房租继续下跌，长租公寓加速爆雷，租客却成了韭菜

整个2020年，房租都在下跌。

北京，3月份租金均价是92.88元/平米/月，到了10月份，已经跌至87.4元/平米/月，连降7个月。

下跌的城市当然不止北京。

20个大中城市，除了郑州和泉州，环比均是下跌的。北京跌幅达到了2.82%，是跌得最狠的。

从月度变化值来看，其实总体也是走低的。2020年，因为疫情，租房市场旺季基本不再旺，到了淡季，也是更淡。

租金下跌，对租房的人来说，自然是好消息。

不过，这些年，租房市场出现了很大变化，长租公寓迅猛发展，中介也不再是简单的牵线搭桥的角色，而是直接变为运营机构。越来越多的租客是和长租公寓签合同，虽然有运营有管家，但问题是，长租公寓太容易死掉了。

今年的情况尤其严重，当然，直接原因是租房市场不景气，直接斩断了长租公寓极其脆弱的现金流。

今年以来，提供房源的房东，租房的房客，日子都不好过，都因为长租公寓爆雷。房东被机构要求降租金，降下来的租金全归机构，而房客却无故被机构解除合同，转眼同一套房就被机构以更高的价格挂网出租。

长租公寓品牌爆雷，倒闭，一点也不值得同情，因为他们在前面的骚操作，最后锅却让房东和房客背，这一点无论如何也不能接受。

长租公寓会爆雷，还得从他们的商业模式说起，可以说，是必然的。

住长租公寓是一种什么体验，想必很多人都体验过了，统一的装修，有公共休闲娱乐区，即便是分散式长租公寓，也至少有专门的管家提供服务。对于租房的人来说，告别了黑房东黑中介，长租公寓可谓有一份功劳。

但长租公寓这几年在资本的裹挟下，快速扩张，跑马圈地，把一个稳健发展，利润率有限的行业愣是搞成了高周转高杠杆玩法。

长租公寓行业是怎么玩的？

长租公寓行业其实利润是比较低的，根本原因是租房人群都是年轻人，对房租是比较敏感的，毕竟收入相对有限。稍有不慎，就容易亏本，比如大规模签下来的房子，空置的房子一旦多了，空置期长了，马上就会面临现金流问题。

一般有三招：

免租期，很多人应该都知道了，机构和房东签合同，是要求有免租期的，一般至少是3个月，这几个月是留给机构来装修并寻找租客的。3个月不用支付租金，但中介往往1-2个月就会寻找租客，压缩装修时间，由此引发的空气污染问题，这几年也经常能从新闻里看到。

室内改造，比如正规的三室一厅，经过改造，能搞出5-6个卧室，1万块钱租下来，2万块钱租出去，其实就是群租房。

金融杠杆，这就跟蚂蚁30亿资本金放出3000亿贷款一样，杠杆的方式非常多，蚂蚁靠的是资产证券化，而长租公寓这行金融杠杆手法虽然到不了这种程度，但套路都差不多，比如按年收租，按季度给付租金。这样一套房的收上来的租金可以再去签约多套房源，如此滚动循环。

租客这边，可以建议贷款交房租，网贷平台还会给长租公寓返利。

但如此花式杠杆，底层资产都是稳定的租金收入。如果底层不稳，爆雷就是一瞬间的事。

对于长租公寓来说，底层资产的关键预期有两点，一是租金稳步上涨，二是出租率高，最好100%出租。

但现在这形势，这两点都是压垮长租公寓的巨石。租房市场流动性较大，一年一签很常见，租客一年后如果租金不合适就会不续签，租金下跌引发空置，空置对成本就是致命的。

而且由于金融监管，长租公寓有些金融层面的杠杆玩法也只能停掉，也少了一部分赚钱的路子。

所以要求房东降租金就正常了，要活下去啊，如果搞不定，那就只能爆雷了。但这些要求合理吗？显然不合理，因为这一切都是长租公寓自己玩的，现在只不过玩砸了而已，但锅却要房东和租客来一块背，没这个道理。

有些机构直接跑路，房东因为收不到房租，直接换锁赶租客，进而导致不稳定问题。

有机构统计，从2017年到现在，已经倒闭70家长租公寓，有6成是今年倒闭的，超过40家。长租公寓这行的洗牌还在加速，爆雷还会继续下去。

真正安全的长租公寓，我比较推荐类似开发商这种自持的长租公寓品牌，而是二房东这种第三方长租公寓。有自己的资产，背后是实力的表现。

长租公寓的头部企业也还凑合，只能说不会倒闭，但也会时常有侵害房东和租客问题，比如某如品牌，也曾逼房东降房租。他们只能说是行业龙头，相对安全一点。

如果可以的话，直租还是比较推荐的，只是在机构强大的渠道面前，陌生人之间直租房源比较难找了。