上海二手房，要变天

不知道各位有没有感觉，最近小区里的中介开始活跃了，到处递单页，希望你买房，也希望你卖房

你说现在是二手房回暖了？

其实我们从数据来看9月的二手成交数据，同纬度比18年当然好很多，但是和前几个月比似乎成交也开始下降了

所以你还真捉摸不出现在的市场对于中介兄弟们来说是好还是不好

但是这样的冲劲真的让我有点好奇，到底是看到了什么趋势让他们如今这么激情，我找了一个门店店长聊天，他悄悄的和我说了一句话：

很快横盘要满2年了

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我听他这么说的时候，第一反应还没反应过来，上海楼市一直在调控，从未出现放松的情况，二手房市场冷下来也差不多2年了，但是2年背后到底意味着什么

后来他和我的更加直白的一句话：那些品质横盘2年的二手房，马上要开始流通了

我咀嚼了一下他的话，有一点后背发凉。不知道各位是否有这样的感受

上海一直以来一手和二手都处于若有似无的抗衡中，各有优劣势。

很多人选择一手房的理由其实很简单，第一一手房的税费要比二手低很多，第二一手房的产品或许比很多老旧二手房要好

也正是这一点，在2018年一二手倒挂哪怕到后面一二手持平的时候，很多有选择的区域大家都会选择一手房，毕竟不论是价格、贷款基数、税费以及产品都有自己的优势

但是不知道各位是否发现，很快这些一手房的优势即将荡然无存，这一切都是横盘2年之后导致的结果

首先大家对于二手房的税费，为什么很多人要买满五年的，因为税费真的不多。你但凡买到不满五甚至不满二的，这个增值税基本上都要买家承担，不论总价的5.5%，还是差价的5.5%，都是非常高的。买入迈出差价在200万的就要11万，一次性付出

造成这些因素的，无非是房价在房东持有的这段时间的飞涨

但是各位是否发现，如果是2017年买入的房子，到现在2019年卖出，满了两年，房价没有涨过多少

如果买卖价差接近于0意味着什么，意味着如今买满二的房子会非常划算，基本没什么增值税，直接降低了不少客户的购房成本

而且如果是2017年的一手房，如今在这个时候会非常有竞争力，不仅税费低，而且产品新，基本上产品力和如今一手房是持平的，对于用户来说购房的还是现房，所见即所得

什么，买入只有两年的房子贷款额度很大，基本上对买家要求首付会比较高？

确实，这个曾经是一个很大的问题，但是我们通过市场筛选发现，如今活跃在市场上的购买力，基本上都是7成首付的二套或者置换客户

对于他们来说既然选择进入购买客群，他们就是准备好7成首付来的

所以从这个角度上来说，你或许可以明白中介如今用力的原因，他们如今手里的产品的竞争力已经比以前要强了很多，而且随着时间的推移会越发的明显

各位想想，如果真的横盘5年，那么楼市里还有人选择一手房么，这是一个很严肃的问题

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各位不要小看这个趋势。各位仔细回忆下上海这么长时间来楼市是怎么控制住的，其实就是一二手的互相制衡导致的

最开始出现这种现象的是在2018年1月份的时候，上海一手房预售证全面低于市场预期，从而呈现出极大的性价比。各位印象一定有的关于翠湖天地以及前滩的一些项目，万人哄抢的样子，价格都是市场认知价格的8折左右

因为这样的一二手倒挂，从而二手市场遇冷，大家有钱都去摇号了。

很快上海二手房市场在2018年迎来了真正的寒冬，成交下滑到低谷

而且这样的预售证管控持续的出现，一手的性价比持续性的出现，所以很快出现了一些房东憋不住，选择了降价，而这样的趋势很快就有燎原的趋势，二手房开始进入普降阶段

2019年的二手楼市回暖一个核心原因也是二手房价回调。而如今也已经没有一二手倒挂这么一说了

如今的一手房，预售证的价格已经没有太严格的限制了，但是操盘手依然没有勇气太高的价格去拿，因为二手已经回调，如果一手价格太高很快就流到二手市场里

所以一手房又在2019年形成了互相制约制衡的平衡状态

而进入到2019年的10月份，当一些品质次新房进入到满二周期内，他们的性价比会显得更高，二手房的竞争力会突然呈现，可以想象的是，这一块的市场又会干扰一手房的市场

本来坚定选择一手房的客户，一定会在未来的时间越来越失焦

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这在未来会有一个什么趋势

沉浸在楼市投资圈的朋友大概知道一个概念叫：处房情节。

就是有一批人总是会更加喜欢一手房。除了一手房现场感受更好感性加分之外，更重要的原因是，一手房产品设计会比很多二手房要领先很多，不论是户型规划还是精装修体系，都是如此。

加上上海在很多时候有一手房的地方要么边上没有二手房，要么就是非常非常差的老破小，所以会想买一手的人几乎不会考虑二手

那这个现象未来可能会荡然无存，比如说

影响最大的区域在哪里，比如说临港，最近利好很多大家都去看。但是临港的开发其实已经有5年以上了，不少的次新房交房在3-4年了，如果前面经过一次二手交易的话，那么这些供应量一定会对一手市场会有干扰

未来对于不少相对封闭独立的近郊市场，都会慢慢的暴露这个问题，特别是开发周期比较长的近郊

比如嘉定、宝山、浦江等，对这些区域感兴趣的朋友或许最近可以淘一下二手房，而且盯着那些交房两三年的房子，或许有惊喜

伴随着上海房地产开发到后半段，几乎有一手房的地方，都会有次新房。有次新房的地方，可能也会有一手房。这二者之间会形成新的制约平衡

但是在横盘时代，二手房的税费成本被削弱之后，一手房会迎来更强烈的冲击

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对于一手房来说，操盘手们现在应该做什么

1、赶紧抢客户，10月之后不论市场是否回暖，竞争一定会更加激烈，现在你要抢的不仅仅是隔壁楼盘，还有隔壁小区，所以都在和时间赛跑，用户非常容易跑，所以营销口的朋友抓紧时间

2、研发端的，真的真的，抓紧做品质升级，不论是在装修还是绿化模块，品质快点提升，并且产品创新要跟上。过去很长一段时间90平米的小三房的产品让不少人放弃买二手房，那么现在呢，还有什么产品可以吸引住用户

3、增加服务元素，很多二手房的命门在服务，物业弱，没有会所，社区配套也没有，这一块不是二手房的问题，在很长一段时间是开发商的理念缺失。如果如今的项目有更多这些软性元素，同样会成为一手房的竞争筹码

差不多就是这些

所以各位不知道站在这个截点来看上海楼市，是不是有点佩服整个调控节奏，看似调控，但是到下半段总是有非常市场化的方式让楼市保持在一个温吞水的水平

如果说长期调控都是如此，那么这就是一个不可逆的趋势，就是大量的二手房在成本和产品力上无限的接近一手房，这会对一手房市场产生极大的冲击

但是也是如此大家可能也看到，竞争如此激烈，那么能够跳脱的项目，依然是靠产品力

所以换个角度来说，如果你是买房者，你自己是否想过你手里的房子产品力够不够。未来能不能和一手房，次新房竞争

这才是最重要的

以上为正文，来自卢俊