城市更新的本质就是城市的资产管理

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作为城市发展中的必然，城市的改造更新与新城建设一样是现下城市化进程中面临的重大课题。城市改造更新是对文化、生活方式、产业、商业、居住环境等多方面的更新，涉及面广泛。对于一特定的存量改造物业而言，只有全面提升人、货、场三方面的价值，才能实现资产价值的焕活重生

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追溯城市的发展历史，其本质就是一个不断建设、更新、改造的循环过程。当城市发展到一定的阶段，城市更新改造就作为一种重要的调节机制存在于城市的发展过程中。

目前中国处于快速城镇化的进程中，无可避免地出现了众多因为不适应外界变化、自身老化等因素而逐渐没落的项目，往往大多数衰败的老旧物业却占据着城市的黄金地段，拥有天然的人群基数和成熟的市场环境，展现出极高的商业、资产价值。同时，随着一二线城市优质土地资源的日益稀缺，房地产增量市场出现扩展天花板，存量市场自然成为了地产商们新的聚焦赛道，城市改造更新被看作加强企业开发储备的重要途径。

城市更新的根本动力与趋势

当主流消费进入消费多元化和个性化的阶段，以往纯粹以“买卖”为目的的商场定位和单调、陈旧的空间设计装饰已然无法满足人们对美好生活品质的追求，消费主力的消费需求更替直接驱动城市更新市场的发展。

城市更新分为内容更新和场所更新。场所是基于消费需求而构建的磁力场，内容则是为满足消费需求、吸附客群而添加的强力磁铁。只有实现人、货、场三者间的重置匹配，才能实现改造物业中产品升维的真正价值。

消费升级的大趋势下，人们对商业的要求更加“感性”，未来商业贩卖的不再是单纯的商品或服务，而是一种情感、一种体验和一种新兴的生活场景。

存量改造模式—多功能复合空间

基于城市落位、市场容量、改造风险和投资回报等方面的考虑，存量物业改造成为了市场中的一大热点。

在消费需求不断迭代升级的背景下，几种主要的改造模式——商改商、商改办、工改办、N改混合中，对于空间打造复合程度最高的”N改混合“越发被市场关注。

多功能复合体就是指在有限的建筑体量中规划满足商业、商务、居住、酒店、公寓、景观等功能空间，并将这些功能空间合理地整合在一起来满足人群的多元需求，提升项目的收益与价值。

· 案例分享

1

西安钟楼倍格硅谷

位置：西安市莲湖区北大街118号。位于西安钟楼商圈的核心位置，原是西安宏府大厦裙楼商业

体量：4.8万m2

功能复合：商业、文化、孵化、居住、综合服务（一期）

改造详情：2017年9月投入改造（99天改造完成并投入使用），1-2层规划为主题商业、3-5层为联合办公、预计6-8层打造青年公寓、9-18层为定制办公区域（目前完成改造的为1-5层）

内部配置：规划有路演厅、咖啡厅、洽谈区、休息区、电话区等，满足复合需求。

2

深圳小元里

位置：福田中心区，福华路与彩田路交汇处，紧邻岗厦地铁站A口

体量：1.5万m2

功能复合：商务、商业、共享服务

改造详情：1层大堂、展厅和T-stone、2层配套商务和餐饮、3层为创意主题办公区、4层商务办公区（1-2层有5000m2配套商业）

内部配置：10个会议室、10个洽谈室、4个主题客厅、2个培训厅、2个路演厅等（可对外租赁）、共享厨房、海洋池等，配套空间丰富且占比较大

3

重庆爱融荟城

位置：重庆渝北区冉家坝新南路439号

体量：28万m2

功能复合：集中商业、商务、酒店、城市景观、公园

改造详情：甲级写字楼、商业中心、品牌酒店、产权式酒店、水景广场、公园绿地（原为烂尾的酒店和写字楼）

整体定位：融合“秀·乐·购·食·创”的城市中心场所

在城市更新改造的过程中，相较于难获得、投资大、改造慢的大体量项目，小体量存量物业越发受到行业的关注。但是小体量的物业往往因体量小、辐射能力弱而存在“不赚钱”的困境，如何打通、创新小体量商业的运营模式，扩大其辐射范围，增加整体收益成了行业关注的热点。

· 案例分享

4

上海棠人天格广场

位置：上海灵石路大宁中心广场

体量：8417.9m2（C8）

项目类型：主题式街区

功能复合：餐饮、休闲娱乐、儿童教育、大师工作室

整体定位：精致生活体验馆、时尚地标（小资小众、匠心特色）

租金水平：1F平均租金7.8元/m2/天（周边5.5元/m2/天）；2、3F平均租金5.5元/m2/天（周边3.5元/m2/天）

开业情况：2017年8月进场招商，2018年5月众开业（2018年4月20日100%完成招商）

租赁期限：12年（自持，整体包租+统一招商运营）

城市更新的商业逻辑

以改造后自持运营逻辑来看，城市更新的主要运作模式是资金方购入具有增值空间的物业，通过空间、内容等的改造对其进行再定位、再招租，实现项目整体升级以提升项目的租金收益率，提升物业的资产估值；当物业实现稳定的租赁现金流后，采取出售或证券化的形式退出实现资产增值收益。

存量改造项目在本质上是一个资产管理的过程。

整个过程包括项目的重新定位、项目改造、业态重组升级、精细运营管理。改造过后的物业通过定位、空间设计升级吸引优质商户资源，提高物业出租率的同时不断优化租户的组合结构，以满足定位人群的消费需求达到人、货、场匹配的效果，获得稳定增长的租金收益。

按照现在资本市场的资产定价模式，资产估值服务服从经营性现金流和资本化率关系，前几年经营EBITDA值的15-20倍，即经营期间每多创造1块EBITDA值，对应的资本市场估值增加约20块。因此稳定提升的物业租金（未来现金流）是城市更新项目的资金方的本质需求和实现高收益的重要赋能因素。项目现金流的稳步攀升支持其通过资产证券化获得流动性，实现资本退出和资产增值收益。

小结

城市更新改造本质上是其面向的人群的更新，根本是为了满足人们日益变化的消费需求而进行的空间、业态、运营模式等方面的创新，只有洞察和预判“人”的变化，才能将非主流变成主流，实现人、货、场的完美匹配。

当前，城市更新虽然是行业中的一大热点，但是其落地、扩张却并不是那么迅猛。国内的存量改造项目主要集中在人口密集、经济强劲的一、二线城市，以厂房、专业市场、百货商场、办公楼的改造为主，还存在地域、观念和盈利模式上的局限。但是随着资本市场资金的流入，城市更新市场不断优化升级，展现出巨大的潜在收益空间。