招商蛇口—重大事项点评：商办开发有望提速，经营能力期待养成

中信证券发布投资研究报告，评级: 买入。

招商蛇口(001979)

公司公告， 控股子公司招商局置地申请设立 CMC REIT（ 招商局商业房地产投资信托基金） ， 拟注入 CMC REIT 的底层资产，是公司位于深圳蛇口的成熟物业，即新时代广场、 科技大厦、 科技大厦二期和数码大厦（以上是写字楼， 总建面 20.2 万平米）， 和蛇口花园城（ 商场， 总建面 5.0 万平米） ， 物业评估值65.2 亿元(根据 CMC REIT 联交所披露)。

推动持有物业资产证券化。2019 年中报显示，公司投资性房地产账面余额 432.6亿元。 公司披露有可出租土地 167.7 万平米， 物业可出租面积 317.6 万平米，出租收入 13.5 亿元。 酒店收入 3.5 亿元。 公司以成本法计价投资性房地产， 不少优质物业的价值并没有在公司估值中体现。 我们预计， CMC REIT 的设立，将是公司推动商业物业资产证券化、 盘活存量资源的新起点。

打通持有、经营、处置的健全通道， 公司商办物业轻装上阵。 公司在太子湾、前海、 漳州、粤东、 武汉等诸多区域有规模庞大的土地储备，其中不乏优质商办地块。 目前来看， 开发并持有可能占压过多资金， 也不利于当期业绩实现。CMC REIT 披露， 未来将初步专注于不包括佛山和广州的粤港澳大湾区， 以及北京和上海区域投资高质量有租金收入的商业物业。 招商蛇口将授予优先购买权。 成立 CMC REIT， 在中长期意味着公司将享有“投、融、管、退”的商业地产开发运营持有全通道。我们预期， 这将有利于公司非住宅物业开发提速。

运营独立化， 锻炼公司商业经营和物业管理能力。 公司公告， CMC REIT 上市将有助于增进公司对商业物业资本运作和管理能力，增强公司城市发展和产业升级综合服务中物业管理业务的综合能力。未来招商物业扮演 CMC REIT 的物业管理人角色， 相较之以往服务招商蛇口，预计角色更为独立，市场化运作更规范，也更有可能在非住宅物业管理领域有所突破。

顺应分拆浪潮， 厘清平台定位， 体现公司价值。 长期以来，龙头地产公司都存在经营内容过于庞杂、 业务板块独立性不够的问题。我们相信， 随着公司物业管理平台（轻资产服务平台） ， 资产证券化平台和控股平台日益清晰化，公司价值将得到更好展现。

风险因素： 融资收紧导致销售速度下降的风险。

投资建议： 我们认为， 推动设立 CMC REIT 不仅有利于公司商业地产开发提速，也有利于轻资产服务能力养成。我们维持公司 2019/2020/2021 年 EPS 预测2.56/3.11/3.75 元/股， NAV 预测 38.66/股，维持公司 NAV25%折价和 29.87 元/股的目标价，维持“买入”的投资评级。

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