楼又塌了！买了碧桂园你都没地儿哭去

前阵子说到碧桂园，我说“眼看他起朱楼,眼看他宴宾客,会不会眼看他楼塌了？”

这才过了几天，楼真的塌了。

安徽六安，7月26日雨夜，碧桂园·城市之光建筑工地发生一处围墙和活动板房坍塌，一共16人被送往医院，造成6死3伤。

根据新京报官微的报道说，出事现场“整个一层都压没了”。

说来说去，还是因为高周转导致的恶果。

碧桂园飞速扩张的同时，工程质量一直都饱受质疑，至今，已经出了不少工程事故。最典型的是近期的两起。

7月12日，杭州萧山所前镇“碧桂园·前宸府”在建工地发生基坑坍塌，附近路面也出现坍塌，还有水管爆裂，面积约100平方米，现场无人员伤亡。工地围挡内部出现部分塌方，围挡外的公路亦出现路面下陷的情况。

6月24日16:50分左右，位于上海市奉贤区海湾镇海农公路上的碧桂园小区工地，工人在6层做混凝土浇筑过程中，层面模架约300平米的范围突然发生坍塌，致1死9伤；

妈的！楼都塌了，还天天喊着高周转，颅内高潮。

4月，碧桂园杨国强称5个月开盘太慢，连发三文件要求加急提高周转速度！要求摘地当天出图，第二天报建，3个月开盘，4个月现金回正的周转速度。

为了高周转，甚至明确提出了奖惩制度:拿地三个月开盘，项目总经理20万元;超过七个月开盘，项目总经理面临撤职。

网友将高周转下的碧桂园各岗位调侃了一番，虽有夸张成分，但不得不说是一个折射。

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来看看碧桂园“给你一个五星期的家”是怎么造出来的▼

不到一个月的时间，房子比韭菜长得还快，就盖好了。有的工程人员表示，盖着盖着，钢筋露出来了，抹上灰，继续盖。

这种规模至上，盲目定指标、压缩工期，就像饮鸩止渴，产品质量和品质风险难以控制，所以近期碧桂园在全国已经掀起了维权潮。

想想真是可怕，购买者掏空六个荷包，辛苦存下的首付，到时交付竟然是这样的水平，甚至楼都塌了，买了碧桂园，你都没地儿哭去。

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碧桂园的高周转一方面是需要有充分的资金支撑，另一方面是操盘速度快。而目前看来，碧桂园的现金流压力非常大。

数据显示，截至2017年年末，碧桂园总资产为10496.69亿元，总负债为9330.57亿元，资产负债率高达89%。

碧桂园高周转，现金流紧张，只是行业内的一个缩影，目前的行业内的开发商为了做到高周转，负债率都居高不下。在密集的房地产调控和严格的资管新规背景下，开发商传统的融资渠道愈发收紧，现在的开发商可谓是夹缝中生存。

2017年典型房企的负债率情况

恒大、碧桂园、融创和绿地四家公司的负债率在85%以上，所以资金回笼是房企的命根子，在银行贷款收紧，发债形势严峻的情况下，开发商太穷了，只能加快建设，提高回款率，加快资金回笼。

为了取得规模优势，房企纷纷祭出“高周转”的大招，希望通过提高周转速度加快资金周转率，加速扩张，实现以更少资金博得更大规模。

高周转的核心竞争力在于“快”，快速拿地、快速开发建设、快速销售以及快速回笼资金，房地产的每一个环节的“快”形成高周转的模式。

在过去很长一段时间，高周转模式被很多房企奉为“神器”，助推行业集中度快速提升。而在当前的房地产环境下，高周转模式吃得开，但是在未来，可能不适用了。

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于房企而言，高周转模式运行的市场环境发生改变，同时阵地在不断收缩，但高周转对于房企竞争力的提升和助力房企穿越调控周期的作用依然存在，只是越来越难做了。

品牌房企，一味地去追求规模化，终究是走不远的。那房地产的后开发时代应该走什么样的路子？

冯仑提出了一个观点：

当我们的人均GDP超过8000美金以后，以住宅单一产品为主的开发模式遇到巨大挑战，发展空间不断缩小，整个房地产市场进入到了后开发时代。也就是说原来的以快速买地、建房、销售住宅为主的单一产品模式将被新的模式所取代。如果说房地产行业的上半场是以销售为王，那下半场，房企争夺的焦点将转向生活，涵盖居住、教育、医疗、养老、度假等生活的方方面面。

十九大的报告中，有一个目标写得非常明确：到2035年，中国将必须达成全世界发达国家前30名的行列。也就是人均GDP收入必须达到中等发达国家水平。

2017年我国人均GDP仅为9481美元，而美国人均GDP为60014美元，欧盟32059美元，日本34486美元。

说明我们国家正在进入一个居住品质升级的时代，也就是房地产的后开发时代。

在房地产后开发时代，以资产运营和管理为核心的全产品线、全价值链、全开发模式，这种新的房地产发展势头开始显现。

我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。“住”可说是老百姓美好生活的最基本组成部分，于是，不少房企开始“闻风而动”。

未来房地产开发的盈利模式，将从主要靠土地增值获利，转向依据“人性需求”开发获利，住宅成为一种可以接入医疗、教育、超市、保险、家居等各类商品和服务的新的移动互联网平台。

今年，万科的郁亮说万科不做房地产了，而要转型做城市服务商，其实是万科在玩概念，只是文化人对自家公司的战略调整所表达的说法而已，不是不做地产，而是接下来要重点在地产基础上，去做更多服务，而不是只顾着到处拿地开发。

第一，仅仅依靠“建房子—卖房子”这种单一的模式已经行不通，拿地难，拿地贵，利润率越来越低。因此，对房地产而言“高负债+低利润率+严厉的行业管制+高度不确定性”，成为了当前房企必须面对的行业特征。

第二，开发商以及房地产行业的名声不好，被玩坏了。

第三，房子是“硬件”，“客户服务”才有想象空间。卖房子的收入，相当于“硬件收入”；而通过出售房子，获得了大量客户，围绕客户做增值服务，这种收入就类似于“互联网服务收入”。

万科所谓“美好生活的服务商”，其目的就是相当于腾讯在游戏里，把装备卖给游戏参与者一样。这种钱，才来得容易且长远。而且不仅仅是万科，绿城、金茂、龙湖都在探索后房地产开发时代的好产品。

房地产行业已经做出转变，而像碧桂园这样不好好建房子，工程出现质量问题的企业，如果不转型，以后也会被大家所诟病。

作为一个购房者，我们希望的是，我们掏空6个荷包，倾尽半生积蓄买的房子，是一所安全的房子，一个住得舒服的家。

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