控，对于房价的合理引导，已经见到了成效。

大家也都能真真的看到，这几年北京的房价确实在稳中有降，相比深圳动辄“一夜挂牌价涨***万”的惊心动魄，北京的楼市已经是如此波澜不惊。

虽然一些人会发出“高房价逼得自己离开北京”（为什么就不是离开深圳或是其他城市？），但稳中有降的房价态势，也让很多人思考在北京买上一套属于自己的房子。

这些人，绝大部分是人生第一次买房的青年，他们是实实在在的刚需，也是实实在在的自住。

今天说的话题，就是理智的分析一下，在如今的楼市背景下，这些纯刚需的青年，上车买人生的首套房是有希望了，还是更难了。

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这个问题，来源于一个奇怪的现象。

位于顺义北小营地区，已经是六环外很远，距离最近的地铁站——15号线起点俸伯站还有10公里出头，一个叫金茂国际社区的新楼盘竟然成为了一个楼市热搜的话题。

如果换成自己，可能连看都不会看一个这么远的楼盘，理由很简单，太偏了。

但它却火了。火的一个最大的、也似乎是唯一的理由，就是低总价。“最低总价150万”，这让一些手中并没有多少“子弹”的青年人看到了希望。

另一个是今天才得知的消息，另一个低总价纯刚需的楼盘——中骏云景台也可能在近期入市，位于房山长阳万科中央城的临时售楼处将在五一开放。

从云景台项目仅仅每平米1万出头的楼面地价，以及目前周边在售项目的价格情况推测，该项目的单价可能会更低。

这些年北京刚需动辄三四百万起的上车线相比，似乎北京的刚需上车“更有希望”了？因此有必要分析一下这种现象，对于正在考虑上车的青年们，也有一定的借鉴意义。

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为什么低总价上车盘会火？

从需求端来看，其实是很心酸的。

2013年北京推出自住型商品住房，这种定位于比周边商品房价低30%的政策性住房，就是面向刚需首套房家庭。其中一个明确的概念，就是总价基本控制在200万元以内。

但时过境迁，这两年200万总价想在北京上车，已经成为了一件很艰难的事。甚至成为了一些青年们不敢去想的事。

所以，近期的这些低总价项目恰恰拨到了青年们心中的那根弦，甚至是之前没有想过自己手中的积蓄能在北京买房的一些人，原来自己还能在北京买房。

另外一个方面，从供给端分析。之前我们就说过，北京楼市的分化会越来越大。

这其实也是根据需求端的变化应运而生的。年轻人上车越来越难，之前上了车如今想改善的群体却很大。

体现在住宅产品的设计上，一些区位较好的项目，就想尽办法往“精”里做，大平层、类别墅、高标准精装修等。

而对于上车的纯刚需家庭，一些开发商已经开始琢磨，从低总价的刚需盘下手，抓住这些急于上车的青年刚需们的心。

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纯刚需最关心的就是两个字——价格，先聊价格。

开发商不是慈善家，肯定也要保证自己的利润，所以低总价的源头，必须是低地价。

金茂国际社区的地块是顺义北小营地块，开发商拿地时的楼面地价为15000元/平米。所以房子最终卖每平米3万出头（150万总价是其50平米的一居室总价），是一个开发商自己也能接受的价格。

中骏云景台的地块位于房山良乡，去年12月才成交，是以底价成交的，楼面地价仅仅11021元/平米，这样低的一个楼面地价当时也引发了业内的惊呼。

超低的地价会否能带来低房价？大家也都在猜测。

该项目是限竞房，限定的均价为35344元/平米。目前该项目实际销售价格尚不得知，但参考楼面地价和周边一些纯商品房已经在降价跑量的现状，这个项目最终肯定会低于限价入市。

毕竟，一万出头的楼面地价给将来的售价带来了很大的浮想空间。

这里插一句，前几天我们也推送过，就在云景台同一位置，另一个毗邻的地块再上周四经过45轮竞价成交，楼面地价达到了13818元/平米，比中骏的项目每平米高出了近3000元。这样的差距使得“一墙之隔”的中骏项目无论在价格还是品质上都有了游刃有余的空间。

而且和国际社区不同的是，云景台像是一个“降维打击”，根据目前公开的消息，该项目规划的并不是一个紧凑的刚需盘，而是一个洋房社区。

6到11层的板楼，楼高1.7倍的楼间距，户型是精装75平两居和89平米三居。预计200万出头的总价就能直接上车精装修的洋房，何尝不是撩动青年刚需们上车的神经。

除了价格，区位肯定也是最关心的。

抛开对房价的吐槽，理智的去想，有取有舍，如果想“抄到”低总价，不放弃一些是不现实的。包括区位。

刚才说过，金茂国际社区的位置其实并不好，都已经到了昌金路，离最近的地铁站也有10公里出头。所以开发商才会在营销中承诺会开行社区班车通勤地铁站。

而中骏云景台距离地铁则要更近一些，大约5公里，门口有公交站直达地铁，地块内还配建一个公交首末站，加强与房山线的换乘。其北侧就是六环路，西侧则是京港澳高速。今年市郊铁路副中心线西延至良乡站，将来有望再延至窦店站，窦店站距该项目较近。

能在北京扎根，能有一个自己的小窝，就需要牺牲一部分的需求，包括通勤，这虽然是刚需青年的心酸和无奈，但这也是需要面临的现实。

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但仅仅是总价低，青年们就会“无脑”上车？

错了。

作为最有想法的一代，青年的需要已经不仅仅是住那么简单。

既然牺牲掉一部分的通勤便利，那么生活的配套就一定跟上。

我可以住的远，但我要有自己圈子；我可以宅家，但我要有品质的生活。

其实现在青年宅家的越来越多，尤其是当前这个特殊时期乃至今后相当长的一段时间，低消、宅家的人会越来越多，但这并不能让青年放弃对生活品质的要求。

比如，青年不会放弃社交圈子，最好楼下要有咖啡屋，能有书吧，能和好友开怀畅聊；要有跑步、运动的场地，能让年轻的热量散发；要有公园、绿地，能放松平日工作压抑的心情。等等。

从规划的角度上，可以给大家一个建议，如果是这样的话，就得选择体量大的项目。

因为只有大体量，才能有空间去配套这些；只有大体量，才能有规划的空间。

金茂国际社区的建筑控制规模为28.84万平米，而且就是围绕着青年的需求，青年人偏好的设计让其在青年心中的加分不少。

中骏云景台的体量更大一些，总建筑规模超过50万平米。让青年实现居住梦想也成为了其最重要的理念。

这个超大型社区是一个九宫格的设计，包括了5个居住组团，每个都有300平米的会所，大地块的中间则是中央景观公园。能拥有一个小区专属的公园，正对上了需要运动和健身空间的青年们。

除了商业配套，还有书吧、咖啡屋、阳光草坪、儿童乐园、慢跑道。近千平米的室内运动馆，社区配套了幼儿园。无处不是往着青年的需求来设计。

最后，你认为在当前“房住不炒”的楼市下，刚需上车是更难还是更容易了，可以在留言发表您的看法，大家一起讨论一下。