上海外环别墅置换市区目前可操作吗

上海外环别墅置换市区目前可操作吗？杨老师，3年前买入南翔雅翔路一套联排（第二套房，不自住），面积240平，靠近华润中央公园和李嘉诚的湖畔天下，网上链家现在挂牌价在1200w左右（这是我们心理价位，还未做市场调查）。有贷款400w，目前每月还贷1.9w，月租金7k。想咨询：1）南翔的联排今后的增长空间是否值得坚持目前高贷款低租金的状况；2）如果考虑置换到市中心（长宁或徐汇）换小房型，学区房或者沿交轨的商品房，这样的置换计划是否合理和可操作性（因为去除400w贷款，实际可用资金在800w上下，现在的贷款政策和第二套房的税金都上浮了）； 3）如果老师认为可操作，有没有建议置换的时间点？ 4）长宁和徐汇有没有推荐的区域和楼盘？ 5）如何看长宁古北片区

你这套联排，售租比高达150:1，也即租金收益率只有0.67%，未能太低了。当前上海的住宅，租金收益率都不高，平均估计为1.5%左右。我在浦东有套二百多平的平层，当前出租，租金收益率为1.2%，也偏低。但你那套实在是太低了。

租金收益率低，说明房价高估了。这是过去两年上海房价暴涨之后出现的普遍现象，只是你的那套房子，表现更离谱。

大户型与别墅，租金收益率都不高，而且长期来看，其升值性也弱，二者皆弱，就使他们的综合投资价值偏弱。这是一个普遍规律。

关于地段。华润中央公园那个区域，还算不错，属于是新南翔，区域中分布着多人新盘与次新盘小区，总体生活环境较好。但你的那套联排别墅，不属于较好投资品。因此，还是建议换掉吧。

如果不考虑房贷因素，当前应尽快卖出。今年以来上海二手房已有小跌了，未来半年或一年还将继续下跌。预计明年才会见底，届时再买入吧。

关于区域选择。从投资角度分析，以超过1000万的总价来看，首先滨江，前滩与徐汇西滨江，这两个板块都可以。其他市中心地区，就不用考虑了。没有新增建设量的成熟区域，投资价值属于中性略好，很难成为最好。古北总体生活环境较好，小区也比较统一，但房龄稍长。

如果考虑你的房贷因素，当前400万的贷款不能算少，如果贷款利率有折扣，确实还贷有点亏。如果没有折扣，也就不用纠结了，卖掉就行。

预计明年，可以抄底时，房贷会有所放松，但房贷利率不会明显优惠。总体来看，相对于房价长期涨幅，房贷只是一个小因素，不必过于纠结。

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