30万起，撬动资产化的深圳物业

“金九银十”，一直以来都是房地产的黄金季节。

今年，九不金，十也难银了。北京房价横盘；上海微降；广州口碑极佳的祈福地产项目直降10000元/平......超一线城市楼市已经一地鸡毛，二三线城市的寒冷就可想而知了。

深圳楼市进入八月以来，却突然走高，成为全国楼市的一大奇迹。

中洲滨海商业中心开盘销控表（网络图片）

8月份，深圳开盘项目都呈现出大卖现象。福田天健天骄，10万+开盘，大卖50多亿；光明勤诚达正大城，价格5.1万入市，几乎售罄；还有龙华的华盛珑悦、福田的中洲滨海商业中心项目都取得了不错的业绩。

8月的深圳，楼市不仅卖得火，价格也是稳中有升，比如勤诚达正大城，就从去年的4万，升到了今年的5.1万。

深圳楼市为什么这么火？

这有政策的刺激，比如先行示范区建设意见的背书，但更多的是经济下行压力下的资产焦虑所致。焦虑下的资本，风涌流向高价值城市。

房子资产化（网络图片）

深圳湾公馆18W，宝中都市名荟近11万，华侨城天鹅堡三期12W+,龙华的金茂府近期开盘吹风价12w+......

尽管价格高企，资本仍趋之若鹜。这表明深圳房子，已经资产化，成了现阶段高净值家庭资产配置的最好方式。

全国资本涌入，深圳物业价值水涨船高

近期开盘的几个红盘，外地客户成为不可忽视的重要力量。仁恒梦公园，上海客户投资近3000万抢房；中洲滨海商业中心开盘，北京、上海、香港客户频频出手......全国各地资产阶层已然盯上了深圳这个楼市价值高地。

个人资本不断涌入，机构资本也动作不断。怡景中心城被香港机构66亿打包购买，侨城一号被保险资本收购大部分股份，招商蛇口太子湾两栋物业被匿名资本整体买入，恒大天璟高层单位也被机构收购重新发售......

深圳后海高价物业区（网络图片）

全国资本的涌入，深圳物业不再是深圳客户及资本的自留地，而是全国资本的逐鹿场。

在全国资本的追捧下，深圳物业价值节节高升的基础更加坚实，纵然全国楼市冰封入冬，深圳楼市也可以春暖花开。

先行示范区的红利预期，已经激活资本涌入的动力，在全国资本的虎视眈眈下，深圳楼市这波行情，只有时间才能给出确切的答案了。

深圳公寓，打造物业价格天际线

其实，无论是外地资本，还是本地客户。以资产配置为目的，最现实的问题就是购房资格。因为，以资产配置为目的，基本都不是首套房客户。入手住宅，资格是比资本更难以逾越的鸿沟。

所以，商业类物业就成了资本抢占深圳各大价值高地的头号目标。这也产生了，5000万蹲，8000万豪宅秒光等深圳楼市的焦点事件。

全国资本逐鹿，深圳公寓的热销，不是资本太疯狂，而是资源太紧张！

物以稀为贵。公寓也成为深圳各区域物业的价值标杆。深圳湾1号均价接近25万元/平米，华润瑞府、招商双玺，均价也接近20万元/平米。所以，如果深圳物业有价格天际线，这条线就是价格标杆公寓之间的连线。

深圳湾一号挂牌价（源自链家）

深圳公寓不但贵，升值也快。公寓，特别是高端公寓由于都处在城市核心地段，拥有区域最好的配套，最高的人气，不仅抗风险，还具有强大的升值能力。深圳湾1号，由开盘时的9万，现在均价近25万，由此可见，公寓升值潜力非同一般。

沙井爆发年，物业价值暴击来了

资产配置，是一场资本升值的竞逐，结果在开始基本就注定。

曾经，东部华侨城天麓与香蜜湖豪宅都风光无二，目前，香蜜湖豪宅差不多是天麓同类物业价格的2倍。高价格物业并不都代表价值高成长。

曾经，罗湖布吉的房价与龙华红山相差无几，今天，布吉房价差不多为红山的一半。价格低也并不代表价值的成长空间大。

升值动力+升值空间，才容易出价值提升的暴击。区域选择的开始，决定了资产升值结果。

目前，深圳物业的价值暴击区是哪里？

光明区很火，但很难出暴击了。一、正大城的这一波涨势，消化了有生动能。二、6号线红利消化得差不多，边际效应开始显现。三、光明始终缺少产业基础，任何概念，包括科学城都有消费殆尽的时候。

前海规划效果图（网络图片）

前海-后海全国资本都想重仓，前海-后海也具备价格上涨的基础，但是深圳高房价负面影响逐渐显现，控房价成为关乎城市未来的关键。控房价在很大程度上，就是控制前海-后海这些重点区域的价格。所以，前海-后海近期的房价上涨是有动力，没空间。

价值暴击区，极有可能出现在沙井。

首先，近一年来，沙井的万科星城、华强城的强势热销，在逐步释放区域价值。而区域房价走势相对温和，这是为暴击积聚能量。

深圳国际会展中心效果图（网络图片）

第二、深圳国际会展中心今年投入使用，这是大空港经济圈的重要里程，会展经济和空港经济效应的叠加，区域价格的一段波峰也将来临。

第三、9月30日，穗莞深城轨将通车，公交化的运营，140公里的时速，将真正实现穗莞深的同城化，城市壁垒消除之日，就是中轴成形之时，粤港澳大湾区中轴红利，深圳首站就是沙井。

穗莞深城轨沙井西站（网络图片）

第四，深圳国家级高新区扩区，沙井新桥东片区纳入国家高新区，航天航空、互联网、智能装备产业地聚集，将更进一步激活经济能量。高新区载体——2.3平方公里的智创城旧改项目已经启动，沙井的高科技产业，及广深科技创新走廊战略节点地位，将赋予沙井更大的价值。

总之，2019年就是沙井的爆发年，深圳最高能的暴击将在这里强势喷发。

保利达小行星：30余万起，撬动大湾区资产

沙井，物业价值暴击即将震动粤港澳大湾区，一个刚需抢占大湾区资产的入口也呼之欲出。

这个入口就是保利达小行星。

保利达小行星效果图

保利达小行星，位于沙井新桥立交东侧，毗邻广深高速新桥高速口。项目占地约3万平米，建筑面积约13.5万平米，共5栋，有2栋商务公寓，3栋办公，是集商务公寓、创享办公、缤纷商业于一体的商务综合体，也是赢在大湾区的优质资产。

入门资产：保利达小行星，建面约20-30平米公寓准现楼，单价约3.8万元/平米，不限购，不限贷，首付30余万起，就能入手大湾区资产。此外，建面约32-71平米创享办公产品现楼，单价3万起；建面约13-87平米临街现铺，总价约130万起，价格有优势，即买即受益，价值暴击速度快，空间大。

公寓样板房实拍

稀缺资产：资产化的物业，要具备便捷的流通性。2018年，深圳7.31政策，公寓禁售的政策出台，政策后的公寓价值大打折扣。政策前的可售公寓卖一套少一套，成为资本追捧的稀缺资产。保利达小行星，公寓为7.31政策前产品，未来可售物业，资产属性成就稀缺价值。

成长资产：保利达小行星，3字头物业，相对万科星城、华强城等物业约4.5万的价格，价格优势定义成长空间。

深圳国际会展中心投入使用、穗莞深城轨通车、深圳国家级高新区新桥东园区启动，经济圈、城际圈、产业圈交集，经济、人气打造价值成长空间。

区域旧改示意

周边万科、卓越、华侨城、鸿荣源等约20个旧改项目，城市更新如火如荼，未来城市繁华、品质生活预鉴物业价值。

放心资产：项目引入斯维登进行公寓托管。这家国内知名酒店式公寓管理公司，8年运营经验，超过40000套房源、200个海内外目的地，1200个公寓和别墅的实操沉淀，连续25个月获得短租公寓品类品牌指数排名第一（数据源自迈点网）。专业团队打理，以稳定的收益回报，为您打造放心资产。

斯维登品牌示意（网络图片）

生活资产：项目自带建面约2.5万平米的集中式商业，规模比肩三四十万平米体量项目的商业配置。目前已有华润万家、全汁全味驴庄、奇果鲜生水果店、盐焗鸡、茶不易饮品店等品牌商家签约进驻。作为新桥板块目前唯一的大型综合体，保利达小行星正以完善的商业配套，兑现城市生活资产。

商业示意（网络图片）

通勤资产：项目位于广深高速和外环高速交汇的黄金枢纽，沿广深高速到前海只需约20分钟，福田约40分钟。外环高速预计2020年6月通车，并与广深高速相连，以后沙井到光明只要约15分钟。

交通示意（网络图片）

地铁11号线沙井站，6个站到达宝安机场，约30分钟抵达前海。规划中的地铁18号线预计在项目附近的上寮设站，连接光明新区、龙华、龙岗、盐田等五大区域。多维交通联接通勤价值。

据悉，保利达小行星，仅剩少量建面约20-30平米公寓准现楼，创享办公产品、临街铺现楼在售，3字头物业，首付30余万起，入手大湾区资产请赶快！