开封，房价居然也开涨了

匿名 2020-12-02 00:01 阅读 1000+

2016年，老杨在分答上回答了几百个粉丝的问题；2016年年底，微博也上线了微博问答，编辑邀我开通，至今也有近300个问答了。分答上是语音回复，微博问答上是文字回复。我想隔段时间，挑两个月之前的问答，供大家免费参考。最新的问答，则欢迎大家去分答上偷听和微博上偷看（皆为“杨红旭”实名）。

问题：开封市场如何，可以买房吗？

1､开封作为三线城市，过去几年房价基本没涨，与全国三四线城市情形相似，而且开封的经济水平，在河南地级市中，排名也不算靠前。虽然是历史名城，曾经是全球最大都市，但历史上黄河多次泛滥，泥沙沉积，让这个城市灰头土脸，城市环境不好。记得93年，大学时，我有次去开封找同学玩，几个同学都穷，翻墙进铁塔公园玩，结果还被保安抓到了。哈。

2､这轮开封房价上涨，是在全国房价大势上涨的背景之下，随大流上涨的，只不过涨幅小于一二线城市，涨得时点也晚于前者。当前仍需去库存，政策宽松，预计还会上涨半年至一年，可能还会上涨二成左右。

3､郑汴一体化，是发展中原城市群的一个环节。郑州是河南单核城市，人口增长很快，本轮房价上涨幅度很大，同时也被列为国家中心城市，是中原城市群的中心。郑东新区的成功开发，使郑州向东的步子越迈越大，所以郑州向东，开封向西，因此郑东与汴西，分别成为这两个城市的发展扩张的重要方向。

4､但是，我对郑汴一体化能发展到什么程度，持谨慎态度，主要是郑州太强，而开封太弱，二者不对称，只能将开封定位于郑州的一个大型卫星城，但二者之间的距离近50公里，之间存在较大的城市建设的空白地带，要想使之全部填满人口、企业、建筑，按这两个城市的能级，几乎不太可能。

5､因此，开封西部的房价上涨，主要归功于跟随全国上涨，次因才是郑汴一体化。郑汴之间的空间太大，如果政府硬性卖地、引导大规模房地产开发，则必定存在需求不足，供大于求，房价不可能走出独立行情。

6､当前，在开封买房，自住尽快上车，投资则价值不高，不建议买。开封这样的城市，当前买后房价还会上涨一段时间，但长期看收益率较低，一旦降温，则持续时间长。如果不想出省，则可等待下一轮郑州楼市下跌之后、限购放松之后，去郑州投资。楼市低迷至一定程度，自然会放松限购，估计明年或后年出现新一轮的上车机会。