花桥与江桥，如何调配房产？

粉丝咨询：杨老师，您好！看了2年你的微博，很赞成你的观点！家里有两套房子，一套上海江桥自住，一套在花桥，都是15年购入，有贷款。目前有两个想法，想请教下老杨，该如何做。一个是两套全卖掉，换个别墅，但喜欢的换不起，换得起的不喜欢。另外一个是把花桥房子卖掉，换上海的小房子，等时机再换喜欢的别墅。换小房子只有200万预算，可以考虑的地方不多，发现只有浦江的动迁房，或者临港新城等地，升值潜力大点，杨老师有什么建议？另外若要换，什么时候比较合适？

当前，上海和花桥，楼市都已步入降温通道。当前卖房时机，略差。但接下去，两地房价还会继续下跌一年左右，估计继续下跌一成左右，花桥可能更多点，15%左右。

首先，花桥的房子，当前尽快卖，挂牌出去，接待5-10批客户，基本上能摸清市场价，尽量在一个月左右时间内卖掉。

其次，考虑改善的问题。看得出来，要比公寓，你更喜欢住别墅。但有两个问题：1、喜欢别墅钱不够。2、别墅升值性弱于公寓。

好好想清楚上面两个问题。如果你觉得可以接受公寓，那么当前我建议，可以将上海的房子都卖掉，换一套大些公寓房，改善居住条件。

如果觉得当前房子，住得还行，不想换公寓。那就别折腾，先不要卖，持有即可。上海房价应不会大跌的，且当前房子的贷款应该也有利率优惠，适合持有；另外，当前卖，不满五，可能还不满二，税较多。

花桥的房子卖掉后，2018年下半年或2019年，再考虑在上海买房。如果届时仍不想卖上海的房，则只能先买套小房子作为投资了。

不建议你去临港这么偏远的板块，升值潜力肯定跑不赢上海大市。浦江镇，近未来的前滩商务区，可以考虑。徐泾镇，近虹桥商务区，可以考虑。

另外，在预算有限的条件下，注意宁可买一房的次新房，不要买二房的老破小。

注意：上述咨询时间，一般为三个月之前。最新问答，可去新浪微博（杨红旭）或小密圈（老杨聊房事）围观。