317调控2周年，北京楼市全面暴跌，最大跌幅91%，房价明显下调

中原地产研究中心统计数据显示：截止日前，2017年317开始的本轮力度空前的房地产调控潮已经2年。

整体看，市场成交量在317后调控政策影响下，北京楼市成交全面萎缩。

新建商品房住宅签约套数在调控后2年只有50643套，而在调控前2年则高达98399套,下调了48.5%，另外库存则增＋了2万套。

从签约金额看，合计签约金额为3586亿，同比下调了25%。连续2年市场成交量处于低迷状态。

跌幅最大的是商住类物业，调控2年来，实际签约只有9000套，而且这基本都集中在2017年317与326之间。在商办调控新政后，市场签约只有6000套左右。调控2年，商住类物业同比跌幅91%。

二手房成交下调了43%,2016年调控前2年二手房签约48万套，调控来2年签约只有275211套。

从最近数年数据看，2017年全年北京二手房住宅成交在13.6万套，相比2016年的27万套暴跌50%,这一成交量也是2015年来这一轮最低值，2018年全年二手房只有15万套

中原地产首席分析师张大伟分析认为：

过去2年，市场在2018年4-8月出现过小阳春，但很快被限竞房井喷打压，而最近北京市场出现的轻微复苏很可能也会在两会后大量供应下，出现变化。

过去2年房地产市场全面萧条，而最近一年，影响北京楼市最关键的是政策是限竞房井喷，到目前为止，限竞房已经入市26501套，但实际真实销售比例只有40%，网签只有20%左右。

从2017年来北京房地产市场数据看整体市场依然持续在持续低迷中。市场依然受到北京共有产权、租赁政策等市场持续打压。

首先：过去2年，北京楼市政策发布密度创造全国及北京历史记录，一年内发布了超过30次各种调控措施：

经过连续接近2年的连续楼市调控，随着政策进入平稳周期，市场逐渐进入低谷徘徊预计后续市场将继续在低位运行。

整体二手房价格调整非常明显，调控2年累计数据看，累计结果跌幅在15%左右，部分区域房源价格接近20%。

今后几年北京将完成大量的共有产权住房限竞房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性，有效推动北京房地产市场平稳健康运行。

另外最近因为两会短暂供应减少，而在3月下半月开始，到4月份，预计供应量将出现井喷。

1：影响有多大？

目前看北京入市的土地合计，在过去3年，北京出让了95宗商品房住宅地块（限竞房92宗），合计规划的商品房建筑面积达到了851万平米。供应开始了多起来，3300亿。按照正常的投资逻辑，叠加建安税费等投资，这90多个项目大约合计是5000亿的投资，那么现在卖了多少？

网签合计250亿，实际也就只有500亿。也就是刚把利息卖出来。

对于限竞房来说，开盘能去化3-4成就已经是及格，而如果可以卖掉一半，就已经属于优秀。

2：猪年未来继续井喷的供应

到目前为止北京限价房只供应了300万平米。按照土地面积还有590万平米。而从等待入市的土地看： 合计2019年入市的限价房有望超过6万套。

3：90%限竞房入市项目已经肯定亏损。

北京市场，从土地成本看，溢价率在20%的有44宗，溢价率在10-20%的有17宗，低于10%的有26宗。

已经入市的项目只有不足5个项目有可能盈利，其他全部亏损。而计算所有限竞房项目，大部分也将出现亏损。

整体市场情况：限竞房进入全行业亏损中！

过去几年北京土地大量供应逐渐开始形成房源，增加的供应量最主要体现在限竞房：

首先：当下整体市场处于平稳状态中，不论是二手房还是新建住宅成交量平稳。

其次；北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市。购房者开始全面观望。

第三：限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，这使得供大于求开始明显出现。

第四：限竞房市场分化明显，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足2成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限竞房一次全部推出市场，导致开盘优质房源销售后，后续房源去化非常非常慢。

第五；从价格看，限竞房项目开始出现了明显的价格调整，而且随着后续供应量的继续上升，已经开始的价格战肯定会升级。

限竞房已经是陷阱房，如果不放松非普通住宅标准+认房又认贷，北京楼市2019年将非常惨烈。除了少数优质的项目，其他将哀鸿遍野。