第三次百亿拿地，龙光能复制成功吗？

文 | 黄小妹  来源 | 风财讯

5月15日，深圳市土地房产交易中心犹如当天30度高温一般“火热”。

起因为前海一宗限价地的竞拍。本次土拍吸引了两大实力派：央企国企、有实力民营房企。

招商、中海、金地、龙光、卓越、越秀、佳兆业、平安不动产、厦门建发、华发、电建、华润、世茂、天健、深业、前海投控等16家房企报名参与，其中天健+前海投控+深业、金地+华润+电建这两大央企国企联合体阵容强大，外来房企世茂选择与本地房企佳兆业抱团。

开拍仅竞价14轮，便达到最高限价115.97亿元，这宗地起拍价为79.98亿元。

紧接着转入竞配建人才房面积环节，竞拍过程白热化，前后交替举牌20余轮。其中，世茂+佳兆业、金地+华润+电建，紧咬着举牌，以200万平米阶梯不断举牌，将配建人才房面积从7200平方米，推高至1.46万平米。龙光报出1.49万平方米，引发了世茂联合体的跟进报价。

最终，历经近一小时、竞价百轮，龙光地产以总价115.97亿元，楼面价6.32万元/平米，加上4.076万平米配建人才房夺得前海地块。可售楼面价8.66万元/平米，据土地招标公告显示，该地块项目建成后，商品房最高销售均价为10.7万元/平方米（毛坯价，不含装修）。并且该地块还限定套内建面90平方米以下套数不得低于70%。

现场观摩土拍的房企人士向风财讯表示，“佳兆业、华润、龙光争的厉害。”

知情人士表示，华润领导层也现身土拍现场。

引发央企国企、有实力民营企业争夺的原因在于该地块的优质性。本次竞拍的地块为T102-0346前海蛇口自贸区二类居住用地，位于前湾片区十开发单元03街坊，地铁5号线前湾公园站地铁上盖的居住用地，土地面积3.17万平方米，总建筑面积18.36万平方米。

去年12月出让的天健前海地块，楼面价5.79万元/平米，可售楼面价7.2万元/平米，商品房限价为9.9万元/平米，亦吸引了众多房企争夺，热度与本次前海限价地竞拍热度相当。

风财讯联合凤凰网房产深莞惠进行实地探访，本次竞拍的前海地块，轨道交通十分便利，位于地铁5号线前湾公园站C口处，是名副其实的地铁口物业；该地块临近听海大道，驾车出行方便。

教育方面，根据出让条件，该地块需配建一个占地面积不小于5400㎡的18个班级的幼儿园。实地探访发现，该地块的对面为前海哈罗国际学校，预计将于2020年9月正式开学，共提供2500个学位。据一位现场工作人员介绍，该国际学校共分9期建设，目前1期已建成封顶，2期正在施工，预计今年3期能完成施工。

前海哈罗国际学校一期已封顶

住宅供应方面，加上此次出让的T102-0346这块宅地，一共仅有5个住宅项目。距离该地块大约1公里的地方，是套均2000万元的前海豪宅颐湾府，以及开盘4个半小时售罄、吸金63亿的招商领玺。

该地块开拍前，美联物业全国研究中心分析，地块最突出的地方就是位置，它是前海自贸区里为数不多的宅地，因此开发商会非常关注，预计本次的竞争也较为激烈。土地出让后，可以说前海及其辐射区域的房价基本可以稳定在10万+/㎡的水平。

龙光方面表示，项目是龙光布局前海自贸区的首个住宅项目，也是在深圳第15个“轨道+地产”项目。前海可开发土地面积仅14.92平方公里，以商务办公及产业大厦规划为主，住宅用地为“稀缺中的稀缺”，该地块发展前景被普遍看好。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，前海是深圳市政府重点打造的区域，既是广深科技走廊核心地带，又是深港现代服务业合作区核心地带，享有自贸区，大湾区等多重红利。近两年，随着写字楼办公空间高空置率，市场对前海有一定质疑，这次政府调整规划，对于前海写字楼供应量有所调低，住宅供应量有所增加。而且深圳本地房企龙光地产拿地确实给市场有极大地提振，给市场带来信心。

关于地块的未来盈利空间，龙光地产方面表示，楼面价为6.3万元/平方米，成交价格合理，符合公司预期。

李宇嘉认为，本次龙光摘得的前海宅地实施的是“90/70政策”，也就是说70%房子要建成90平米以下的普通住房，在这种情况下，价格是限制的，普通住房价格能达到10.7万/平米，非普通住房占比为30%，这是自由定价，龙光主要是通过这30%非普通住房赚钱。另外，该地块的10.7万/平米限价的普通住房是毛坯限价，通过装修可以回补一部分成本，还是有盈利空间的。

有观点亦表示，虽然这是限价地，但价格仍有合理利润。

美联物业全国研究中心认为则认为，本次出让的土地，是前海自贸区内招拍挂第二宗出让的宅地，出让方式是“双限双竞”，因此利润空间已框定。在限价10.7万/㎡的情况下，龙光如此高代价拿地，未来获利空间极小。但同时，能够在前海打造地标性住宅小区，无疑将对企业名声带来积极的影响，可能也是促使诸多企业参与的原因。

未来地块的盈利空间更多取决于房企本身的操盘能力。对于该地块未来去化预判，业内保持较乐观态度。

“首先地块的普通住房价格限价是10.7万/平米，这个价格在前海不高，再加上30%都是打造高端住宅，后海是是全深圳高端住宅卖的最好的，前海也一样，所以龙光此次摘得的地块会有很好的去化。”李宇嘉如是表示。

业内人士指出，虽然龙光前海地块有90/70政策限制，可能做不了豪宅，但地段摆在那里。

值得关注的是，这也是龙光第三次拿下百亿地块。2015年，龙光以112.5亿元高价拿下龙华红山龙光玖钻地块；2016年，龙光又以140.6亿元总价拿下深圳光明龙光玖龙台地块。

有观点表示，得益于随后几年深圳房价的快速上涨，龙光地产事后在这两宗地块上也享尽红利，不仅壮大了销售规模，同样也赚取了高额利润。

有一组数据可以佐证。年报显示，深圳玖龙台2019年销售收入89.92亿元 ，为深圳区域2019年销售贡献了约65.35%；玖钻2019年销售收入47.29亿元，为深圳区域2019年销售贡献了约34.37%；也就是说，深圳玖龙台、玖钻两个项目为深圳区域2019年销售收入贡献了约99.72%，并且这两个项目为龙光2019年所有在售项目销售收入最可观的项目。同样，玖钻2018年销售收入184.82亿元，为深圳区域2018年销售贡献了84.56%。

截至2019年末，龙光总土地储备为3667.4万平方米，平均土地储备成本为每平方米4081元。按可销售货值计，粤港澳大湾区占土地储备约71%。其中，深圳及临深区域土储可销售货值约为人民币3775亿元，目前在深圳发展的地铁物业项目数量达到14个。

此次龙光地产再次出手拿下百亿地块，能否复制之前的成功？从业内对本次龙光摘得前海百亿地块的判断来看，对该地块的去化、利润均保持较好预期。后续具体情况，风财讯将保持关注。

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