2月25日北京土地市场出让2宗宅地，地价下调20%以上

两宗地均在北京" target="_blank">大兴区域：

1：北京市大兴区瀛海镇YZ00-0803-6024、6025、6032、6035、6038地块F1住宅混合公建用地、A33基础教育用地、S32公交场站设施用地

起价36.5亿，建筑面积为177023平米。

地块是限竞房地块，均价55128元，地块中包含基础教育面积4080平米，另外的70%是住宅面积121060平米是住宅部分。

最后44.4亿，溢价率21.6%成交。

计算楼面价按照商业部分是住宅部分的60%价值，整体平均计算的土地楼面价在2.9万左右，相比之前区域内住宅限竞房土地4万左右的楼面价，成交的土地楼面价降低了1万以上。

2：北京市大兴区黄村镇三合庄村DX00-0202-6009地块F1住宅混合公建用地

地块销售限价是55800元每平米，地块包含4000平米幼儿园，另外住宅部分为6.8万平米其余为公建。

最后溢价率17.1%,成交24.6亿。

两宗地块为北京历史来的第93-94宗限竞房地块，2017年来北京之前已经成交了95宗商品房地块，只有3宗是不限价。

这两宗地继续是限竞房地块，代表了北京2019年的土地供应中，限竞房依然有很大的比例。

整体看，土地市场依然维持了平稳，而限竞房的低销售比例使得开发商拿地价格相对谨慎，比2017年第一批限竞房相比，2018年下半年内来的土地楼面价价格下调均在20%以上。

从土地成交情况看，2019年来，北京土地累计之前已经成交了26宗，合计508亿。

虽然北京房地产市场萧条，但房企在一线城市做大拿地的积极性依然存在。

未来继续井喷的供应，从北京的限竞房供应看，入市的2.65万套限竞房合计签约只有20.6%

2019年入市的限价房有望超过6万套。

限竞房项目已经普遍性降价10%左右，即使这样，除极个别项目外市场依然萧条。

整体看，实际销售的平均签约数量也不足40%。

1：影响有多大？

目前看北京入市的土地合计，在过去3年，北京出让了95宗商品房住宅地块（限竞房92宗），合计规划的商品房建筑面积达到了851万平米。供应开始了多起来，3300亿。按照正常的投资逻辑，叠加建安税费等投资，这90多个项目大约合计是5000亿的投资，那么现在卖了多少？

网签合计250亿，实际也就只有500亿。也就是刚把利息卖出来。

对于限竞房来说，开盘能去化3-4成就已经是及格，而如果可以卖掉一半，就已经属于优秀。

2：猪年未来继续井喷的供应

到目前为止北京限价房只供应了300万平米。按照土地面积还有590万平米。而从等待入市的土地看： 合计2019年入市的限价房有望超过6万套。

3：90%限竞房入市项目已经肯定亏损。

北京市场，从土地成本看，溢价率在20%的有44宗，溢价率在10-20%的有17宗，低于10%的有26宗。

已经入市的38个项目只有不足5个项目有可能盈利，其他全部亏损。而计算所有限竞房项目，大部分也将出现亏损。从销售周期看，基本都远远超过销售预期。而且从各种成本看，都远远超过之前预期。

中原地产研究中心统计数据显示：在过去一年，北京楼市库存增加到了最近4年最多的5.66万套，相比2018年初上涨了2万套以上。上涨幅度高达57%。